[笨發] 一個炒股佬的告白

投機者做唔成,都要做投資者 正正經經,講下點解要投資/炒股,內容會非常現實殘酷,有需要的話請家長陪同收看。   1.小弟於03沙士時期畢業,其時搵工之慘況歷歷在目,面試的機會如細沙渺茫,有offer更如中六合彩,與幾年後極之好景既今天,簡直係天與地。人力市場之變幻莫測,非一小小打工仔所能力敵。 投資優質公司的股票,則可以做其老板(股東),坐享其成。   2.打工極講求際遇,無論你係公司入面表現如何出色如何覆雨翻雲,遇著個老董咁既on9老細,同你講心唔講金,你都吹佢唔漲,只有走投一途。 而股票所帶來的股息收入,風雨不改,按時按候存入你戶口。好公司如hsbc更加會穩定提高派息比率,即係每年加人工。   3.最重要的一點,全球化正將全世界的人力市場連繫起來,而所有職位的待遇將會越來越兩極化。 小弟曾於一美資公司捱騾仔,亞洲辦事處內有齊美國人、歐洲人、澳洲人、中國的海歸派、ABC、印度人、土炮港燦(本人)。 香港分部中,不幸的是,連果位office assistant阿姐,都係移民加拿大再回流的富婆,小弟基本上係唯一一件100%土炮。而小弟較諸內地精英的優勢,相信只係因為渣住本特區護照同擁有《基本法》付予我的出境自由而矣。 一間公司內,核心及不可被取代的職位,如sales manager、purchasing等講求人際網絡的,會得到非凡待遇,但同時每天工作16小時,長年無休,只會俾公司渣乾,早熟早殘。 非核心及可輕易被取代的職位,如跟單秘書IT等,將會競爭著越來越少的職位空缺。當你可以用三四千蚊係深圳請到一個普通話為母語,並懂基本英文的跟單,襟做襟砌,你還會在香港用萬幾兩萬招聘人才? 小弟膽敢預言,本港其一最大支柱的物流業,將會走下坡,十年內會被深圳兼併。 而另一支柱的貿易採賺,則十年後會衰落,唯因中國幾十年內都唔會有出入境自由,肯通山跑的後生仔女仲會有一定空間。 買入優質公司的股票,正正係令自己係全球化大氣候下,立於不敗之地。   4.比較不受全球化影響的職位,如公務員,小弟則無能力高中。有幸入選的,為你得到一張長期飯票而高興。   5.無窮進修之困局,職業的高度專業化,令港人無止境的讀書考試拎証書以保競爭力。以讀一個mba計,基本消費廿萬,讀完後當加你人工五千,都要三年幾先收得番,仲未計你收入多左所交多左既稅。   6.稅:香港為一低稅天堂,然而福利主義的抬頭,加上十年八年後全民直選所產生的民粹政權,將會令香江陷入惡性循環萬劫不復之地,唔想白交稅為他人作嫁衣棠,唯一方法係減少收入,做低收入人仕,加入民粹大家庭。 所謂的稅基狹窄,根本乃BS,香港的高地價,差餉,物業稅,油稅,煙酒稅,根本老早就在全民徵稅。你係茶記食廿五蚊的叉雞飯,起碼有10蚊係去左鋪租度。 而暫時黎講,係香港收股息係唔洗交稅的。   7.創業空間減少。香港的高租金同各行業超激烈的惡鬥,將很難再容納個體戶,君不見壹仔每期的生意經,做到極之出色的,盈利都只介乎兩至三萬左右。然一將功成萬骨枯,一個創業成功的故事,背後有太多pk血的教訓。 打咁大段野,唔係想叫大家唔返工剩係炒股為生,相反小弟本人極之投入工作以保飯碗。   只想指出,單單依靠打工收入,想達到較為理想的生活,將為越黎越難。 我們可以做的,乃順勢而為,既然全球生意行將被大公司壟斷,何不買入該等公司的股票,一齊坐地分肥。 投資者,吾之大事,貧富之地,存亡之道,不可不察也。 P.S. 此文成於 2007 年 source: http://notcomment.com/wp/?p=1816

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[笨發] 從各區佈局看人口政策

[笨發] 從各區佈局看人口政策

上一篇,我們從社會階層去分析人口政策(http://notcomment.com/wp/6001), 現在再由地區佈局去談人口政策。 雖然香港是一個很細少的地方, 面積只有1,000平方公里多一點, 不過各區的差別很大,人口政策卻沒有因應而作出調整。 大家請先看看各區人口年齡中位數的分佈:   如果只是看原始數據,看不到很明顯的差別,我們將人口年齡分為三組:  0-24歲:年輕人口,多數仍在求學,餘下的亦只有十年以內的工齡  25-64歲:工作人口,勞動力的中堅  65歲以上:老年人口,多數都已離開職場退休   這樣,筆者會將全港18區,分為三大類: 舊區:即是已有人口老化傾向的地區,65歲人口超過15%,十多年後就會率先進入人口老化,包括灣仔、東區、深水埗、九龍城、黃大仙及觀塘 新區:即是年輕人口較多的地區,0-24歲人口超過25%,幼兒及青年人口爆炸增長區,包括元朗、北區、西貢及離島 其他地區:即是工作人口較高,青壯年就業區,包括:中西區、南區、油尖旺、葵青、荃灣、屯門、大埔、沙田   結果,就可以看到各區不同的需要: 舊區:人口政策應該針對如何活化社區,以及增加老年人服務,提供醫療及社區支援 新區:應該加強托兒服務、圖書館、康樂設施,如無必要就不要殺校了 其他地區:重點發展勞動密集的服務性行業,包括醫護、飲食業培訓,製造大量當區就業機會   更進一步,是將大學連擊工業區,即係「科大 + 將軍澳工業邨的數據中心」、「中大+ 科學園」、「理工 + 浸會 + 城大 + 多媒體城」,大學畢業的內地或外地生,給予租屋津貼3 年,3 年後可入藉,留住人才。   當然,無論政府是否這樣做,需求仍然是存在的,只不過適當的人口政策,能夠令到過程更順利,少一點陣痛,好像北區搶學位、元朗遲遲才有大圖書館、大嶼山醫院姍姍來遲的情況可以盡量避免。   以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。   Source: 笨發 noTcomment專欄《樓市分析(7)》 (http://notcomment.com/wp/?p=6118)

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觀塘APM商場神話解說

前文提到,一個地區的規劃,是可以對人流走向有著重大影響的。 這裡試舉商場神話APM作出另一個CASE STUDY。 APM於2005年開幕,在不太被市場看好的情況下做個滿堂紅,箇中原因很值得詳加探討。當中有人認為成功在於新地的管理及宣傳(通宵營業),有人認為在於東九龍缺乏同類大型商場之類…。 小弟在此大膽假設,認為APM的成功主力有賴於政府的房屋政策,更直接的說是公屋政策。 觀塘區現時人口有五十多萬,乃全港人口最密集的地區。同時觀塘亦是全香港最早發展的公屋之城。翠屏,藍田,秀茂坪,牛頭角等。最近十年,因為公屋老化(主因六十年代的鹹水樓問題)而陸續重建,並帶來了翻天覆地的變化。詳情可參看維基。   http://zh.wikipedia.org/wiki/%E8%A7%80%E5%A1%98%E5%8D%80   以下為藍田一帶的地圖。 由上圖可見,藍田港鐵站除了著名的匯景花園及麗港城外,由A站一出,便是大型的公屋及居屋群,包括康田苑(居屋),康逸苑(居屋),平田村(重建公屋),安田村(原為居屋後作公屋)及有一較大型商場的啟田村(重建公屋),此外,還有山上的德田,興田及康華苑等等散落於各地段。 由90年代起,房委會興建公屋的規模,每多在兩至四楝間,如前文有提及過的彩盈村大型公屋(五座以上),基本上並不常見。基於<<房屋條例>>,房委會皆會為旗下公屋配套一個簡單商場或若干地鋪,以供應居民日常生活所需。又同樣因為條文所限,商場的規劃每每早已製定好,即必須按人口比例配以一間醫務所,一間便利店…之類。   在此情況下,我們可以想像到,在如此僵化的規劃及分散的人口群(每條村約數千人口)的背景下,是很難讓人流及消費力集中起來的。如讀者有住新式公屋的經驗,當會知道一般人在公屋的消費僅限於朝早食個早餐或假日落街買份報紙之類。 事實上,許多公屋群中的便利店,缺少流動人口下,每每只能營運至晚上十一時左右便需要打烊,因為在通宵時段根本沒有足夠的人流以支持營運。 亦有主張,認為公屋居民的平均收入較低,支撐不起高級消費,因此商場或商鋪提供最基本的茶記及少量日用品便可以了,即使彈性引入較多不同商鋪都沒有相應消費力支持。   然而,領匯的出現及其後一些大型商場(如黃大仙龍翔中心)的租值顯著上升,証明了公屋居民的消費力一點也不弱。只是在過去一直缺乏供應下,潛在的需求沒有被引發出來。 領匯的管理層雖然表現出色,唯其始終面對著眾多先天局限,因為其職能僅限於「管理」,但過去商場商鋪的興建,是由房委會主理的,早已存在的商場,相信沒有多大可能於短期拆卸重建。 舉例,沙田市中心的興旺眾所週知,其中一個主因便得力於樓群夠集中而且發展商用有蓋天橋把七個物業群來個七星連珠。試想像如七個物業交由房委會發展,便很容易出現藍田的翻版,各個物業群各散東西,消費力不容易聚焦。   本來,在藍田公屋群的糟糕規劃下,最有條件成為商場大羸家的,應該為地鐵上蓋的匯景商場,唯管理者的興趣/專長並不在此,亦因此,藍田長期成為一個鳥不生蛋的地方。居民若要前往較高級的消費場所,必須要前往官塘市中心或其他商業中心。 其餘秀茂坪區,牛頭角上村區,翠屏村區,皆與藍田區有著差不多的規劃。 而APM的出現,等若把主要商業中心的消費模式(如旺角新世紀)複製在官塘市中心,如此,豈能不旺場?   by 笨發 source: http://notcomment.com/wp/?p=1002

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樓價分析的四大要素

近來好很多人買樓,亦有朋友對現時的各區樓價表現深感不解。在此淺談一下影響各區樓價的主要因素,次序依重要性順列。 (內容涉及頗多樓宇成交呎價,如能配合中原網頁會更易跟進。) 地點 樓宇質素 週邊環境 交通   1. 地點 「Location! Location! Location!」 呢句說話,幾乎人人識講,然則,何為好的地點?單單港島嗎?定市區就一定好過新界?定係背山面海就係好地點?小弟認為,真正界定該地區是否一個好地點,主要係睇該區的商業價值,商業活動越旺盛的地區,即該區租金越高,樓價便越高。 亦因此,中環,尖沙咀,旺角,銅鑼灣一帶,三四十年舊樓遍地,但呎價依然極堅,如百德新街(SOGO附近)的銅鑼灣大廈,49年樓,又無會所又殘又嘈,理論上一D都唔好住,但最近成交的建築呎價係$10,800呎(實用呎價$14,600),而且基本上無乜放盤。西環的舊樓,又係又舊張則極差實用偏低,但嘉輝花園最近係造建築面積370呎(實用面積281呎)近400萬。 沙田位處新界,雖然有火車,但離傳統港島商業區一D都唔近,車程起碼一個鐘(親身經驗),何解呎價又咁堅,沙田中心平均建築呎價$9,200呎(實用呎價$11,500)呎,新城市廣場平均建築呎價$10,100呎(實用呎價$11,800),表現遠勝大部份九龍盤,甚至港島東區筲箕灣港鐵上蓋峻峰花園?主因沙田市中心有全香港人流最多的新城市廣場,幾乎做晒成個新界東的生意,定位亦走中高檔路線,因此商業價值奇高。 上水位處新界北,好多人心目中可能係不毛之地,然樓價亦表現突出,遠勝一站之隔的粉嶺,亦主因上水商場,人流極多,吸引了極多單日來回的內地客源。 如此,我們不難理價,何以天水圍,深井等新界西地區自97長期跑輸大市,並不因為交通不便或車費昂貴,而因為該地區缺乏高增值的商業區。 以新界沙田為例(即使是市中心)出中環的時間及車費,都不比天水圍優勝,但單一個新城市廣場,便足以令整個市中心表現突出。而同處沙田,各方質素與新城市相若的帝堡城,離商場有一段距離,呎價便差每呎一千幾百。 事實上,香港公共交通超級發達,無論巴士小巴或港鐵,各區出入傳統商業區的交通時間及交通費並不會相差太遠,以上例子說明,交通在衡量樓宇價值時,只佔一個很小比例,該地點是否具有商業價值,才是最最最重要的因素。     2. 樓宇質素 呢點好易理解,新樓勝舊樓,實用好的勝唔實用的,SHK太古勝小甜甜。值得一提的,是維修後的舊樓(20年以上),是有很高的價值。 又以沙田市中心為例,同樣小甜甜牌頭的好運中心及希爾頓中心,一個做左大修一個未,現時呎價相差近$800。一層四百呎的樓便差50萬以上。而大修時每戶夾錢可能只係三幾萬。 而隔一條河的河畔花園,於大修後,樓價於07年下半年急升近3成,表現突出。 因此,買樓時緊記調查該屋苑的業主立案團,是否已通過或有維修計劃。   3. 週邊環境   此謂傳統分析,如海景,山景,人口密度等等。按前述的樓價組成因素,如單位處於/鄰近商業價值高的地區,再附加優質環境,則造價上萬呎,便不令人意外。 如前述的銅鑼灣大廈50年有多樓都成萬蚊呎,貝沙灣於南區,環境極佳,加新樓配套足,點可能唔係萬幾兩萬蚊呎?海怡又點解唔會係成萬蚊呎? 然而,必須一再強調,重點先是商業價值,後環境。同樣風光明媚的新界地區,如東涌的全海景,較諸現時的海怡,並不遜色,但呎價差一倍以上。 而我認為海怡的急升,並不因為單純交通時間的改善,而先決係港鐵南線令原來純住宅區的海怡,搖身一變成為奇貨可居商業價值勁高(近金鐘)的商住區。 記着,每天車程來回慳一個鐘,並不足支持你層樓貴多人300萬。 4. 交通 此一項係最多人解讀錯誤的地方。網上討論區,經常見有網民爭吵邊個區方便,地鐵上蓋,返工快之類。 如前文所述,香港公共交通超級方便,各區往來商業區的時間,並不相差太遠,天水及屯門元朗坐巴士經西隧往中上環,計埋等車,一定唔洗45分鐘。東涌東堤灣畔坐港鐵出中環,亦不過30分鐘。 最重點係,香港中上層,好多都係渣車或搭的士返工,根本唔在乎有冇港鐵或直巴。早上返工時間由貝沙灣經香港仔隧道渣車出銅鑼灣,分分鐘塞大半個鐘,然則唔通咁樣會賣平$2,000呎? 因此,我認為交通因素,只佔樓價的一個很小部份。   ****** 分析完樓價的組成部份後,作進一步分析,作為一個用家,點揀?事實上,十個九個半人都會話俾你聽自己係用家,睇長線,咁又係多餘,有邊個唔想自己層樓住得黎又有得升? 如現時買樓自住,應盡量唔揀純住宅區的,如東涌。純住宅區但以商業區價出售的盤,更加要避之則吉,如彩虹/長沙灣的單幢新樓。   逆向思維去想,現時最值得買的,一定係具有商業價值潛質,同時於樓宇質素,環境,交通方面表現不錯的盤。 筆者重心推介的地區,乃沙田大圍一帶,以及新界西的天水圍。     P. S. 呢篇文提過的嘉輝花園、河畔花園等,如果果時有錢買,真係發達。不過都係果個窮小子的問題:沒有第一桶金,眼高手低,超可惜,so sad! […]

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從全國佈局推測香港各區未來發展

我地睇「廣東+香港」的發展或長遠樓價走勢,除左傳統的經濟及供求(short term),更加多的係要睇政治大氣候,即係成個國家佈局咁去睇。   1. 全國正面對經濟轉型(後生工廠勞動力短缺+大學畢業生過剩+沿海 vs 內陸經濟不均)的問題,而呢個問題處理不好,政治上會好麻煩,失業或無飯開引致的社會動盪有幾大鑊,上面比誰都清楚,因為佢地正正係靠呢樣野起家的。   2. 谷高內需,人仔升值,環保稅等都減輕左勞動力需求,亦迫使廠家向高增值方向轉型,唔少廠佬搬番去內陸亦幫內陸省份製造多D就業,有助經濟平衡及社會和諧。 但剩低的一大班大學畢業生又點算呢?一就係服務業的提升,有助吸納一大班讀過書,但又只識吹水不夠實幹的人(即香港咁)。而上海、廣東及北京等都向呢個方 向行緊。另一個就係金融同埋科技,呢樣就係要黎吸納最頂尖的人才,所以你見大陸而家最叻的畢業生或海歸,通常都係呢兩味,亦都係能夠真正令中國係世界有得 抗衡美國的方法。     3. 發展一個產業,首要有土壤(即硬件),香港服務業咁暢旺,其中一個大原因就係交通便利、人流不息,所以租金貴,生意人都仲生存到,你幻想下如果旺角返新界 唔係咁多通宵van+鐵路,仲好似以前咁要個幾鐘車,咁住新界西的人仲有冇可能出九龍唱通宵K?如果新界人只留係新界,香港島人只留係港島,咁一間鋪頭的 potential clients即時少左一大截。新城市廣場之所有咁旺,係因為佢服務緊成個新界東,not only becoz of自由行。     4. 因為,近10年所有廣東省市都積極搞基建,如深圳的地鐵、珠海到廣州的鐵路、機場互通、南山高尚住宅區等等,即係基本的硬件已差唔多ready晒。咁最頂級的人才同公司先會願意搬去果度。正如奧運站點解咁多I-bank友一樣。   5. 最終極的目的,唔係要消滅香港,只係要產業升級,解決內部問題。香港人自我中心,成日以為阿爺搞乜搞乜針對,事實在一個全球的格局博奕中,香港真係只係a piece of cake。香港的優勢,係人才儲備約有10年領先時間,但只限服務及金融等,物流基本上你睇淘寶已經知道國內的物流水平有幾勁,深圳鹽田由過去落後香港碼 頭到超越,大概也是10年時間。   因此,中環不會死,但會降格,由過去國際性變成Regional的服務中心,一D邊緣D的公司會搬去九龍啟德,但始終香港稅務都仲有好大優勢,呢點10年內應該都不會變。 所以,我估計死的只會係港島東(柴灣、小西灣果頭),TKO and MOS果帶,more than港島西,起的區域就應該係九龍東+元朗。 往好處諗,如果香港抓緊機遇,係可以再升呢,人口靠投資移民升到去近一千萬,盡用西九、東九及貨櫃碼頭的地已經夠住多一百萬人,再加大力開發新界等又住多二百萬。   遺憾的是,現實香港缺乏強勢領導,新一代的戰鬥力又差到無倫,結果我預期10年後個結果會係: 1. 傳統香港人大部份住係新界西及港島舊區+TKO,果度係傳統香港有錢人(富豪及原居民)的地方,文化上較係香港味,返工+文化因素會令大部份港人揀果度。因此你見政府勁發展都係TKO and 新界西,其實係要黎吸納「本土」香港人的。 2. 新界東會包裝成醫療及教育產業區(CITY/POLY/CU/UST),被內地中產攻克,成為內地移民的生活區。 3. 西九就唔洗講已經係內地大款及專業人仕的天下。 4. 東九就……如果無公屋係手的,一般中產應該都頗難留守,或者反而變成以前的尖沙咀,華洋混雜。 BY 笨發 […]

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牛頭角九龍灣大變身

小弟於早前的網誌中,不厭其煩的提到了一個所謂「商業活動中心」理論(鳴謝脫苦海老大的正名),指樓價最主要的組成部份,應看該地區的商業價值。   其後引起左唔少網友的討論,提出了不少疑問,在此稍稍總結一下。     1. 地鐵站神話,明明係地鐵站附近或上蓋,點解都咁平? 答:又係果句,睇下果區有冇高增值的商業活動,即使位處市區的黃大仙,牛頭角等純住宅區,不會比沙田市中心為好。 筆者於前文曾一再提及,交通其實只佔樓價的一個很小部份,因為綜合黎講,香港的公共交通實在太發達。 誇張咁講,如果將交通因素無限放大,咁旺角應該係全港最高樓價的地方(笑)。     2. 成個商場係樓下,點解都唔掂? 答:商場要睇邊個管理,眾所週知+X的場真係咁多年黎都無乜進步,隨口UP的靚地屎場有都會X,匯X,筆者親身長時間接觸(>3年),夠膽講領匯的管理質素都應該會好過佢。     3. 成個區明明係人車交匯處,點解無商業價值? 答:呢個問題相當複雜,很難一概而論。事實上筆者都無把握很好地解答,即同做地鋪的問「明明咁多人流,點解D人唔入黎幫襯?」一樣。答案可能同第2點比較接近,視乎管理者能否將鋪位租予合適經營者,即與業主(可能係政府)的管理能力有關 舉例:小巴地鐵站的交匯處,做時裝多數死,因人人雞咁腳,人看似很多但有時間停低慢慢揀衫的很少。所以多數做得住的都係小食店,便利店,茶記等週轉快的店鋪。   一個地區的整體規劃,亦會很影響人流及消費的走向。 這裡試以筆者熟悉的九龍灣牛頭角區,作一CASE STUDY,說明地方規劃的改變,將極大地影響著人流走向。 九龍灣站地區,泛指德福淘大得寶嘉和園利基宏基及公屋彩盈彩霞等。 這區的商場消費力相當壁壘分明,以德福為首,淘大次之,得寶嘉和園再次,最下為下村。   土木工程拓展署:http://www.cedd.gov.hk/tc/projects/major/klnkaeb564cl.htm 筆者在原圖上加上少許標示,見上圖。 08年中,新的彩盈村公屋(SITE1)將落成,而牛頭角下村亦將於09年1月開始清拆,該塊空地如無意外應會重建為公園及大會堂。 這意味著牛下原有的商戶將完全消失,下階商鋪的供應會一下子減少許多。 而新增的彩盈村商場,根據房署的資料,離不開超市便利店醫務所茶記各一,再加少量雜鋪的格局,相對該村5座4千戶約萬五人(預計所有地盤落成後會有3萬人)需求來說,可謂杯水車薪。 http://www.housingauthority.gov.hk/hdw/content/document/b5/commercial/shoppingcentres/choiying.pdf 彩盈村(大部份為牛下原居民)表面上有行人天橋直達德福(圖中藍色建築),但相信絕大部份居民只會作駁腳至地鐵站之用,因為從消費力及地理格局來看,日常起居飲食並不見得要經常幫襯德福的中高檔食府(而且朝早好多根本未開鋪)。   當然,少了一批舊式公屋,多了一大片公園,理論上整體九龍灣站的價值,都應得到提升 然最受益於此處地區重建的,筆者認為反倒是彩盈村小斜坡下的得寶和嘉和園等次級商場,次為淘大,德福得益為最末。 BY笨發   想知多D?不如睇埋 實地睇樓(16):港島東寓言:小西灣線不能說的秘密 (5)   18區屋苑(127):港島。東區。鰂魚涌。華蘭花園 (5)   18區屋苑(160):港島。東區。鰂魚涌。南豐新邨

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大西北、天水圍

天水圍是一個很特別的地區,人口近三十萬,除嘉湖山莊這個大型屋苑外,絕大部份是公屋和居屋。一個純住宅區,加上區內居民大多外出打工,缺少商業重地,因此樓價長期跑輸大市(再次強調並非因交通問題)。   近月來,該區的樓價上升不少,然而較諸其他區域(西區,西九,沙田),升幅仍然遠有不及。單純因為追落後而買入天水圍,於2008年得到的回報,很可能並不太理想。個人認為天水圍真正轉勢的時候,該在2009年後。   香港本土因素:2009年西鐵九龍南線通車,天水圍將可直達尖沙咀,但正如之前文章所言,交通時間/便利與否只是一個較次要原因,最重要還是該區有沒有商業價值   深圳因素:2009年底,深圳地鐵廷伸至蛇口區,至2011年底,深圳地鐵將會覆蓋深圳市大部份區域,詳情可參考維基百科 http://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%B7%B1%E5%9C%B3%E5%9C%B0%E9%93%81   廣深快速鐵路的終站將設於福田,配合少年宮的新商業區及音樂館,福田區活脫就是香港西九商業文化合一發展的翻版(可能更佳,因為西九到而家都係得個講字,快極都2012年先上馬)隨著福田區及蛇口區的大旺,整個深圳的重心西移,天水圍將可反過來成為福田蛇口的後花園,內地同胞經西部通道或落馬洲來港,往天水圍走一圈,購物/觀光(米埔)/個人理財相當輕鬆,猶如今天的上水。   因此,小弟相信,天水圍的商業價值及本區就業機會,應該會在2009-2010年間開始大幅上升。 以另一角度看,西九的堀起及深圳西部的發展,將會令兩地起著翻天覆地的變化,我們了解機遇之餘,亦要想像一下未來那一區域最受害,避免高位接貨。 P. S. 這篇,大方向正確,不過現實情況有些分別,最受惠的唔係天水圍,而係屯門市中心,皆因大大一個屯門市廣場,真正體現了何謂商業價值。    BY笨發   置業信箱(1):如何識別化粧樓? (4)   置業信箱(33):連裝樓不同化妝樓 (4)   置業信箱(34):買村屋是著重居住價值 

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一個炒股佬的告白

投機者做唔成,都要做投資者 正正經經,講下點解要投資/炒股,內容會非常現實殘酷,有需要的話請家長陪同收看。   1.小弟於03沙士時期畢業,其時搵工之慘況歷歷在目,面試的機會如細沙渺茫,有offer更如中六合彩,與幾年後極之好景既今天,簡直係天與地。人力市場之變幻莫測,非一小小打工仔所能力敵。 投資優質公司的股票,則可以做其老板(股東),坐享其成。   2.打工極講求際遇,無論你係公司入面表現如何出色如何覆雨翻雲,遇著個老董咁既on9老細,同你講心唔講金,你都吹佢唔漲,只有走投一途。 而股票所帶來的股息收入,風雨不改,按時按候存入你戶口。好公司如hsbc更加會穩定提高派息比率,即係每年加人工。   3.最重要的一點,全球化正將全世界的人力市場連繫起來,而所有職位的待遇將會越來越兩極化。 小弟曾於一美資公司捱騾仔,亞洲辦事處內有齊美國人、歐洲人、澳洲人、中國的海歸派、ABC、印度人、土炮港燦(本人)。 香港分部中,不幸的是,連果位office assistant阿姐,都係移民加拿大再回流的富婆,小弟基本上係唯一一件100%土炮。而小弟較諸內地精英的優勢,相信只係因為渣住本特區護照同擁有《基本法》付予我的出境自由而矣。 一間公司內,核心及不可被取代的職位,如sales manager、purchasing等講求人際網絡的,會得到非凡待遇,但同時每天工作16小時,長年無休,只會俾公司渣乾,早熟早殘。 非核心及可輕易被取代的職位,如跟單秘書IT等,將會競爭著越來越少的職位空缺。當你可以用三四千蚊係深圳請到一個普通話為母語,並懂基本英文的跟單,襟做襟砌,你還會在香港用萬幾兩萬招聘人才? 小弟膽敢預言,本港其一最大支柱的物流業,將會走下坡,十年內會被深圳兼併。 而另一支柱的貿易採賺,則十年後會衰落,唯因中國幾十年內都唔會有出入境自由,肯通山跑的後生仔女仲會有一定空間。 買入優質公司的股票,正正係令自己係全球化大氣候下,立於不敗之地。   4.比較不受全球化影響的職位,如公務員,小弟則無能力高中。有幸入選的,為你得到一張長期飯票而高興。   5.無窮進修之困局,職業的高度專業化,令港人無止境的讀書考試拎証書以保競爭力。以讀一個mba計,基本消費廿萬,讀完後當加你人工五千,都要三年幾先收得番,仲未計你收入多左所交多左既稅。   6.稅:香港為一低稅天堂,然而福利主義的抬頭,加上十年八年後全民直選所產生的民粹政權,將會令香江陷入惡性循環萬劫不復之地,唔想白交稅為他人作嫁衣棠,唯一方法係減少收入,做低收入人仕,加入民粹大家庭。 所謂的稅基狹窄,根本乃BS,香港的高地價,差餉,物業稅,油稅,煙酒稅,根本老早就在全民徵稅。你係茶記食廿五蚊的叉雞飯,起碼有10蚊係去左鋪租度。 而暫時黎講,係香港收股息係唔洗交稅的。   7.創業空間減少。香港的高租金同各行業超激烈的惡鬥,將很難再容納個體戶,君不見壹仔每期的生意經,做到極之出色的,盈利都只介乎兩至三萬左右。然一將功成萬骨枯,一個創業成功的故事,背後有太多pk血的教訓。 打咁大段野,唔係想叫大家唔返工剩係炒股為生,相反小弟本人極之投入工作以保飯碗。只想指出,單單依靠打工收入,想達到較為理想的生活,將為越黎越難。 我們可以做的,乃順勢而為,既然全球生意行將被大公司壟斷,何不買入該等公司的股票,一齊坐地分肥。 投資者,吾之大事,貧富之地,存亡之道,不可不察也。   P.S. 此文成於 2007 年 BY 笨發 實地睇樓(3):荃灣樓賣元朗價梗有D野既 (4) 實地睇樓(22):將軍澳樓價高企原因 (4) 實地睇樓(16):港島東寓言:小西灣線不能說的秘密 (4)

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買車都有得計ROI

有朋友想買架假日車,問筆者意見,買乜車款ROI 會高D。   先旨聲明,香港地公共交通+ 的士網絡極度發達,純以實際角度,是沒有太多需要,所以「買車」在筆者心目中是一個純心頭好的選擇,但也有方法令消費得精明一點。   跟前述文章提過的方程式差不多,但因為車渉及了每月的養車成本,所以方程式要稍稍修改為 : 消費品的價值 = 最基本的功能價值 + 自我感覺良好價值 + 回收價值 + 額外增值價值 – 維持成本   筆者的友人有兩個選擇,二手日本車 (Say Porte 07 年,市價約8 萬) VS 二手歐洲車 (say BMW 120i 07年,市價約12萬)。 像之前的電話例子,我們要找出最基本的功能價值,就以10年2手日本Corolla 做標準,市價約4 萬。 假設兩部車的車位及兩年內的維修成本差不多,假設頹泊單邊車位 1 年為 $2萬 ,維修保險版費立雜為$1.5萬,那兩年的維持成本最少便是 $6萬。 最大的分別就是油錢,日本車約 $1.5/KM,歐洲車約 $2.5/KM,假日車每月行 1,000KM,那2 年的油錢便是 $3.6萬 VS $6萬 Porte 的價值 = $4萬 + 0 […]

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九龍灣淘大指數

20140125 曾淵倉講座 - 全景02

網上討論,時有網友爭樓市是否已有泡沫,唱好者被視為經紀,唱淡者則被評將會訓街無屋住,言論流於偏激,對探討事實真相無甚益處。這裡試從最根本的市民購買力去看樓市現時高低,並會揀取知名度較高的盤作為實例。 九龍灣有三個具代表性的盤,德福,淘大,得寶。當中淘大成交足,位處地鐵沿線,各項基本因素平均,四百幾呎兩房單位間隔亦中庸,銀行按揭可按9成5及三十年,是典型的上車盤。   最重要的是,該盤近10年走勢極之緊貼香港整體經濟及樓市表現,BETA數貼近1.0,即表現及波幅都與大市接近。因此我認為以本地居民收入,加埋淘大樓價去睇,可以睇得更清楚現時之市況。     2008年時香港打工仔平均收入中位數(median)約為$11,000,兩夫婦收入合共$22,000。淘大482呎的兩房單位,約為220萬,按揭利率約3% 三成首期66萬,供20年計每月8550,佔入息39% 一成首期22萬,供20年計每月10,980,佔入息50% 如果佢地選擇25年或30年的供款期,可以將供款比例降低。即係話,一對收入處位於中位數的夫婦,係現水平入市,供款上依然係有相當多選擇及防守空間,即使利息轉頭向上,亦不會立刻超過供款極限(假定為入息50%)所以我認為現時樓價平均水平仍然很健康。 假設上述單位去到近300萬,而兩夫婦收入不變,仍然供20年計,佢地就必須要拎足3成首期90萬,按揭利率亦保持於3%水平,先可以維持供款比率係50%左右。     一對平均收入為$22,000的夫婦,要拎出90萬首期,個人認為係頗有難度,意味住佢地必須要選擇更長的供款期,或質素較差的單位(如3百幾呎,或得寶),或尋求親友的幫助,現金流及防守力變得不足,當大市有變化,如樓價下跌或利息上升,該對夫婦便會面臨相當大的壓力。 當一對收入處於中位數的夫婦,購買一個普通上車盤,都要面臨極大的壓力時,我認為此時便亳無疑問處於高位或泡沫期。 P.S. 寫這篇文時是2008年初,股市剛剛爆左落,樓市剛剛開始爆升,現在睇返,2008年中時升左一浸後在年尾打回原形,後來的升幅講堅真係邊有可能估到,淘大有一天去到成萬蚊一呎!!! BY笨發 上車攻略(8):淘大指數 | 筆與置評 noTcomment 實地睇樓(3):荃灣樓賣元朗價梗有D野既 (4) 實地睇樓(22):將軍澳樓價高企原因 (4) 實地睇樓(16):港島東寓言:小西灣線不能說的秘密 (4)

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