【博立】第三季度投資總結

最近股市下跌了,很多人在總結經驗,說熊市應該空倉,彷彿年初港股33000點左右便需要清倉賣出所有股票。但是,實際上我們把時間維度拉長,譬如以10年為期,真正做得好的基金經理是很少依靠擇時機的。因為畢竟很少人事先能夠真正知道什麼時候市場見頂、什麼時候市場見底、什麼時候牛/熊市出現?如果真的有這樣的人,可以未卜先知,那麼使用期指炒賣便能致富,為什麼還需要投資股票呢?長期來說,我更相信挑選個股才是皇道。 對於主力聚焦在中港股市的基金經理來說,今年第三季絕對是艱苦的一個季度,一來中國經濟環境因為貿易戰、去槓桿等因素下持續下滑;二來政府不斷為投資市場帶來「驚喜」,多個行業紛紛受到衝擊,令投資市場頓成驚弓之鳥、防不勝防。 【輕舟渡江、靈活調動倉位以保持「正」回報】 我們於季內把握時機,預判地調低倉位,大幅增持現金,倉位從最高的75%降低至35%左右,以減少組合的波動性和下跌幅度。 其次的是,我們也把握著某些板塊的機會,譬如教育股我們在相對高位已經適時全數沽出,因而逃過政策風險;一些核心持股如東江等也在較高位出售,降低持倉,待低位再買回,這些操作也有效地貢獻了組合表現。 再者,我們也將倉位調動至一些本地民生股如香港寬頻(1310)、必瘦站(1830)等,這些股票在期內表現相對不俗。 我們深信對於資產管理而言,風險控制本來就應該是投資的固有部分,必須是無時無刻的。面對風險,我們比客戶更應該謹慎;或許就是這種風險意識,讓我們今年一直保持著「正」回報,在大市最差的時候也從未落入負回報區域。 【感謝信任、在風雨中成長】 「與信任共同成長」,客戶的信任永遠是資產管理行業的核心競爭力之一。有了客戶的信任,我們做投資時便可以從容一點,相信經過這一年多以來的風雨相隨,客戶對我們投資選股、風險管理和業績波動會有更好的理解,信任度會不斷加強。有了足夠的信任度,客戶對我們的業績波動也會更理解,這樣我們才會有好的心態,在具備研究充分下選擇好的投資標的,長線為客戶帶來盈利。 資產管理行業是長期積累口碑與信任的行業,持續穩健的業績最終定必贏得更多的客戶。 感恩的是縱使股市表現不好,依然有客戶對我們投入信心的一票,繼續有資金流入,將投資的任務交託給我們,相信我們的投資能力,讓資金能把握逆市的機會成長。 (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,持有香港寬頻(1310)及必瘦站(1830)) (以上純屬個人研究心得分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)       

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【博立】中國最貴火鍋股!940億港元的海底撈(6862)貴不貴?

海底撈(6862)於上周正式上市,股價大致上在招股價$17.8附近浮沉,我相信市場對海底撈的估值存在一定的分歧。一方面投資者(包括我在内)認爲估值不低,因而並沒有參與,因爲以上市價計算市值高達940億港元,以17年全年盈利10億元計算,PE高達80倍,就算參考18年上半年的增速50%+,並假設全年盈利增速保持相同水平,18年PE依然高達50倍以上,記憶中當年餐飲股翠華最貴時估值也不過30-40倍,就連火鍋同業呷哺呷哺最貴時也應該只有30多倍,難道海底撈這個品牌真的值錢多了許多?還是市場認爲未來增長前景非常明確,確定性很高?因爲始終海底撈上市時有了基石投資者(當中包括Hillhouse等大名基金)背書,而且國際配售超20倍超額認購,反應一點也不差,視乎市場對發行價認可度不低。 過往我曾經撰寫了一篇有關海底撈管理模式的文章,這篇就不再論述它的成功之處,反而會多從數字上著墨。於是我便翻查招股書,希望多點從數字上去分析海底撈的真實價值。 海底撈過往店鋪數目如下: 2015年146家; 2016年176家; 2017年273家; 2018年H1是341家(估計18年開店180-220家,即18年底預計總店數達到450-500家) 招股書中曾經提及,海底撈單店年均收入在5000萬元左右,如果以整年計算的話,這450-500家店大約能夠貢獻225至250億元之間的收入(簡單計算,假設店均收入沒有因爲店鋪數目大增而降低),同時假設淨利潤率保持在12%,那樣19年的淨利潤也最少達27至30億元之間,因爲這並沒有考慮到19年依然有新店貢獻,盈利有機會達到100%的增長,19年PE或許只有25倍,也稱不上昂貴,甚至可以説得上是便宜。 因爲按照海底撈的目標,未來每年將新開200家店,大約在2021年便能夠達到1000家店。1000家店是什麽概念?如果按照以上的數據,1000家店便能貢獻500億元的銷售,淨利潤高達60億元,這或許是市場認可海底撈高估值的原因,今天看上去很貴,但是明年不貴,後年甚至很便宜了。 但是,以上的估值邏輯依然存在一定的疑問,譬如: 1)海底撈的不斷開店的同時,是否能夠保持相關的營收和利潤率,這點我是存在疑問的,畢竟我不相信在海底撈越來越多的時候,現時優秀的數據還能夠保持; 2)火鍋現在佔中餐已經高達2成多的市場份額,是否還能夠進一步提升,這點我也存在疑問; 3)海底撈聘請不少員工以維持服務質量,但是在大幅開店的同時,是否還能夠保持質素,人員配備跟得上是困難的; 4)大衆消費者對品牌會否出現疲勞,或者有後來的競爭者(包括其他菜色)等; 5)海底撈不發生任何重大事故,包括食品安全等。 以上只是隨便想到幾個原因,我不排除再細心想還有更多潛在困擾因素。一直而來,我對高估值的股票會更加小心,因爲只有少少瑕疵出現,股價已經可以大幅下滑。如果以類似的估值去選擇投資目標,我暫時傾向選擇頤海(1579)多一點,頤海的估值應該相對上較低,而且面對的風險好像也更少,確定性更高,雖然某程度上也是與海底撈的成敗連於一綫。 延申閲讀: 5 Sep 2018 – 分析海底撈姊妹公司頤海國際(1579)的最新業績 https://beyondredblog.wordpress.com/2018/09/05/%e6%b5%b7%e5%ba%95%e6%92%88-%e9%a0%a4%e6%b5%b7%e5%9c%8b%e9%9a%9b-%e6%a5%ad%e7%b8%be/ (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,持有頤海國際(1579)) (以上純屬個人研究心得分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)   

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【洪龍荃】紡織股之王 – 申洲國際(2313)

這些年來我一直看好製衣行業的整合,尤其是一些高度一體化的Manufacturers,譬如申洲等,原因主要有兩個部分:第一,品牌客戶希望交貨速度提升,由以往的以「月」計算的正常週期改為以「周」計算的新週期,這樣將有助品牌客戶更快捷按市場需求調整批貨量,這樣的要求對細廠商絕對是一大挑戰,很多細廠商沒有足夠實力去提升自動化或生產技術,自然會被淘汰;第二,不少品牌商希望整合(Consolidate)供應商,減少供應商一來易於管理,而且能夠更緊密的進行技術交流和研究。 – 申洲最短交貨期為21天 申洲最短交期為21天,一般同行至少2個月。目前行業領先的服裝品牌都出現了縮短上新週期、增加靈活生產訂單的趨勢,這對上游製造企業的快速反應能力要求越來越高,而公司強大的快反能力在這趨勢中構成了核心競爭力。申洲的優勢在面料與成衣一體化生產:公司採購到的紗線在內部面料廠生產為面料後直接由成衣工廠製造為成衣,做到無縫銜接,而其他產業鏈中環節單一的成衣製造商通常需要提前1個月向面料製造商下訂單,拿到面料後再製造為成衣,前後用時至少2個月。 – 主要客戶Nike主動減少供應商 耐克主動縮減供應商數量,提升優質供應商占比。從Nike對供應鏈的管理中,我們可以看出,ESG對紡織服裝OEM企業競爭力越發重要,客戶不斷向優質企業集中。 耐克對供應商的篩選主要評價方式之一為持續發展指數(SMSI),這一指數除了衡量供應商的產品質量、成本和交付期外,還對工人工作環境與環保有詳細的規定。耐克與工廠合作的基本要素是工廠為工人提供公平和安全的工作環境,並遵從耐克的環保承諾。自2011年耐克設立了2020年青銅以上等級占比100%的目標後,耐克對供應商工廠會定期審查,並與Better Work、FLA等第三方審查機構合作。耐克將“安全文化”項目整合到耐克精益管理框架中,以確保健康和安全策略被嵌入到業務優先級中。耐克將SMSI劃分為5個等級: (1) 紅色:不達標,正在審查退出; (2) 黃色:不一致,制定補救計劃以滿足合規要求; (3) 青銅:達標,遵守我們的行為準則,並表現出對精益製造的承諾; (4) 白銀:超越,行業領先的製造標準和創新; (5) 黃金:全球領導者,世界領先的製造標準和創新。 2017財年,Nike可持續發展報告指出,公司收入增長了12.3%,合約工廠評級提升了4.9%,簽約工廠工人數量增長了2.2%,簽約工廠數量在2016財年下降的基礎上進一步下降了14.6%。 Nike削減的工廠主要為評級較低的工廠,他們將SMSI作為衡量工廠的重要工具,鼓勵工廠進行改善,消除不佳的供應商,而把業務推給那些表現最好的公司。當工廠在審查中表現低於合規水平時,有6個月的時間進行整改並重新審核,如果仍不能達到青銅標準將會被考慮退出。2017財年,符合Nike可持續發展指數(SMSI)青銅等級以上的供應商占比提升了5%,達到了90.9%。Nike計劃到2020年將這一比例提升為100%。 (部分資料來源:格隆匯)   (以上純屬個人研究心得分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)

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【洪龍荃】 I believe I Can Fly – 國泰(293)能否再次高飛?

我首次關注並買入國泰(293)是於去年年末被剔出恆生指數時,當時認爲這次剔出將會令指數基金比動地沽出國泰,因而造成一個絕佳的買入機會。因爲這個事件跟業績或前景完全沒有關係,於是便於$12之下建立倉位。 對於國泰,我最初買入主要因爲以下數個原因,1)燃油對冲的影響逐步降低;2)看好今年油價;3)國泰的改革會帶來效益提升;4)Asia Miles Program的價值及5)估值低企。 1)燃油對冲的影響逐步降低: 國泰在燃油對冲中錄得龐大的虧損,這絕對是人禍。因爲以往國泰一般只對冲百分20-25%之間。但是,自朱國樑2014年3月上任CEO,從其後公布的燃油對沖數據中,我們明顯見到對沖手法有顯著改變。自2014年底開始,國泰當時將燃油對冲的比重大幅增加至60%,然後隨著油價自當年第三季起大跌,國泰每年均錄得數以十億的虧損。朱國樑身爲CEO,對此絕對責無旁貸,因爲他在任期間,國泰根本是在賭博,而不是對冲避險。幸好,現在朱國樑已走,而且對冲合約對國泰的影響逐步降低,加上油價今年以來造好,這均有利業績的改善。根據年報資料顯示,國泰每年耗油量大約是4300萬桶,以布蘭特(Brent)油價維持在$65左右(先假設今年大約維持在這個位置),2018年度虧損應該大約在30億元左右,大大少於之前幾年。 2)看好今年油價: 對於今年油價,我稍微樂觀一點,主要是因爲今年沙特國營石油公司應要上市,這絕對是對油價的一個正向催化劑。因爲沙特有原動力讓油價擡高一點,令公司上市的估值較高。當然,對於長期的油價走勢,我并不是專家,因而未能判斷往後的走勢,但是隨著2019年國泰對冲的比例降低至20%以下,國泰在這方面的損失將大大降低。   3)國泰的改革會帶來效益提升: 我相信國泰的改革計劃應該或多或少帶來一點效益。這一點我主要依賴身邊在國泰工作的朋友轉述,包括機師及其他後勤部分,他們均不約而同指出國泰一直冗員甚多,各個部門早前都有裁減行動或調整行動。我也相信國泰過往管理不善,存在巨大的空間進步,Good to Great很難,Worst to Bad/Fair應該很容易。 4)亞洲萬里通(Asia Miles)價值巨大 近年,朋濟間較受歡迎的信用卡主要圍繞在Standard Chartered的Asia Miles或者DBS的黑卡,兩者均有消費儲起Miles的優惠。我認爲Asia Miles這個計劃的商業價值極高,而且也能確切的為國泰帶來不錯的盈利。據2016年年報顯示,國泰的Asia Miles會員高達9百萬人,有超過700個合作夥伴,包括25家航空公司、逾一百五十個酒店品牌,還有食肆及零售商舖。雖然公司沒有公佈這部分的實際盈利(我們只知道按年上升),但是我深信這部分的盈利貢獻只會隨著時間日益增加。這樣的一種Loyalty Program並不是一時三刻可以建立的,曾經聽過某行家說外國曾經有類似的公司上市,估值也相當的高,因此我認爲市場或低估了這方面的價值。 5)估值低企及業績改善 執筆之時,筆者留意到海航集團計劃今年全球裁員25%,相當於10萬名員工。據指今次海航計劃從五方面削減人手,包括在人力資源、商業營運、資產重組等,減少人手的目標亦會集中在一些已計劃出售的公司,並已通知駐海口、海南的員工有關其節流計劃。目前海航在香港旗下有香港快運,並持有香港航空股權。據海航集團網站資料,至2017年,集團提供就業崗位逾410,000個,其中境外員工近290,000人。全球管理運營及合作機場數量13家,集團運營管理飛機逾1,250架,運營及投資國內外酒店8,000餘家,商業門店逾1,600家。我當然不希望香港的海航員工會收到任何影響,不過相信海航在内憂外患下,有機會減輕對國泰的競爭。各位可以參考以下附上的Goldman數據,過去數年HK Airlines及HK Express不斷拓展市佔率,為國泰帶來衝擊,倘若這部分的競爭得到緩解,將有利業績改善。 另外我看到最近國泰的cargo業務持續有改善,譬如去年年末公佈的數據也一直呈現這個趨勢,這部分業務值得期待。現在網購盛行也增加了空運的需求,因爲一大部分網購也是依賴空運完成。 展望今年,國泰應還有一個Positive Catalyst,就是港珠澳大橋的開通。據某些珠海地區朋友所述,香港機場的航班大大方便於珠海附近,而且機票價錢也更實惠。當大橋開通後,相信國泰或許可以享受更多的乘客和貨運需求。 最後就是估值,根據Goldman的估計,現在國泰的PB只有0.84倍,較長期平均爲低。 我不預期國泰股價會爆炸性上升,但是我認爲以中綫來説,我會放心持有,至少上望空間大於向下。 數據參考:公司年報/蘋果新聞/高盛報告 延伸閲讀: https://hk.finance.appledaily.com/finance/daily/article/20180301/20318645 有指海航集團計劃今年全球裁員25%,相當於10萬名員工。 (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,持有國泰(293)) (以上純屬個人研究心得分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)      

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【洪龍荃】 10問10答 讓你全面了解 “Mi Ming Mart” 彌明生活百貨(8473)

上星期,有朋友問及我有沒有看過彌明生活百貨(8473),我趁周末有時間就閲讀一下公開資料(如招股書)和訪問,總結了一些要點,方便各位參考(包括投資者、顧客,甚至是從事化妝品行業的人士) 當中有些小資料,或許大家也許未曾聽過。 1. 彌明生活百貨的歷史? Ans:公司原來早於1993年成立,2009年正式開業,其後不斷開鋪,又取得多個牌子代理,然後再開實體店,最終上市。 2. 公司現時代理幾多種品牌和產品? Ans:公司現在代理超過35個品牌,300款產品,主要依靠網絡平臺作推銷。 截至2017年3月31日止,護膚品佔銷售71.3%、化妝品12.2%、食品及飲品9.0%及其他7.5%。 皇牌產品為Synergie,Synergie Skin及Synergie Minerals占比高達60%,其他獨家產品約佔10%,其他非獨家產品佔剩下30%。 頭五大供應商佔整體銷售70%,而其中Synergie系列佔採購45% 有興趣了解Mi Ming Mart的產品請到其公司網站或Youtube Channel。 3. 公司的生意模式? Ans:公司主要是兩種模式,一是售賣產品,二是賺中間佣金(將產品分銷其他地方) 公司現時有9間店鋪,分佈港、九及新界各個地區,包括銅鑼灣、尖沙咀、旺角、沙田、荃灣、元朗、太古康怡、屯門及將軍澳等地,舖面面積介乎18.58至65.03平米。 基本上主要店鋪均於2年内到期。未來打算每年新開4至6間店鋪。 4. 店鋪的回本期? Ans:根據公司的定義,當一間零售店的每月收益至少相等於其每月開支時,即表示該零售店達致收支平衡點;投資回報期一般指一間零售店自開業起計的累計純利足以抵償該零售店所產生的開業成本及期內經營成本所需的平均時間。 基本上全綫所有店鋪開張1個月立即達致收支平衡點,另外也能夠在3個月内收回所有投資成本。(…快到無話可説…原來賣化妝品這麽好賺…) 5. 公司的銷售渠道? Ans:基本上實體點綫下渠道佔95%銷售額、網上佔4%、寄賣佔0.3%及分銷商佔0.6%。 6. 公司的會員數字? Ans:登記會員數字高達8萬人,其中公司銷售中約97%的銷售來自會員。 7. 公司面對的主要風險? Ans:主要有品牌、依賴少數供應商、營銷、人、租、產品、消費模式、季節性、依賴香港市場、未來擴張(有興趣請自行上去查閲)。 其中澳元是主要的貨幣風險,一般而言,公司會維持足夠澳元以支付約三個月採購額及維持約兩個月存貨(參考我們過去的銷售情況)。 8. 公司的旺、淡季? Ans:歷史而言,公司的銷售於8月及12月份最高,而4月、9月及11月則是淡季。 9. 每家實體店的開店成本? Ans:大約每家要60至90萬 10. 公司的產品毛利? Ans:整體而言,公司的於2017年度的毛利高達60.2%,而其中護膚品毛利達64.2%、化妝品達57.3%、食品及保健食品達52.1%及其他達37.2%。 整體毛利率在過去3年均逐年上升。 【總結】 公司未來將繼續依賴新開門店去體現銷售,而根據過往歷史,公司大約每年賺取1800萬左右的盈利;我們先不考慮未來增長因素,現價計算的話已經高達40倍以上(執筆之時,股價高達$0.88)。 我暫時不認爲公司業績能夠爆炸性增長(始終受租金、人工等限制),估計每年盈利大約增長在10-20%之間,現價估值絕不便宜。倘若有興趣投資的朋友,也宜待一個較理想的價位才入市。 延伸閲讀: 招股書文件 http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/GEM/2018/0130/GLN20180130008_C.pdf (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,未有持有上述股票) (以上純屬個人研究心得分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)   

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【洪龍荃】被人遺忘的藥股:東陽光藥(1558)

原文轉載自 博立 (2018.01.08) [公司業績概覽] – 截止17 1H,公司銷售收入為人民幣6.62 億元,YoY增加19.2%。公司淨利潤為人民幣 3.02億元,YoY增長40.4%。業績主要受公司主打產品【可威】的推動,令業績保持迅速增速。翻查公司資料,過去銷售收入於2012 年2016年期間的年複合增長率CAGR達到約36.8%,而淨利潤的複合增長率更高達 101.7%。 [公司主打藥品] (1) 主打產品為【可威】,有望成為重磅藥品 在國內,【可威】是磷酸奧司他韋產品市場中的主導產品,可威膠囊和可威顆粒劑分別在2009年和2017年納入國家醫保目錄。【可威】在對抗不同流感病毒株的有效性已經在世界範圍內獲得廣泛認可,並作為一種基本藥物列入WHO基本藥物示範目錄。 17 1H【可威】銷售收入為人民幣5.57億元,YoY增長20.8%。 其中,可威顆粒收入為3.72億元,YoY增長17.1%;可威膠囊收入為1.85億元, YoY增長29.2%。由於可威顆粒劑是公司的獨家劑型,受惠於兒童用藥需求的放量,其過往銷售額的增速遠高於膠囊劑。今年上半年顆粒劑增速不及預期,主要由於全國行銷改革及個別省份落標的緣故。隨著 6 月補標成功以及今年 7、8 月流感疫情帶動的銷量增長,我們預計下半年增速將恢復到 30%的水準。此外,隨著可威顆粒進入《2017 年版國家醫保目錄》,在基層醫療機構的滲透率有望快速提高。 基於抗流感用藥市場的遼闊空間以及公司超高的市場份額,預計【可威】未來幾年仍將保持穩定快速增長。 公司堅持通過學術推廣來推動醫學專家和大眾對流感的認知,並提高產品的知名度。 截至 17 1H,公司學術推廣隊伍增加至 502 人,二、三級醫院覆蓋率也有較大提 高。可威顆粒的二、三級醫院覆蓋率已達到 78%和 92%;可威膠囊的二、三級醫院 覆蓋率達 30%和 60%。 (2) 治療高尿酸血症:【爾同舒】需求良好 2017年我國高尿酸血症患者人數達1.7億, 痛風患者超8000萬人,痛風已成為我國僅次於糖尿病的 第二大代謝類疾病。 【爾同舒】主要用於治療高尿酸血症(hyperuricemia,HUA), HUA為一種涉及血液中尿酸水準過高的代謝類疾病,可直接引發痛風。 據標點資訊資料,治療高尿酸血症產品市場規模2010年為人民幣3.99億元, 2014年為人民幣8.25億元,預計到2019年治療高尿酸血症產品市場規模將會達 人民幣15.70億元。2010年至2014年的複合年增長率為19.9%,預計2014年至 2019年的複合年增長率為13.7%。公司正在加強對爾同舒的學術推廣,藥物推廣通常需要時間,但是總體來看產品需求良好。由於中國居民收入增長、工作應酬等原因,我們預期對高尿酸血症藥物需求增長較快。 (3) 強大的研發實力和豐富的在研產品佈局 截至2017年6月30日,公司擁有18種處於不同研發階段的 在研產品,這18種主要產品不僅涵蓋了治療內分泌及代謝類疾病產品、治療消 化疾病產品以及抗病毒產品等主要治療領域,也包括已有的心血管疾病以及新 進入的中樞神經系統疾病在內的治療領域。 1.1類丙肝新藥磷酸依米他韋獲批II/III期臨床試驗,並進入CDE優先評審,預計2019年上市。 […]

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【洪龍荃】 點評領展出售物業和最新估值

領匯早前公佈以總代價230億元出售旗下17個物業給予一買方財團(以基匯資本為首)。 交易中17個物業分別包括: 1. 長亨商場 2. 現崇山商場 3. H.A.N.D.S (安定及友愛) 4. 葵芳廣場 5. 啟業商場 6. 葵盛東商場 7. 錦泰商場 8. 麗閣商場 9. 李鄭屋商場 10. 利安商場 11. 石籬商場 12. 順天商場 13. 大窩口商場 14. 青衣商場 15. 慈正商場 17. 雍盛商場 根據資料顯示,此17個物業於2017年9月中期業績時的估值約為152億元。此次出售作價比帳面估值達51%溢價(或賺約 76 億元),預期交易費用大約為2億元。交易預計於2018年 2月28日完成。 是次交易為領展帶來的影響或其他重點 1. 租金損失 因為出售商場的關係,領展將會損失大約為6億元的租金,倘若管理層未能妥善處理閒置資金(包括購買新物業作投資、回購減少基金單位或者償還貸款減少利息支出),投資者到手的每股分派將會下跌。這也解釋了為何證實出售後,股價反而先升後跌。 另一方面,領展的負債比率將會進一步下跌。 2. 是次出售價格非常吸引 過往領展出售物業,一般最終售價均比帳面估值為高,而出售價錢的租金回報大約在3-4%之間。此次出售,按照租金約6億元、賣價230億元計算的話,大約租金回報在3%以下,因此售價非常吸引(不得不讚管理層)。 只要管理層能夠利用資金收購擁有3% Rental Yield的物業,這次一「高」賣一「低」買已經能夠為股東創造價值。 3. 領展會派發特別息嗎? 根據過往經驗,領展在出售物業後,一般會選擇回購、購買新物業或者減債,特別息分派的機會較低。 而且,倘若管理層選擇分派特別息,相信市場會感覺負面,因為資金沒有出路,不能再通過收購提升每股基金單位分派(DPU)。 4. […]

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【洪龍荃】 股市近收爐 為2018年率先部署

踏入12月,股市戰意低下,身邊不少行家戰友均提早放假,與家人同樂。無他的,今年絕大部分投資者均獲得不錯回報,今年再博的意欲相當低,反而希望無驚無險、穩打穩紮地渡過2017年。 可以預期的是,大市要進一步突破並不容易,我傾向預期2017年港股維持在28,000點上下作結。面對最近的回調,我認為這是令股市更健康的表現。首先,股市的上升壓力巨大,如果不少少洩洪,未來回調的幅度定當更大;其次,港股升勢放慢,也會令牛市走得更遠、更健康;最後,作為基金經理,我樂見部份核心關注股份稍作回調,提供更佳的買入價和上望空間。 對於2018年展望,暫時我初步認為股市的波幅會相對較大,而且贏錢難度會增加。因為美國加息速度是一個unknown factor,暫時我未能準確判斷美國稅改對經濟增速的影響和油價的走勢,倘若通脹高於預期,這會令聯儲局不得不加快加息步伐,這或將令美元進一步轉強,吸收海外資金班師回朝。而且,中國在十九大中強調要穩金融,提出「打破剛兌」等標語,中國經濟金融政策相對上會偏緊,這對股市短期內並不是好事(我認為對長遠是有利),而且暫時也未能清楚美國金融政策對中國的影響。 在佈局上,我建議投資者可以留意這次港股反彈浪(暫時不視為新升浪,只因未創出新高)率先創出新高或比較接近高位的股份(銀行股、濠賭股、醫藥股等板塊),這些股份有理由相信是資金率先為2018年首季部署。同時間,我也建議投資者保有一定現金水平,候地吸納心儀股份,待股市出現明顯轉角位或者突破時,操作才作調整。 最後,率先預祝各位讀者聖誕節快樂!享受一個愉快的假期! (利益申報:筆者為持牌人士) (以上純屬作者分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)   –

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[洪龍荃] 車位投資,四個要訣你要知 (2017/09/21)

    今日想為大家介紹車位的一些大家容易忽略的細節。   – 還有車位的有關於車位摸貨的情況, 車位是可以摸貨的。 一般職業炒家摸貨的主要原因是因為在簽訂臨時買賣合約後,如果他們能夠於短時間之內沽出的話,他們只是付出很少的成本,不用台錢上會,就可以於超短時間內獲利。 但注意摸貨難道高,並不容易,除非是職業炒家,或有很強的地區網絡和經紀互信,否則作為一般業餘投資者在沒有足夠財力上會的情況下並不建議炒賣車位。另外,車位的按揭一般可最高達到四成,如果車位入住宅契的話,有機會享用到住宅的較高按揭成數。在現時車位價格水漲船高和相對低息環境的情況下不失為一個良好辦法  – 一般拆場要比較小心,因為很多時候, 拆場的租務保證都是羊毛出自羊身上 其實買家在幫大戶買貨時已經計算入交易成本之中,以往的例子拆場一般都是一些偏遠的地方,住宅車位比例低至一比一,然而,於現在熾熱的市況下,他們的造價仍然有向上發展的空間。普遍的拆場,最經典的例子是屯門的兆麟苑 。拆場往往提供租務保證,但是在租務保證完結後,市場上往往會突然湧現大量的車位放賣盤和租盤,令到車位價格和租金急劇下跌。所以,投資車位初哥適宜先考慮自己熟悉的屋苑,例如自己本身所住的地區。   – 除了一些硬數字外,例如住宅車位比例、每月市場租金、平均售價等,一些難以量化的資訊在購買車位前務必親身前往望望,因為很多車位的實際情況並不能夠於平面圖上察覺。例如,有一些車位附近有垃圾房、水渠漏水、地下水浸、地上有突起處、位置特別細等、多留意街上違例泊車和車位供求的情況。   – 其他買賣車位的事項例如鑒於車位銀碼細,有一些經紀會提議賣家和買家一齊共用同一律師來減省律師費開支,筆者並不建議,因為筆者親身經驗是上述情況往往會引致律師不能夠有效反映一方的利益。至於經紀佣金方面,筆者並不建議買家壓低或者拒絕付出佣金,尤其是打算將來還會繼續購買的人士,因為與經紀的關係是十分重要的,特別是將來如果經濟情況逆轉,你能不能第一時間出貨或承租,你與經紀的關係也是一個重要因素。   – 另外,一些地區例如屯門,有很多大廈公契不批准非住戶人士購買該屋苑的車位,又或者沒有清晰列明。然而,若買家忽略上述灰色地帶而強行交易,有機會導致在一般正常的律師行不能完成交易,縱使僥倖買到,日後依然有機會遭遇業主立案法團警告及訴訟。   – (以上純屬作者分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)   –

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[洪龍荃] 日本樓vs 日本Rs (2017/08/08)

    前一段時間,因為日本開賭和將籌備奧運的新聞,身邊多了朋友留意日本物業,甚至親身到當地實地考察。不過,有朋友早前在大阪購入物業,惟其後發現物業代理公司在裝修維修一事「報大數」,及後發現問題,因為不願意付出額外的裝修開支;但是代理公司卻堅持不願承認錯誤,甚至選擇扣起租金,不代為存進朋友的香港戶口。 1   更甚的是,原來物業代理指出在大阪買樓的好處是可以通過Airbnb出租物業,賺取更高的租金回報。雖日本在17年6月通過法案可將住宅放租180天,惟各地區可自行將法例作演繹後執行,究竟6月通過之法例對Airbnb的服務有何利好尚未明瞭。  1 筆者從來不反對朋友在海外置業,只是想強調「隔山買牛」總要冒不少的風險。如果要看好日本物業市場的發展,不如化繁為簡,買REITs算數。   1 筆者之前也留意過日本REITs(J-REITs),因為日元借貸利率相當低,而且股息稅也只是10%。倘若我們可以找到高息和穩定收益的日元資產,便能賺取吸引的息差。 有興趣了解多一點的朋友,不妨到以下網址查看(可參見http://en.japan-reit.com/list/rimawari/),內裡有豐富的資料,各位可以按自己對息率、前景、物業總類等需求再詳加研究! 1 1 洪龍荃 Larry Hung (以上純屬個人分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)

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