Search Results: 雙倍印花稅

無辣招的香港樓市 (一)【80後の投資俠侶】 #2849

#辣招 #減辣 #撤辣 上文提到減辣, 今次可以回顧一下過往樓市相關的樓市調控措施俗稱”辣招”,以及假設政府真的一刀切取消辣招後對樓市的影響 。   辣招原意: 打擊短期炒賣活動、遏抑外來需求和減少投資需求,旨在穩定住宅物業市場,於當前房屋供應偏緊的情況下,優先照顧香港永久性居民自置居所的需要。筆者認為辣招主要作用是減低樓宇炒賣而引至的金融系統性風險, 而非樓價升跌。   辣招時間表: 2010年8月: 金管局發指引,銀行須為按揭申請人進行壓力測試 2010年11月: 首推SSD 2011年4月: 實施共用正面按揭資料 (按揭信貸資料庫) 2012年10月: 推出加強版SSD(三年內轉售須繳最多20%辣稅),及BSD(公司客及境外客須繳 15%辣稅) 2013年2月: 推出DSD(非首置客須繳雙倍印花稅) 2016年11月: 以AVD取代DSD(非首置及境外客須繳15%辣稅) 2017年4月 :「一約多伙」需繳付15%印花稅   綜觀現時樓市, 既沒有短期炒賣, 缺乏外來需求(面對外國競爭)及投資需求(息口影響投資氣氛), 香港永久性居民自置居所的需要亦得到照顧 (公私型土地改7/3 比, 預期資助房屋選擇會愈來愈多, 從近期居屋申請反應漸趨冷淡可看出端倪), 而私樓供應更有量市場數字及分析, 不用筆者多說。所以筆者認為, 辣招已超額完成目標, 除了防止市場出現系統性風險的措施需要保留之外 (例如: 按揭資料庫, 壓力測試), 其餘都可以取消, 甚至會出現樓市提震措施, 也不足為奇, 始終樓市對香港經濟有一定影響。接下來的數星期會持續探討在不同程度的撤辣情景下, 對香港市場的影響。   情景1 – 同時取消 SSD 及

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我應賣居屋吐現嗎?將居屋換新樓點睇? #2300

你好,上過諗sir堂(收息101/TEDV75),想問樓 我老公有居屋自住(三房)及一私樓(二房),我沒樓。我人工少他大半。如果我單名買樓(二/三房),要加佢擔保才做到按揭。 一直都考慮香港樓市的走勢,究竟我老公應賣居屋吐現嗎?等我用單名買大D(因怕按唔足),或是揀樓花來入,階段付費?或是賣哂先租,再部署各買一層,唔駛比雙倍印花稅?謝謝   入息約十萬,三七比,儲蓄百二萬左右 ANSWER: 首先我唔知讀者間居屋是否已補價的,如果未補價那賣左佢套現錢都係幾百萬,那怕用讀者名換三房,幾百萬加埋佢儲蓄係九龍區買三房,其實都唔見得買到好宅。1500萬可以去荃灣西買到十年內樓齡的新細三房、或者係九龍就要去頗舊既黃埔花園才可以三房。因此棄居屋換市區三房,你預首期起錶都500萬開外,那打工仔何不keep住舊錢收下息做皇帝呢? 500萬拎去收息當下列組合:   物流公司直債2025到期保本派約5.8%年息 香港地產發展商兩年內到期保本7.8%年息 英國銀行直債派12%年息 每條用20萬美金入三條共60萬美金即近500萬港銀,年收息~92800+124800+192000 = 409,600。呢舊錢夠你租唔錯既三房,拎去揼骨夠每日揼- 揼到無知覺都仲得! 所以資金百萬計、直債好好用。一百幾十萬者用債基開始,放棄保本但亦可8-10%年派息開始。因此建議讀者唔好郁間居屋,除非財政上有奇遇(例如中獎)否則keep居屋住大點留些錢去享受生活是上策。   有志者望呢代開始脫離公營房屋,值得鼓勵。計到數值得做的,一係夠後生、一係現金多。例如你早早有了公屋再用綠表上居屋,等於只用5%首期就可參與香港住宅投資(綠表上居屋只用5%首期同免壓測),一旦升值其回報是倍於首期計! 那舊贏左既錢配合三十出頭既你,拎黎做首期供返十年樓半儲半住更為合理。十年時間基本必可等到一個樓市上升浪將佢套現拎錢,係中年危機前再上一層樓。   相反40幾歲先起手有點遲,供得十年效果未見到但退休已很近,策略上不能太進取。光陰有限,我地唔係一般agent日日都叫你買樓,更告知閣下遲開始更不能亂買因怕輸。   考慮讀者情況雖年歲未明,用太太名買埋第三間樓完成一生三宅為上策,如果我係AGENT一定叫讀者賣哂先租(佣肥肥),但考慮到讀者出入咁多次樓複雜度高加上稅重,自己單名只添一間為退休收租部署看來更好!   讀者家庭借貸力為100000/10000*50%*2.59 ~ 1295萬。若持有的居屋及兩房共欠500萬,那其餘下借貸力為1295-500 ~ 795萬,連埋首期最盡比120萬,買800萬之下樓九成上會可以的。必須留意八/九成上會既樓唔可以出租。所以另一方案是加按兩房私樓,睇下按到幾多。如可按到100-200萬,那加埋120萬資金夠200-300萬,可五成上會買600萬樓拎正牌出租,這也是另一方案。至於買新樓當然首期少同埋唔係點理你租/住,但買新樓收租要預競爭頗大,係供應繁多下你個單位唔易好價租出,若用盡借貸力後更丟空1-2年租唔出,損失重大。

奧運站港灣豪庭睇樓感言

最後施政報告1000-1500萬住宅七成上會無出爐,令不少代理失望。非住宅買賣免去雙倍印花稅勢令工廈及車位銷售量增,在此建議大家唔熟唔好亂買。如昨日的post提出有些車位有高度限制、或者車場內有水渠位令某位置泊車困難,或者只泊到細車,千萬唔好只睇圖就下買車位決定。   至於工廈,有時選取原則同住宅掉轉。例如住宅在精細香港少要玄閞,但工廈有時要用黎見客玄關可以幾受歡迎。住宅最近lift單位唔受歡迎,但工廈亦掉轉。   或者最基本,住宅低層通常少人要,但工廈低層大把人要,令出牌更易!   最後寄予一眾年輕人,無論有冇補貼,趁未婚出外闖闖確實係選擇,困係香港坐望愁城更無運行。當然外國泰國越南都可以,大灣雖好但唔係一定。有咩會令老闆覺得份履歷起眼呢? 絕不是本地大學畢業的文憑  

拆解揸美孚新邨一間樓的死局 #2120

Hello 諗sir 本人已報同收息101同埋tey66 現有問題想請林sir抽空解答 希望回覆   現在自住美孚一層樓大約1200萬係我同老公名. 我哋想做轉名,將佢轉做我個名。等之後有機會我老公可以用佢個名買多一層樓!   1.我想問吓點樣可以將長命契變做股份契? 如果千二萬物業係咪按照你堂上 所講需要一年至兩年轉換 比較好   如果變咗做股份契我仲可唔可以好似平時咁樣借按揭?因為本身有按揭擔心 轉換之後會對 現在住宅的按揭和 將來再買新物業按揭批核有影響   長命契和股份契 銀行按揭利息 和借貸成數 是否一樣.e.g 10,000,000樓下最高八成?如果唔借高成數可以有六成?   而家香港加上疫情問題環境比較混亂我應唔應該買多層10,000,000樓下嘅樓做投資 定係等局亂穩定下來才作打算?   賣咗依家現有嗰層轉做一間大屋自住。如果再有多餘錢先至再買間細屋放租。 不過 擔心完全冇資產增值到因為得一間屋自住嘅話永遠都冇賺到個D錢   其實唔應將多餘嘅錢投資係香港 將而家啲錢喺第二啲國家買樓?或者做其他投資?   FYR 流動資金唔多around 3m 因為有啲換咗外幣   再次多謝林sir抽出寶貴時間作回答 Ms Wong   Answer by 諗sir: 2012年創立成家投資網上課程,收息101課程教授學生超6000人,學校於2017年成立分校。諗sir訪問見於viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)。 最建議讀者之做法: 賣樓做雙租   當然佢有堆問題,我地先答下佢: 長命契變做股份契(應係聯權契)去一般律師行,或者找我地舊生平台有律師樓可予你考慮(舊生可電郵[email protected] 有專人認證舊生身份),每次都係千銀內既事。轉左就可以易拆契避稅啦,以1200萬規模應要12個月。   銀行對於長命契同聯權契之住宅按揭批出上分別不大,係可以做到八成(1000萬市值之下樓),至於轉契點通知銀行留比律師告知你。咁做比起你一次將1200萬之一半業權賣比另一半,省下600萬應繳印花稅面值,即約20萬。  

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敢博的窮學生利用十個收息理念反底#1704

您好諗SIR   小弟今年31歲,太太29歲,女兒11個月,兩老已退休幫忙照顧囡囡 小弟從事零售行業,月入30K左右(佣金制),另有合伙小生意每月約10-15K,太太自顧人士,於合伙小生意中幫忙,月入15K。 每月總收入約60K,每月支出12K供樓+15K兩老生活費+稅貸13K(尚有9期)+日常生活10K,共50K支出,儲10K,現金約40萬 2015年頭購入屯門單位420尺 3.28M(9成上會),估值5M,尚欠按揭2.75M 月供12K 兩老與姐姐自住未補地價居屋(已供滿),估值5.3M 兩老儲蓄不多   家人居屋可否加按套現行收息方案?令兩老生活輕鬆   自住應否加按6成套出現金30萬,連同本身儲蓄行債基?   按爆8成賣給只有15K人工的太太是否可行?但太太未有3粒星身份証,會否有影響?   如何可改善現況,可產出現金流,令儲蓄加快,提升生活質素 敢博的窮學生   ANSWER:   讀者的家姐、及兩老,會是讀者改變之後人生的關鍵。讀者間聯名樓轉比老婆,應是不用付15%貴從價印花稅。我們引述稅務局網頁,見下圖紅框:「近親之間買賣或轉讓住宅物業,不論他們是否香港永久性居民及在購買或轉讓該物業時,是否在香港擁有任何住宅物業」都可不會以第1標準第1部(15%)或第2部(double stamp duty)稅率計算,當然要更清楚明白請找律師。交從價印花稅有兩個標準,第二標準係往時平至200萬樓下收$100印花稅的稅率,而第一標準係15%或雙倍印花稅之稅階。 因此不少人會用盡屋企人名額,每人買一間樓上會,間間都可只付較平的印花稅及8-9成上會。如每一間樓九成上會,買四間細細地都只係平均30-40萬首期一間,共計都係120-160萬首期,呢個數打工仔都可儲到。唔得就放棄一間買三間屋一自住兩收租算數。不少人話買一間樓都難,其實政府係無封鎖到首次置業人之方便門。誠然你九成上會買樓後,按規則係自住,你偷偷地租出去會受罰,不過外間有人明白規則之後就挺而走險,又或佢等自己供得3-5年再等樓市在高水平之時,將樓轉作出租用途而合規租出。若閣下有心利用租金收入而締造平穩生活,本段執行細節定必搞清。   這概念在2013年筆者著作<樓換樓>中的庸材論已提出,絕不是經歷樓市大升後才轉軑叫你買入。筆者由2012年寫blog至今都按同一理念行事,不靠跟風唱好唱淡之言論去吸晴:   理念一: 人絕不應認為自己睇通大市,請在市場前學懂謙虛 理念二: 每朝之亡,皆有當權者濫發貨幣之情況。買樓借美金去沽空貨幣,就是跟歷史洪流。留意此法見效慢但穩 理念三: 股票可以用黎hit-and-run賺錢,但不可用於收息 理念四: 我最唔想自己仔女做既一個行業,係全職炒家 理念五: 槓桿不是危險,你買一些投資物無銀行肯接受抵押去借錢比你的,仲危險 理念六: 世界上好多叻人,因此筆者自願慢一點月月收息如搭地鐵由西環到筲箕灣,總好過貪快坐電單車炒一次就冇命 理念七: 投資物如屬最基本性的(Elementary),即如股票、房地產、外幣、債券,基本上每樣都有其屬性及好處,不用相亙比較其優劣。 理念八: 賺錢係一個能力、保存財富又是另一個能力 理念九: 投資勝負最取決於資產分佈、而下注時機只屬次之。另外屬於你的時機、不表示係諗sir的時機。時機很看個人長處、家庭、財產而言。 理念十: 「注意你的思想,它們會變為言語。注意你的言語,它們會變為行動。注意你的行動,它們會變為習慣。注意你的習慣,它們會變為性格。注意你的性格,它會變為你的命運」   各位大可指出,筆者共1700篇文章,有何段違反上述理念? 可趁機改正一下。   利用上述理念,就本個案分享幾個睇法予讀者: 讀者想加快儲蓄就要比心機儲錢,另外有幾樓在手等於多幾個人交租幫你一齊儲錢

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兩樓一息助你尋回人生 #1380

諗樣兄: 小弟向來對諗樣兄言聽計從。但小弟不才,雖想一生三宅,卻又想盡控現金流,極為矛盾。先報現況如下:   背景:芳齡29,月薪$31,000,月儲$15,000,公墓員,與家人同住。 樓房: 1) 元朗市中心單幢樓,樓齡30,2014買入價220萬,近月加按至325萬,合法出租。現收租$9500。每月供款$7800,另管理費$800,共$8600。賬面現金流$900,但若計埋差餉、地租,幾乎平手。   2) 元朗市中心商用大廈,樓齡30,估價350萬。無需供,管理費$800,收租$12,000。現金流$11,200。若計埋差餉、地租,約$10,000。 雖然看來已有兩宅,但兩間樓都未做大維修,恐怕未來一兩年需要支付高昂維修費。而且兩間樓房好似升無可升,又地處元朗,未來供應大增時恐有風險。   本想利用商用樓按揭150萬行債基,但問過銀行,商用樓新造按揭只可做3-4成,且息口高。而且現金流薄弱,想趁近日樓價瘋狂,將兩間樓賣出,再行15%債基。賣晒兩間樓,應可得現金$400多萬。再行債基,幾乎月收$40,000 – $60,000,比起現有現金流強數倍。但另一方面,如果落咗車,又怕將來上唔返。 人生交叉點,希望諗Sir指點迷律。   ANSWER: 最令樓房失去價格的是低下抵押力,而不是維修。亦趁此向打算買工商廈投資的朋友提醒一下,工商廈只可按五成而息較高,加上經濟差時公司可欠租而生意可唔做,景況同住宅很不同。仲未計公職人員要進入住宅的申請程序較雜複,只上論據可夠支持住宅業權較貴有因。   已(在#1355)說過: 影響一間屋的市價: 屋的類別及間格 > 屋苑(整幢大廈/成條村之因素) > 區份位置 > 經濟大環境,是由下而上的。故最影響元朗商用大廈的因原是商廈類別,而成幢大廈的因素如維修,明白是可以好致命。不過還是請讀者先別杞人憂天,或真係將維修的章程看一次才作結論。至於元朗區份是很一般,不過假設是大埔商廈同元朗住宅比,筆者還是選元朗。因為買中一般區份不及選錯屋種類型或間格咁「致命」。   至於讀者,雖佢未透露手上現金或其等值物有多少,不過都應該是較少水平。為補此點,不妨將較差既貨換走,更可套到大舊錢去補正弱點。在早前文章亦提及如賣樓可抵十年儲蓄,不妨賣。因為十年應點都遇到一次樓市中期調整,如閣下現金水平低而人工未見可大增,那用咁條件計過哂數去賣最後一間手上既樓,仍是值得。讀者月儲15000,而十年可儲1.8百萬。那賣走元朗商廈已達20年儲蓄,而此物業只屬手上二之其一,那就值得去賣。   GOOD左350萬返黎,不妨靜收息去等待「老婆」既出現。老婆可以提供「人頭」比佢九成再上會買住宅。到時用50萬做首萬買樓而淨低300萬收息,成「兩樓一息」格局很平衡。而此格局亦能配合到第三間樓之出現,又或行海外樓條路為日後可能要離開香港鋪路亦可,最終達成將財富與個人名義分割,用信託將資本永久咁存續下去,達成家族永富。   明白讀者連兩樓一息這Pre-stage都未去到,講什麼永富簡直九唔搭八。總言之賣走商廈好好運用350萬,搵個「人頭」返黎上會免稅,又或等到無辣招去買樓,再或選間400萬之下既樓間開做劏房,賺幅令有些人是笑著咁去比DSD(15%/雙倍印花稅)。收息都係悶方法,有錢用直債、無錢用債基。唔貪心10-12%,有心博或小注20-25%/年都有法。   看下圖展示一份瑞銀私人銀行的proposal,見此高息方法根本存在,連跌幾多先call margin都計埋比你睇。只不過私人銀行要你落單買1000萬先有心機同你傾什麼槓桿,而筆者的課程就收費咁話比你知怎在零售銀行都做到,同埋最重要係點避開銀行中人常用的「食水深」招數。因為你叫得人又借又買咁煩,生客肯定要用些方法去提高你收費,或令你行多些冤枉路,才能抵銀行成本。 那讀者300萬投入債基再疊增都收成$30000/月至$50000/月。收住呢個息等機會買樓令情況佔上風。至於你話再遇金融海嘯債基一定會跌到「眼癱癱」…筆者只好根據2008年海嘯情況同你講一眾債基最深年跌約30%而今日個價已高過2008年有突。而很多大籃籌如匯豐(0005)? 計埋近月升勢都只升到$75。比當年的$140仲欠一半。至於一些電訊盈科同中國石油,筆者都唔想拎出黎提,你自己諗諗。當然明白一百個入股市梗有1個嬴錢、但作為一個負責任的網上撰文者,鼓吹股市易買易贏實在不宣。  

人生無常、慘遇工傷如何面對前路? #1212

致尊敬的諗sir, 本人實為傭才,是一個中年中港兩地走既在職媽媽,生了兩小孩後原計劃跟老公儲到一筆錢買多層樓出租作將來退休打算,那我可轉份不用上大陸既工作多點時間陪小朋友。 可惜人生無常,3年前因丈夫意外不能工作需全面休息,我成為一家經濟支柱,當初打算用來買多層樓既首期錢亦用盡了,現慶幸他身體已康服亦開始投入新工作,但只能應付一些不操勞既工種收入發展有限。   而本人家庭關係良好,對將來都可一同計劃,但畢竟本人家庭(娘家連夫家)3個人揾錢8個人洗(3個年過70老人家,2個5歲以下細路),學校和醫療開支只會越見增加,自問不貪財踏實節檢做人,勞碌大半生只想改善生活,但人生無常似乎夢想越難實現。   慶幸最近可拜讀你收息論,樓換樓等作品,從中獲益良多,早兩年因朋友介紹做了加按以息抵按有點似你所教的方法,但又覺得自己做得不夠全面同穩妥。  現想進一步增值自己以令家人生活可更充裕,自己當然如可做到財務自由令到有財務空間去選擇別的工作最好,但深知短期難以實現,一生三宅更好像有點痴想….但作為一個媽媽,真的不想完全沒有了家庭生活,想多點時間陪到屋企人,想請問下一步應怎計劃?   我想報讀諗sir既課程,但不知應由收息101開始還是買樓101開始?  好像一般能得到諗sir賜教的case都是已報課程的人,我是絕對會報讀的,只是時間和空間有限,故想更準確知道報那一班先較適合。  以下是本人現況以先讓了解,如能可得閣下指點迷律,實萬分感激!   物業情況 : 1)  荃灣海濱花園 : 市值6m,餘下按揭2.7m,供父母弟弟居住,父母已退休多年,物業與弟弟共同擁有 2)  黃大仙竹圍北村 : 現居單位為租者置其屋(已付清當時價格0.25m),未補地價故不能租出,市值3.2m,物業為丈夫與奶奶共同擁有   其它資產狀況  : 1) 2014年加按套現荃灣物業2.5m,將2m買入Value Partner-Greater China High Dividend Fund,年回報維持9%,但單位價 跌了3.5%,淨值現約1.92m.  每月可派息15K足夠付加按之後按揭還款,故原每月供款之金額7K作為現金儲蓄 2) 2015年將另一部份儲蓄現淨值 40萬現金同樣放入1)之收息基金,每月收息3.4K利息 3) 現金+ 可移動月供基金 30萬   家庭收支(已扣MPF) : 弟弟38歲, 月入16K (工作穩定,但難有上升空間) 本人42歲, 月入40K (工作穩定) 丈夫44歲, 月入9.5K (新工,未過試用期)         

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人到中年。樓一層。如何退休? #1190

諗sir你好!   本人是買樓001學生,將會上收息101。自知年輕時行錯了很多步,情況如下。本人46歲,兩子女為10/12歳,家庭月入110000,2012年聯名買了自主樓宇520萬,以HKMC 借80% 20年,月供23000。   我藉今年頭估價升值至745萬時加按,但受到政策按揭保險600萬的限制,我只能夠加按至六成並脫離HKMC,借447萬,套現65萬,現金增至160萬,暫時放在mortgage link。   我原想一拆二,借貸力是 11 x 2.19 / 2 = 1200萬,心感旺市時用六成力即720萬,即借貸力273萬,推算第二樓房最好從400萬入手。但計算中發現一拆二的印花稅也要7.45 / 2 x 2.25% = 8.4 萬,若我就算以雙倍印花稅入手400萬樓,印花稅也只是由400 x 2.25 = 9萬増至18萬,一加一減差不多,最後沒有拆名了。   想請教:   1.其實600萬以上樓是否很難套現多一些? 2.我的情況應該怎樣部暑一生三宅?現在按揭成數低,及高印花稅,我應該盡快入第二樓房,還是用債基收息一至兩年再看看樓市政策有沒有改變? 3.如入第二樓房,受制於dsd,應該考慮乜嘢價錢?借六成或借五成以製造租金收入給數年後第三樓房? 4.諗sir很少提港島區,請問北角區符合有豐富的换樓階梯嗎? 5.如用債基應投放多少資金?先做50萬熟悉運作後再加碼嗎? 6.因年紀已大,每一步都要小心,50歲時借貸力已跌1000萬!期望五、六年內做到一生三宅,是否很勉強?   希望得到諗sir指點,感激不盡!   LY33學生敬上   answer: 都是基本買樓事項要攪清、又或筆者對讀者所寫未能了解。要點在原本聯名樓後將夫婦其中一人一拆二出黎、及後應有其中一人無樓在手,那該名人仕再買樓時不用付雙倍印花稅,故讀者要考慮的方向不在此。相反在拆名時由於有半份業權由聯轉單,該過程需付印花稅,那究竟是跟那年的稅制? 夫婦之轉業權轉讓同朋友之間做又有何分別? 另外送贈物業去甩名是否好方法? 最後是如用有價轉讓應如何為物業訂價? 這些細節動作在買樓003再深化。   至於難套現之界線,筆者同意在600萬,這或許讀者是在001課上習得,亦有可能一早知道了。由於按揭保險公司最多只借420萬,加上有些人會為慳按保費只將物業套現用短年期加低成數做完,例如只攤15年加只70%按去換取比「攤30年+90%按」低一半之保費率,故一批能將過去樓市賺幅套得最盡的業主就是在600萬之下的一群,去到800萬樓如想要低息貸款,按爆八成都受借盡420萬所限,業主得420萬而不是800萬*80%=640萬。這亦是為何2012-2015年大價樓升唔起既原因,因700萬以上的樓房難買又難套。惟時至今日細價樓的業主已由蝦毛變城隍,將細價樓賺到既錢換大屋改善生活,推升了700-1000萬價群之樓價。可見於中原城市大型單位分類指數,踏入2016年已與小型單位指數同步、而不是2015年前的那較弱勢。   讀者今時(46歲)借貸力見頂,往後只退不進,要做是先夫婦每人樓一間。原因是估計家庭仍未有任何被動收入項目,在於10年內很有機會面對退休問題,快搵多個租客幫手供樓實刻不容緩。可能你心諗做咩唔等多幾年樓價再跌先買? 答案係樓市幾年後升定跌冇人知,不過讀者的產出能力正急速減退中就肯定,有幾多個阿伯仲可以68歲走出黎選美國總統呢?   今時46歲入手翠屏花園340萬八成上會,月供就係約340*80%/259

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四種對應不同工種的投資方法#1188

  本人已拜讀”收息論”, “樓換樓”, “雙租族”, 已報讀買樓003 課程, 夾掂亞仔呈分試時間會全力進攻收息101, 收息103, ETF, 老來的發力!   48歲女性已婚, 育有一就讀小六孩子,丈夫月入$80000, 夫婦財政獨立, 他喜歡自己投資, 2016 年初丈夫名買了3房自住樓, 老公供.   我自己月薪8萬, 以往股票為主, 現已放大部份, 約$7M cash 曝曬中, 剩1M股票, 1M 人仔定期, 剛在鎊10.3時買英國樓收租, 2018交樓要付HK$1.8M. HKD 1M危疾保險年供需$35000, 尚有11 年供   兩、三年內而家份工應冇問題, 之後可能要焗轉,身心倶疲, 乘機轉份chur 少D的做多兩三年 (估計約$50000月薪), 再頂不住轉份校外課程教下(約$30000 月薪)睇下捱唔捱到退休, 月使費約$35,000 (已包保險)   想請教諗Sir 專業意見: 已拜讀諗sir 樓市分析, 2018可能會調整, 應否現在買樓收租/ 等多兩年, 但又驚到時焗轉工想入市時未上得會 買咩樓投資好: 奧運,

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細緻分辨收10%至25%年息要付的風險 #1184

諗SIR, 你好! 小弟剛上完8月份“收息101”課堂,黎緊將會上“收息103”及 “ETF”課程。以往是一個打工月光族,工作多年亦沒有積極作出投資,直至兩年前夫婦二人差不多同時間面對失業問題,我二人醒悟決心要掌握自己的財政命運。 雖然我們後來已很快找到新工作 (人工少了20%),而且明白首要必須做的是開拓收入來源。但兩年過去,事實是開源效果不彰,加薪幅度有限,支出不停攀升,尤其小兒屆入學年齡學習開支激增。煩請諗SIR對小弟一家的投資方向提出意見,指點一下,萬分感激!小弟一家狀況如下:         家庭人口4名:夫婦二人、一名兒子3歲,及岳母;另正計劃請1名外傭,預計10月抵埗。小弟及太太都在公營機構打工。我38歲,月入$46,190;太太38歲,月入$39,360。家庭借貸力為$85,550/10,000×50%x265萬=$11,335,375。          家庭有做財政預算,夫婦各自分擔水電煤差餉等日常開支,另有聯名戶口作家庭儲備戶口。小弟及太太每月分別存入$8,000及$7,000至聯名戶口,用途僅作扣除小兒學習支出($5,500) 及偶發性支出 (非常規支出如更換壞冷氣、家庭旅行)。此聯名戶口現結存約$50,000。          2009年夫婦聯名購入一個將軍澳3房新樓單位自住, 9成半上會 ($4,414,000),供30年,月供約$13,400(H+0.7%,冇ML戶口),現仍欠款$3,500,000,物業單位現值$6,000,000。夫婦兩人一人一半供款。          2012年兩夫婦聯名代家人買了一層沙田大屋苑2房單位,給妹妹新婚自住。父母出首期3成,餘下7成 ($2,818,000) 上會,供25年,月供$8,506 (P-3.1%=2.15%,有ML戶口),現仍欠款$1,670,000,物業單位現值$4,200,000。妹妹一家負責按揭供款、管理費及地租差餉。          小弟有記帳習慣,個人每月開支為$39,600:供樓$6,700; 儲互社$2,000; 轉帳入聯名戶口$8,000; MPF$1,500; 保險$1,500; 家居雜費(管理費、家務助理、電費)$8,880; 外出食飯$6,000;交通$2,500;電話費$520; 育兒開銷$2000。由於開支多,小弟只有數萬現金儲蓄。          太太每月收入僅及支付開支。個人每月開支為$37,700:供樓$6,700;聯名戶口存款 $7,000; MPF$1,500; 保險$3,500; 家居雜費(家務助理、水煤差餉)$6,000; 個人開支 (膳食、學位開支、instalments) $10,000; 交通$3,000。太太有投資股票及少量特區政府債券,回報平平。現時現金存款約10萬,投資工具合共現值$310,000。   擬採取行動:          見最近H按利率下調,打算重按沙田樓,按6成,減去按揭欠款可獲得$850,000資金。新按揭計劃供30年,月供$9,064(H+1.5%,有ML戶口) 。請問這個案可否用1拆2按爆8成呢?我不知道實際操作方法。          從上述$850,000中,用八成資金即$680,000買債基,並採取債基疊增方案,達至每年收息$15%-20%,即每月收息$8,500-$11,300。抑或採用double保險方案,減低債基價格下跌的風險?          剩下兩成資金即$170,000買期權搏賺價(太太現正研究此道)。 對於101PLAN內的資金有什麼建議? 另請問以上方法可行嗎?先謝謝諗SIR的意見。   ANSWER: 讀者很認真處理個人理財,成就更多現金流之情況可期。當然後生遇上失業挫折是不幸但亦屬大幸,最有效還是從失敗當中學習同進步。今時儲蓄雖少,太太儲到10萬而自己只有幾萬、每月月光惟月淨金額已轉存至聯名戶口,當中5萬亦是夫婦之一。當然本案案主收入不俗,但仍搞到月光,其一應是太太有學位開支、而讀者自己若可減少外出食飯,應再可慳多一點點。但點都好,開支的數目仍屬合理,可見人到中年搵幾萬蚊若要兼顧養兒同讀書加上父母,基本上月入3-4萬仍是無錢淨。當然唔同在3-4萬人工可以吃好少少、唔洗餐餐大家樂。若工作不努力搵極都只1-2萬,好快連「大家食」都唔招呼你。   同不少本blog案主一樣,機會仍是早年買落樓一間。可見閣下如人到30仍「裸租樓」,他日便錯失一個可扭轉命運的機會。當然樓買完會跌,但一般人會選擇死守負住資產咁供落去。而樓同股票唔同在於,樓係有升有跌、終歸有其價值。今年加按唔成,死慳死抵捱住去供、陣幾年資產價浮面就可諗一拆二或按爆八成。相反股票一物可快速無限印製,價格可以跌後永遠都升唔起,所以買股不能死揸。今時好趁個市仲好就處理下手上蟹貨。   同意讀者將沙田樓重按,行買樓003之法實可一拆二後按爆八成、不過留意讀者夫婦已是聯名持有兩樓房,那就算點一拆二,夫婦其中一人都用自己業主身份去承受業權,驟眼睇咁做要比DSD(雙倍印花稅)。不過轉機在物業市價只屬400餘萬,加上轉讓身份有親屬關係,佔計稅務支出不成為主問題。當然如持到兄弟姊妹或父母做一拆二、效果更佳。亦需備有某些文件,銀行才明白為什麼只你可套到八成。按爆後可套320-167 = 153萬資金。   加按後沙田樓由供8000增至約$12k,要將按出資金收好息去補償支出。在讀者情況我們有收10%、12%、15%、20%、及30%一年息的債基選擇,風險當然是收高息就要冒多點險啦。但點講都好,上述於收息101講解之債基疊增之法的投資風險都比買匯豐股票收息低。有此結論是我們計出該投資物過去三年的價格之標準差再作比較而成。讀者由於年輕,可冒大點波幅。但手上現金少、不能接受投資物下跌而要補margin,那我們列出5個不同債基收息方法之特性,讀者自能選擇:  

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