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[汪敦敬] 買樓收租何罪之有

有人認為住房是民生必需品,不應該進行投資!我同意必需品不應該進行短線炒賣,但是長遠投資如買樓收租等,是十分合理及健康的投資渠道,給予長遠投資者道德壓力,是不公平的。投資者會説:「我不買,是否你會買先?你又準備好買未先?」説得十分對,如果你已開始節衣縮食去準備首期,才有資格去要求這期望,大部份人買不成樓,都是因為無去準備!另外上車要本着「上車先決,退而求其次」的心,20年前你買不起樓就去屯門,現在若連屯門也未能買到我會叫你買粤港澳大灣區,退一步就海闊天空。 太多人想將Dream House及上車兩件事一起做!這是不對的。 3 買樓長遠收租是正常投資,更加重要這是房地產產業鏈上不可缺少的一部份!投資者不買樓收租,何來有租盤? 過去10年,業義的比率少了,多達20萬人落錯車,即是説是多了人租樓,於是租金自然升,其實租客自己都是樓價向上的一個推動力!另外,供應不足樓價自然上升不止,而供應不足除了政府有責任之外,過去20多年大多數市民支持取消八萬五,也曾對曾蔭權時代的政府荒廢造地鼓掌,近年更樂此不疲地反對政府造地,為何今天政客市民都不會逼政府去造地?因為如果現在才這樣做,就要推翻昨日任性的我了,於是荒謬地香港房屋政策就變成了解不開的魔咒了! *轉載自2018年05月09日的蘋果日報  

[‪汪敦敬‬] 等待樓價微調不划算 (2017/06/26)

    最近傳媒都報導我「下半年樓價跌10%然後再升」的觀點,多謝有關報導,但是我想在此作一點補充,其實我一直看樓市的觀點也沒有改變的,2017年的樓市,我在去年尾已經發表樓價繼續上升!而下半年應有「樓市HALLOWEEN」(即群眾負面情緒引起的樓價調節),我認為樓價仍可持續上升是因為市場結構從沒有改變,都是一個「X型」的樓市,即是資金量和價格不斷上升及借貸和放盤量不斷下跌!   現在的市場並沒有借貸泡沫!近期的樓價升幅快速,只是存在了一些情緒泡沫!這泡沫即使爆破,也不可能將上升結構作改變,只能修正過份快速膨脹的市場樂觀情緒!因此有關調節只會令樓價作5-10%的微調!這個調節出現之後,價格就有更清晰的上升動力了!不過我提醒看官,我雖說下半年會有價格上調整,但並不等於到調整後的價格會低過今天!亦不等於你等待的樓盤會有調整價格的結果,因為市場調節不是每個或者每類樓盤都會作出反應的!「等」的風險仍然是大過現在買入的!「等」這個調整期只是未準備好或者策略調整中的朋友被動之策而已。   政府最近出的「辣招」將2017 年 5 月 19 日後批出的新造按揭貸款風險權重下限,從 15%提高到 25%、將涉及一個或以上現有按揭貸款的借款人及/或擔保人的按揭成數上限下調一成及將主要收入來自香港以外地區借款人的「供款與入息比率」上限下調一成等;很多人都覺得無料到,嗤之以鼻,我不同意,因為這人們認為無料到的做法,是可以持續性的,加一成不可以便再提高多一成!最後結果會如何?這個才是宏觀調控的正宗版本,我覺得利害!當然這個樓市「辣招」最後反而會令到中產日益上不到車,即使儲到錢都會過不到嚴謹的銀行批核過程!最後政府要將更多的土地分配去做公屋及居屋,於是私樓的供應就將會更少或者不可能得到突破了。     *轉載自2017年06月02日的經濟日報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

[‪汪敦敬‬] 穆迪評級難令人信服 (2017/06/19)

    國際評級機構穆迪上周竟接連調低內地及香港信用評級,令人意外。 聽了這消息後,我隨即想起多年前一個國際美食評級機構剛剛登陸香港,但第一年推出的名單中竟很多具聲望的食府都未能在榜上有名,這反令有關的美食評級機構在初期並不能在食家中得到充分的公信力,這件事是代表了其實評級機構及被評者的公信力是互相輝映的。 穆迪降低中國及香港的評級,不能令我信服,我認為這件事,結果損害了的穆迪自己的評級威信。 筆者只是地產專家,若以我的專長去評論這件事,最好是由與房地產息息相關的貨幣去開始說起。 中國的M2(泛指貨幣供應量)在2016年12月31日的數量是22.34萬億美元,其實是比美國(13.28萬億)再加日本(8.19萬億)的總和還要多,如果有人攻擊中國的國債佔GDP比例太多的話(36.7%),我們不妨將中國的M2減去國債3.98萬億美元,我們看看又有多少能耐?數據清楚顯示剩下的18.36萬億美元是可以全資收購5.23個香港股市(每個27.34萬億港元)、4.3個上海股市、或者77%的美國股市,怎可以質疑中國的實力和認為中國的不足。 現金既然夠實力,如果我們將中國當是一間上市公司,我們可以作一個更徹底的評估,我們可以評估他的正收入,包括GDP和象徵整體盈利的淨出口,我們會發覺GDP分別是11.06萬億美元,而年度淨出口錄得5130億美元貿易盈餘,也是一個非常理想的財務情況。 另外,如果一個國家的貨幣就等於一個上市公司的股票的話,這隻「股票」(即人民幣)在市場上受不受歡迎?更加重要的是如果量化發行,市場又承不承接及受不受歡迎?其實大家都知道國際用人民幣愈來愈多,這方面亦是非常出色的。 也看看民間,民間的國民儲蓄率(總收入—消費)/GDP,中國一樣是比美國及日本相加更多。 如果有一天美國股市爆破,美國未必有能力自救,因美國股市價高過m2太多了,但中國就有足夠的現金去幫他們了! 作為小市民,對美國的評級公司不應太迷信,還記得雷曼嗎?雷曼迷你債券爆煲前的評級仍是挺好的AAA評級!何說,一眾評級機構嘅老闆其實是西方的被評級者,對小市民和消費者來說,唔見得比其他掌握到的數據有更大的參考價值。 正如我多年也是發表的「我對樓市的十大忠告」中,我多年也不斷提出「不要低估中國實力,不要迷信美國經濟」這關鍵因素若有偏差,徹底面對高風險啊!       *轉載自2017年05月31日的大公報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

[‪汪敦敬‬] 地產代理「街霸」 損行業尊嚴 (2017/06/16)

    一直以來,地產代理的形象是不高的,正因此代理同業要比其他行業更需加倍努力,這是一個現實,而街頭惡性銷售樓花(俗稱「街霸」)令代理形象長期受損,這也是一個現實,公道一點說,做街頭銷售的從業員,不少也是勤奮的一員,街頭銷售日曬雨淋,「水裡水裡去,火裡火裡去!」為的是生計!付出努力是應該得到尊重,他們也同樣被小部份破壞秩序的行動所傷害,其實,安排千軍萬馬在細小面積內的,並不是「街霸」本身,有誰想在「高風險」場合工作?是誰的安排?管理層下的軍令?還是發展商要交人?「形之,必從之」街頭銷售部隊只是棋子,是隨著棋盤上的形勢被驅使而已,而這就是管理問題了! 如果街頭銷售的部隊中,有人是有不良紀錄,容易和人發生爭執的話,是否會被處分?還是因為勇猛而得到重用?這也是管理上的問題。   地產代理監管局需對重覆犯例的公司及人都會作出較重的罰款,但罰款的金額對比樓花豐厚的佣金,實在是「濕濕碎」,樓花上的陋習,例如水票、佣金回贈的爭執及本文談論「街霸」的問題,幾乎完全沒有收歛,甚至在惡化,正確來說是在負面方向進化中。   我這樣說法可能一些監管部門未必高興,事實上,我認為市民應多給支持有關部門去執法,令他們可以有充分的支持下去移風易俗!希望各位明白,一個守法地產代理的尊嚴是徹底受損的,由十年前在招聘會已有學生問我:「我不懂功夫,是否不可以做地產代理?」不少同業的家人包括子女是不敢和同學說自己父親是做地產代理的,亦因此我在任何場合都以地產代理自居,因為我們大多數同業的工作其實是非常貢獻社會的,我們是有權利驕傲地站在人前的。   在深受傷害的處境下,面對「街霸」經營的惡化,六大商會最後只能發出嚴正聲明,去劃開界線及否定有關做法,這個是作為商會保障會員必須要做的行動。       *轉載自2017年05月26日的經濟日報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

[‪汪敦敬‬] 街霸滋擾銷售必須取締 (2017/06/15)

  樓花街霸在街頭和商場內滋擾途人已久,最近更出現準買家在被包圍下高呼非禮的事情,又有傳街霸與途人爭執發生肢體碰撞,街霸銷售的負面運作已經由滋擾公眾惡化成開始和市民發生衝突,情況已失控了!也夠了!這種個別代理主導的經營方式已經長期損害了整個代理業的聲譽了!無論地產代理監管局、市民及業界已經給了過份的包容,街霸的方式一向都不是專業的經營模式,近期更加有系統地成為個別代理的惡性經營手法,街霸先在街頭作滋擾群眾的銷售,當撈到客之後就進入第二個流程,客人往往被帶到售樓廠內,在人多氣氛緊迫的銷售環境下面對硬銷,這個不應該是專業代理走的路,亦有違反公眾利益!   近期部分代理的樓花銷售陋習更是慣常出現了多種陷阱給消費者墮入,水票(即是入票數量遠遠高於實際買家),不少代理為客人墊支金錢去令客人可以落多張票去抽籤,消費者以為這樣會得到了優勢,其實是自己製造了假象去打自己,自己配合代理製造了大量虛假票量,最後自己也以為很多人入票,結果只好接受高價錢的樓價了,另外,佣金回贈亦經常出現爭執,不少的客戶會投訴代理在承諾了佣金回贈之後反口,再加上街霸的推銷方式,情況已令人不可接受,其實內地的樓花已經開始用電商在網上拍賣,而香港人還用人海舖海戰術去作銷售方式,如此落後只是為了維護既得利益,最近發生的樓花銷售愈來愈亂,其實都是源於個別同業推行人海舖海戰術,互相挖角下的結果自然是以劣幣驅良幣,專業水準不斷下跌!現在的房地產每月只是數千宗買賣成交,但是地產代理持牌人數就不斷增加到3萬7千個左右,為何那麽多人「食白果」還要挖角請人?那麽再加的人手不是分薄了原本同事的開單資源嗎?請得多人最大傷害的其實就是現有的伙計。 一間強大公司的精英既然有本領又何必需要做街霸去滋擾市民呢?要被人用厭惡的眼光去歧視呢? 而地產代理業公司的毛利也因為人海舖海戰術是減少了,這種是「七傷拳」,傷人也傷己,人海舖海更加消耗了社會的人力資源去滿足企業的軍備競賽啊! 就有關街霸這令人失望的事情出現,我建議地產代理各商會應聯署作出聲明如下: (1)街霸不代表我,大部份地產代理是不同意街霸的經營方式。 (2)業界商會敦促一手住宅物業銷售監管局、地產代理監管局對樓花違規者重罰,全面嚴厲執法。 (3)經營樓花的代理行必須監控樓花銷售上的企業行為,確定沒有負面運作模式的空間,並為其承擔責任。 (4)發展商是有責任在售樓廠的銷售管理好地產代理公司的運作合理,更應該確保沒有高壓的銷售場合出現! (5)應全面取締代理作街頭銷售樓花,不應再以良莠不齊的模式發展下去。 希望各同業珍惜現在,莊敬自重。     *轉載自2017年05月19日的經濟日報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

[‪汪敦敬‬] 賺了金錢可以輸掉機會 (2017/06/09)

    最近騰訊被稱為股王,騰訊是筆者「龍市理論」的靈感泉源,認為中國式的經濟是不斷宏調鞏固同時增大業務範圍,跟著股價自然更上一層樓!中國包括香港樓市正是如此!在2013年我撰寫一篇以騰訊來比喻香港樓市的文章(當年騰訊仍未一拆五),我認為有關理論仍然合用,分享如下:   「不少人也曾趁高價賣出自住的單位圖利,但不少最後也會感到後悔,從事30年地產代理行業的筆者見過無數這些例子,他們有些失去的竟然不單止是金錢,而可以是一世也難重拾的機會,此話怎說?   出發去倫敦前,太太以396買了騰訊這隻股票,事隔半月,股價上到了445!於是她打算訂目標價470等待沽出,然後想再次在低位買入,太太是女股神!無往而不利,只是我總覺得,如果連價位也不看,才可以賺得更多。很多人在騰訊4元多時買入,後來獲利一倍光榮售出,到了今天成功個案變為憾事,為甚麼?   買股票如是,買樓也如是,遺憾故事多的是,為甚麼?原來聰明人雖然掌握了眼前的盈利,卻沒有計算再買入時面對的機會成本(Opportunity Cost),任何機會也是兩個機會互相比較計算的,聰明人在好價時出售資產,卻沒有計算今次出售價錢愈好,也令將來再買入的心理關口愈大!這心理關口足以阻礙以後漫長的日子,甚至永遠不再買入該項投資,相反,如果沒有在高位賣出可能是錯失了獲利的機會,但在未來的日子正因為已手持平貨所以更加有條件再以較高價入市,在連續性的掌握機會的心理關口低得多,從而掌握更多機會。   更何況,人生際遇多的是,現在高價賣出投資,在再買入時機出現時你可能又要為其他事情操心時,同樣失去機會。   有人認為現在好價就掌握機會賣出,賺了錢先,很對,但這是在賺錢的角度來看;但如果在掌握機會來看,未賣就仍然掌握著機會,何況好的投資天天何嘗不是也賺著錢嗎?就是你睡覺也不會停止升值及回報。」         *轉載自2017年05月19日的經濟日報   汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

[‪汪敦敬‬] 「一帶一路」的置業良機

  「一帶一路」國際合作高峰論壇已經順利在北京舉行,看見29個國家的元首出席圓桌會,為沿途的發展中國家提供基建及經濟開發的支援,也為環球各國提供了共贏的新模式,顯示了中國真正大國崛起了!也即是說,香港在此新格局中的角色也正式啟動,並逐步走向成形。   在配合「一帶一路」下,從投資地產的角度來說,香港有兩個板塊是最受惠的,一是西鐵九龍站一帶,因為九龍站一帶正正是將來的高鐵總站,亦可以說是其中個一帶一路的源頭,透過高鐵將來在西九龍前往北京只需約10小時車程,在高鐵之下,世界變得細小,中國前往俄羅斯只需約30小時,前住歐美約2天,將來坐高鐵已經可以遨遊世界,高鐵沿線特別是總站,能夠匯聚到錢財及人才都眾多,因此九龍站未來樓價將遠遠跑贏大市很多。 另外一個受惠於一帶一路樓價的是新界西,新界西在港珠澳大橋通車後將透過粵港澳大灣區匯聚廣東省另外十個富裕城市,大灣區就會衍生大灣區的生活模式,同樣,九龍西亦會建立高鐵的生活模式,這種模式甚至生活節奏都會成為未來世界人們都追求的大都會生活。 筆者認為不出幾年,西九的樓價相信是世界數一數二的大社區,而屯門及天水圍的樓價相信亦會高於香港大多數的市區。 特別要補充的高鐵除了令香港融入整個一帶一路之外,其實亦更有利實現香港和珠江三角地區一小時生活圈的發展,從西九龍總站出發乘坐高鐵到廣州只不過是48分鐘,那種快捷、舒適、安全的乘車體驗,必定愈來愈服旅客歡迎。 香港人大多數人似乎都生在福中不知福,不是很察覺到自己的機遇,因為有關的機遇不單會帶來利益還會帶來衝擊。 當然,本人經營的地產正正在於新界西,而自己居住的地方亦在西九龍,所以我必須披露我個人撰寫本文產生的利益衝突,不過,各位要深思以上問題,無論你的答案與我的是不是一樣,我相信你分析完後一定對自己的投資有裨益的。   *轉載自2017年5月17日的大公報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

[‪汪敦敬‬] 香港大富翁遊戲 地產霸權最有利 (2017/05/16)

    我們自小便從大富翁遊戲中,學懂了在遊戲規則下貧者愈貧、富者愈富了,這可說是一個社會的縮影,現實生活何嘗不是在制度下進行了利益分配!?   令參與遊戲者貧富懸殊,這是宿命嗎?又不是!因為人是可以力爭上游去改變在遊戲中的角色的,但如果我們不去付出努力改變這個角色,命運在一定程度上是被規劃的,除了稅制、資產、學識、地位之外,社會中分配財富其實還有一個重要的機制,就是政府如何安排富者資助草根人士的方式和比例。   博客亮劍提出的「香港人養香港人」正正是認為香港政府長期規劃一個有資產者去支持一個草根人士的比例,事實上,香港的公屋及私樓的數字去到1986年兩者幾乎是一樣,這亦是香港地產神話的由來,當香港環境富裕之後,住公屋的人就成為私樓的強大購買力,即使去到2017年的今天,私樓的數字其實和公屋居屋相加的數字也相差不遠,不過今時不同往日,包括居屋到了今日大部份人已經供滿了樓,所以有資產者的比例佔了香港的大多數,如果這些大多數的資產是過份借貸的話,香港就會出現跌市,但是香港有60-70%的都是供滿了樓,所以香港容易出現「升災」。   所以當地產霸權成為香港大富翁遊戲的最大利益者的時候,如果我們要改變也必須明白有資產者正正是支持公屋資助人士的人,有政客提議將公屋大量增加,我同意的,但必須要尊重有關的分配平衡,公屋居民和租樓自住的租客也必須要明白,在香港的大富翁遊戲上,其實他們並不是一個有利的角色。 梁振英特首在任內的確是整頓了不少之前香港的地產霸權局面,但挑戰永遠在前面,未來龐大的粵港澳大灣區,又是一個完全不同遊戲規則的大富翁遊戲,作為香港的中型企業老闆,我嚴陣以待,作為香港年輕人的長輩,我多年都提倡新一代「愈早買樓愈好」,正正是因為香港人要面對走向大都會的變遷啊!       *轉載自2017年5月12日的經濟日報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

[‪汪敦敬‬] 地產代理效率優先 (2017/05/12)

    剛從歐洲回港,在旅途中見到兩件事是與人力資源和工商管理有關的,令我印象難忘,值得在此分享!   首先,我想分享倫敦地標之一The Shard大廈裡中的一間六星級酒店,有關員工的無微不至服務,細心程度能令到一般的VIP滿意到「不好意思」,但是其中最大的特色就是高水準的同時其實是有大量的「WELL PREPARE」去配合,例如你去到酒店的很多角落,你都會有免費的自助咖啡及檸檬水給你享用的,更加重要的特色就是,它只須用相對極少數的優質服務員就可以做到這個效果了!整個健身會所及室內泳池樓層只需要一個人打理就可以令客人稱心滿意了!   另一個故事,就是我們在沃野千里的波爾多見到很多剪草機械人,這些機械人與我們在家中的吸塵機機械人一樣都是很普遍,只是剪草機械人是在室外而且面對的環境複雜一點,很多時在一個小時看到的機械人是還比見到的真人還要多的,那即是說機械人的而且確取代著很多就業機會。   有人說,未來的世界是少量賺很多錢的人去養很多貧窮的人!我相信人類還有一個選擇,就是一個人工作很少時間去支持很好的生活及很長的休息時間!無論是以上那一個結果也好都有個共通點,就是人的工作必須要愈來愈高效率,這卻是真正的現實!也是十分清晰的趨勢,既然人將投資在很少的工作時間上,錯和低的質素將愈來愈沒有生存空間,這些不單只會被機械人所淘汰,更加重要的就是低效率會比以前製造了更大的團隊風險!   香港的地產代理現在的生態環境很奇怪,正與以上的大潮流行相反方向!本業的主流都是迷信人海舖海戰術,以搶人挖角為「GROUNDWORK」!大家都荒廢了正常服務客人的準備功夫上,甚至乎有些人為了滿足挖角的「GROUNDWORK」,聲稱不需要做服務客人的「GROUNDWORK」!成為以劣幣驅逐良幣!令我想起97年樓市爆煲前,有一些今日已經淘汰了的地產代理宣稱以「我們公司不用做GROUNDWORK」去作挖角的主打論點!追求高效及勤力工作已經是原罪!聞說內地最近正是肅清著違規的銷售工作,及網上促銷的年代即將來臨,從業員的水平相信要提高一倍,而人手將會減少一半,但香港反而要比正常人手還要加多起碼以倍計,將來香港面對電商平台的威脅及電子銷售的衝擊,相信行業在兩年內必面對大量人手的減少,希望行業及從業員三思,行一條符合大勢及對消費者更有利的路線。       *轉載自2017年5月10日的大公報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

[‪汪敦敬‬] 樓價不升未必好事 (2017/05/10)

  大仔生日,老婆安排去波爾波旅行「順便」到倫敦和他慶祝一下,我每年也有多次倫敦深度行,算是熟悉這個大都會,那一個下午,我住在The Shard這個倫敦地標的酒店看著泰晤士河的美景,想起香港正即將成為年青的超級大都會,心內既興奮卻也擔憂!撰此文希望以面對香港成長的角度去分享我認為的香港人自處之道。   香港一直以來也給一大都會的感覺,卻其實從未合乎大都會的規模,根據前特首曾蔭權先生在2007年接受《金融時報》的訪問時表示,香港人口應增加逾4成,至1000萬,才能追得上國際金融中心紐約及倫敦的實力。   這象徵了單在人口上香港已經必須以內地人融合(圖表所見,香港不可能不融合內地成為規模充分合格的金融中心及大都會)!融合除包括加上境外人士,也代表與境外對流互相遷徙!   除人口未準備好之外,香港的基建也欠缺和周邊地方的無縫融合!看香港人仍當新界是偏遠地方,欠缺一小時圈生活的追求,便知道仍是傳統市區為中心,殖民地時代的新界郊野幾乎被環保人士及政客禁止了發展,令香港欠缺足夠的建設去銜接周邊的經濟區,「天要下雨,娘要嫁人」當香港成為大都會是大勢所趨的時候,我們仍不思進取,結果只會令周邊地區有更強勁有力的發展,並且接收甚至取代了我們不少優勢。   當然,香港人思想上的退步,近年民間追求安逸,認為低效率和慢活才是人生真諦,連立法會也以拉布為鬥爭手段,整個社會也來「鬥慢」,但地球又怎樣轉慢一點等你?「生於憂患、死於安樂」這句說話果然十分有道理。   對!地球仍然繼續地轉!變遷會在你慢下腳步的時候無情地離棄你,近年當香港官民也共同追求「樓價升幅慢一點」的時候,當香港樓市辣招成功地令香港樓價跑慢內地一線城市的時候,香港人亦嫌樓價升幅太高的時候,卻不察覺香港樓價升幅比人低,其實亦等於購買力增長比人少!去到一個程度,周邊地方一樣會覺得香港樓日益「抵買」,而香港財富增長落後的購買力根本不夠力去和別人競爭,看地皮買賣,香港發展商幾乎無一爭之力,可見一斑,香港人甚至富豪一味說別人出價瘋癲,顯然仍活在昔日的世界中!   「期望樓價下跌」的人很可能已踏入了經濟學的錯誤區間,首先,市場並沒有借貸泡沫,量化的貨幣是真的過多,不是假的泡沫,另外,「若樓價升幅少過量化貨幣的增幅」很可能代表香港的財富蒸發!起碼代表購買力會低於樓價升幅合乎量化貨幣比例的城市!   市場是戰場,是殘酷的森林定律,幸福非必然!不珍惜的後果是「無機會珍惜」!香港人珍重!         *轉載自2017年5月3日的大公報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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