Search Results: 年金

$10M退休金用太太名買4球年金是否有得諗? #2617

諗Sir 唔好阻你時間,長話短說: 老公: 55歲, 自由職業, 每月收入不定,但不少於$15,000,冇稅單冇MPF 老婆: 55歲,政府工,首長級, 每月收入$160,000,到60歲退休前仲有幾個point或再升一級。無下一代要養,只有兩大長老健在。 物業: 兩層四小龍兩房,現契喺銀行,冇按揭冇欠債。一層俾屋企人住一層放租收$17k。 一層深圳南山150平方米單位,阿公收地賠償,冇紅本,現放租,收人仔7k。太太買樓人頭已用,得老公係名下冇物業。 香港股票約$800k,年收息約$60k,reits,内銀及公用股為住。 保險:現值儲蓄險$3M,隨時可以提款,2份QDAP,爭一年供完,另2份爭一年供完嘅非保險公司年金,全部揀65歲開始攞10年錢,四份夾埋月收約$13K 現住政府宿舍,扣取薪金7.25%作租金,每月剩錢約$85,000,現有現金只有$1.8M。   依家認真諗吓嚟緊5年錢銀上應該點部署。太太退休時一畢過會有約$10M一畢過退休金,每月約收現值$55K長俸。 有揸車,買個車位自用幾年後出租時否好選擇?又諗過將來老啲要請工人,兩房换三房又是否應行嘅一步。$10M退休金用太太名買4球年金是否有得諗?試過銀行問買債又sell買保險,快快走人算數。 希望諗Sir可以提點。   answer: 係, 讀者每月淨錢有85K,但現金只180萬,咁即係早年每月支出頗高吧,畢竟月入20萬。那退休後每月產出的現金流,唔係一般平民要2-3萬咁簡單。   當然補充下,要拎錢既可斷儲蓄保,有300萬(HKD)返。   讀者都已試、或想試一些投資。例如 A/ 已試年金: 共四份年金,其中兩份係QDAP。係現時通賬有機再升之情況下,究竟2033年月月有13K收入,有幾有用?   年金我在早前節目已詳解過一次,要得買樓享有股神巴菲特係2017年CNBC訪問講「30年按揭是世上最好投資」的好處,就唔會要年金。年金同按揭是相反的,尤如北冥神功同吸星大法咁,相反招式。   按揭是先問銀行借錢去控有可收租物業,代價是接近定額供樓(加息影響金額千完計不太大)。咁做會因通賬而貶走債務,越供越輕鬆。簡單講,2013年300至400萬一間樓、1993年30萬一間樓,當年供6-7千你起首辛苦,但而家就好輕鬆。此因通賬而引致,而未來只要政府照舊靠印銀紙解決問題,通賬都會越見勵害。   年金是反轉,而家即比一舊錢,銀行/保險公司應承10-20年後比返定額一舊錢你。更有趣的,是有人提議過將強積金轉做年金派比市民,咁即係將拎錢時間一拖再拖。生意人有云:「乜都有假,COD最真!」即係CASH ON DELIVERY到貨即找數,唔該。   所以,諗sir自己錢既800萬收息倉,連應酬一下去買份年金都唔想。   B/ 想試車位 車位只可5成上會,而讀者最珍貴而又冇好去早年運用的,係佢既credibility(借貸力)。太多人只著眼自己的搵錢能力,而沒梳理好呢十年令佢地訓係度都可憑間樓賺到幾百萬,係佢既credibility而唔係佢earning ability。當然係樓呢方面有knowledge,更早上岸。   至於車位,如你已買到冇野好買再傾未遲。淨係只可5成上會及借貸息口較住宅高,都唔合用。   銀行搵城城而保險公司搵秀文賣廣告,就係要「食」讀者呢4球入佢既年金PLAN。殊不知按AIA自己份上市年報,佢收左客既錢都係自己拎去買債券,下圖見2022年6月30日計(未經審核),友邦手上216305百萬美元當中,161971百萬美元都係拎左去買債,而股票有34534百萬美元。即係其中74.8%既錢,都係買債。 常言道,唔好睇人講乜,最起碼由該人做乜去入手。而諗sir自己,都係800萬入手直債,收息及利用其保本性無煩惱。上圖又見,友邦自己都有發債,平均都係3-4%年息只比定期好些少。而我係收息101課程,會提出投入那些直債,既不會似友邦那些太保守而又無肉食。但又唔會好似碧桂園直債咁為那10-20%年息而撼頭埋牆。   收息101課內授的知識及執行方法,銀行一向就當識都唔會講。始終低佣而又穩定性高的物品,銀行不會授。就如過往收息101學生到堂所說:「相逄恨晚。」我只好盡力減少再有此類來文有此感嘆。

AIA年金好唔好? 五十路的我應否買樓? #2513

諗Sir 你好:   睇你的文章都有一段時間了,不過因為完全冇投資經驗同埋知識,所以一直未敢嘗試踏入呢一步(成日聽人講,當啲師奶都入市,即係代表呢個市會冧)。   最近因為身體健康問題。有想過提早退休這方案。本人現年50歲,單身,獨自居住在居屋(已經供完),月入$60000。   有公積金現時若有500萬,有現金200萬,有兩份AIA保險儲蓄一份90萬,一份50萬,一份年金(五年期,現尚欠三年供款。每年要供八萬蚊,65歲時開始每月派$4000),有70萬嘅銀行基金。   有兩份保險要供,一份係危疾,另一份係自願醫保,我想問一下諗sir,我應該如何分布我嘅投資,才可以達致財務自由呢?如果我想做到每月有$25,000嘅被動收入,以我現時嘅財務狀況,我又能否做到呢?時常睇你的文章,你大多數建議兩樓一債,我是否應該入市買樓呢?   謝謝你 ANSWER: 讀者全部野都係問佢拎錢,轉移佢每月份糧,只係應承佢長時間之後比返錢佢仲要輸通賬,不少人問題都係呢度。   AIA保險儲蓄供款時間長,到期如果10-20年之後,你儲到既100-200萬唔會有起PLAN個陣咁有價 值可買咁多野。好似你20年前(2002年)想供100萬黎FULL PAID兩層樓,而2022年100萬連買一間樓既首期都唔夠。   年金就是供樓的掉轉,諗SIR支持人趁後生供樓,就係唔支持年金。你諗諗2022年開始月供1萬然後由2037年月派1萬5比你維持20年,1萬5係2037年真係買到好多野? 至於讀者供5年期的但要KEEP到65歲先派4千,估計65歲都都十幾年後4千蚊會比通賬「打擊」成點?   至於70萬銀行基金唔知係咩,不過銀行就習慣叫你買股票基金,而唔係派息為主的,原因先不詳談。   公積金500萬算係最好架啦,但而家政府唔知係咪打佢主意,話要轉年金即攤長廿幾年先派返比你,變相笠錢。   當然,諗SIR都有建議人買樓,建議人做保費融資……   買樓可以收租,收租可隨通賬而加租,雖然租金都唔太追得到通賬佐跟政府數據及大家數十年認為,叫做可對沖銀紙貶值,仲可以一買樓就開始收租,而唔係年金及公積金咁等十幾廿年。 我在BLOG中談的保費融資是5-8年就完成,年內在回報率(IRR)在8%-10%的,回報參考下表。由於現時好的融資有quota加上銀行人手未夠,所以查詢只限收息101/103舊生(Whatsapp 63832145註明保費融資0315)。由於5-8年全可取款的保險plan比較低佣及融資有複雜性,坊間經紀免費頻道少介紹。   至於債基例如3月買,4月10日就可派第一期息,你見諗sir給的方案如買樓及債基,買完就有息收唔使等的。大家唔好成日比保險公司或銀行keep起你筆錢一段長時間,節錄保險公司AIA的上市年報(下圖),已披露佢拎左客錢都係買債券,32%係佢因出既PLAN而要買債的,另外51%同股東有關的。咁客戶點解自己唔去買債? 當然大部份銀行/金融機構都唔鼓勵你買債的,你可以自己行入去試下問,問到既都係息低擺明想你睇完就走的。另外是次間樓及買債可就咁買,讀者已浪費了許多可投資的時間,加上現時市況不熾熱,適合部署。一般人花心神捕捉時機只證徒然。   45歲打後借貸力已變少,讀者趁仲有些少時間,應學好如何正確實行兩樓一份債,產出持久的被動收入。收息班舊生的目標不些於2樓1份債,但同事此為起首目標,應先達到。   人生有限,能健康做野既時間有限。因錯聽理財方略而令自己一無所獲,愧疚感大。

MPF縮完變年金,求安穩增現金流財自方略 #2404

你們好,本人知道貴公司會教人買樓及收息 ,想取意見 自己持有一層私樓(自住市值750萬)欠銀行約430萬,本人公司有兩個full pay 車位共250萬, 先生是公務員,持有一個長沙灣綠置居單位(空置)(買入價180萬)向政府借錢50萬加政府房屋津貼,供十年,每月供約$8000 現金$約250萬 股票70萬 本人每月收入約20萬 先生收入約4.5萬 請問我應該參加你們那一個計劃,買樓投資,還是債券收息 本人48 歲,先生47 歲(55歲退休)   ANSWER: 大概是錯失了最佳買樓時機,咁好成廿萬人工而先生係公務員出名易借,借貸力盡計為(200000+45000)/10000*50%*2.59 ~ 3170萬都唔買樓。可惜在45歲之後借貸力下降,加上已錯失一次資產膨漲潮,而家補買返一間都唔算遲,不過效果無咁「靚」就肯定。   當然讀者自己係做生意,究竟廿萬月入有冇報足稅,就問過佢先知。亦都有老闆認為自己出糧比自己就可過關問到銀行借錢,呢件事都係錯。呢個可請教買樓POWERTEAM幫你執返好盤數令銀行更容易批出。   讀者亦試圖解無人名買樓既「問題」,就係買車位,夫婦已各有一住宅再買要比15%重印花稅。可是車位買又要full paid,既不能利用地產槓桿買入變相沽空美金讓資產膨漲既絕佳投資法則(股神巴菲特2017年係CNBC訪問提出的),亦面對車位較大機會面對長空租期既問題,有感買車位呢步都係爭些少。   咁究竟讀者應該點行?建議先用債,為自己產出現金流。至買樓急不得,要先將自己手上間私樓甩比先生,讀者自己一個單名上會再買第三間樓咁先省下百幾二百萬稅,完成一生三宅。搵得廿萬一個月既朋友,係mpf有人提議將佢變年金個陣,唔揸返三間樓係手,老黎定必後悔。   750萬樓其實都可以慢慢甩比先生,甩之餘仲可高成數按爆8成,好似讀者呢間屋按爆可套750*80%-430=170萬現金在手。甩名與合規慳稅的咨詢可一併與我們advisor談談。到近50歲唔好再揸太多股票,炒左咁多年有心得應已大賺,唯現時情況睇應屬無心得。股市回報高但風險相對大,如果冇把握不如先拎返錢。那,套到170萬加現金250萬及股票贖返約50萬返黎,讀者現金水平達470萬。   都係個步,470萬買債券,例如香港一些地產商,英國銀行,加英美的保險公司,可有下到混合回報:   英國銀行債年息9.6%投入USD200,000 香港地產商債6.25%投入USD200,000 保險公司債券5.25%投入USD200,000 共收息一年19200+12500+10500 = USD42200 即港幣32.9萬一年,即月收息約28K 諗sir的特點是在此提及過的直債、學生宿舍、債基、買樓方案、保費融資由甩名至再買,我自己都做過哂有持份的。唔係叫你做而自己無做。亦因此,本文屬個人投資心得分享。   我相信坐住係度收成28k,開始產出正現金流,已明顯令讀者理財出現改變。佢亦可以一次過唔買咁多,逐條加碼。另外由甩名比先生到有人名再買樓要6-9個月時間,在此之時收住息等買樓,理財就應咁做。   昨天有官員指出會將MPF轉做年金派比大家。我借用股神巴菲特係2017年CNBC的訪問,他指出「30年按揭是最好的投資工具」。30年按揭就是1991年你用40萬買間三房之後6年月供2千,用Present Value借近40萬然後只應承還Future Value的2000蚊。雖之然面對加息期P+1%供到死死下。不過之後美國印銀紙令內含值大幅下滑,所以Future Value的2000蚊,其實好少錢。   諗sir細個街邊篤魚蛋一串只係1蚊或者個半,所以只要係低息環境下定額供,拎左間樓同租客既租值先,你基本上穩贏仲賺成間樓係手,因此”debt burden will be inflated away”。   同理,「年金」就是「30年按揭工具」的反轉。所以我就好反對做保險公司既年金plan既,扣稅年金些少錢就無所謂。好似今時用Present

Read More

延期年金點買先抵? #2022

緊近3月31日政府財政年度結尾,想在今年買合資格延期年金扣稅的人都趕在月尾之前上車,至少做份月供$5000既PLAN拎盡免稅額最高可省$10200稅款。   早前中銀國際人壽的5年BREAK EVEN plan因為「太揚」,銀行用「5年後咪CUT左佢可拎返哂錢」為賣點,此原自於該計劃如55歲供,只要供5年就BREAK EVEN,那5年後拎返哂錢咪可很少付出下省回稅? 由於生果報都上埋,很多人做計劃的原意又唔合政府心水,故該計劃早前停售了… 現時大部份街上經紀都SELL緊10年PLAN,唔賣5年,直接話延期年金5年PLAN唔比再做。叫客買更高佣的供10年PLAN。   筆者收到風有隻延期年金可只供5年,但第5年BREAK EVEN就做唔返,然而去到第7-8年左右應可BREAK EVEN。保險公司穩然而過往紅利實現率比其他保險公司好(基於公佈的紅利實現率)。至於回報同其他延期年金相比,回報唔錯,同埋最緊要是最短期那個見到相對好回報。   下圖40歲供款就做到呢條數,如果年紀大些用同一個PLAN回報應仲好,仲快BREAK EVEN。因為年金指供完可派錢到你死或長時間,咁你老些做意味快些死,回報梗係可推高些比你。有時你見AGENT比個靚PLAN靚數字你,記住問埋呢個PROPOSAL係假設幾多歲。     同埋發現有些人被保險PROPOSAL上的術語耍了,現金價值又現金分期咁咁,筆者在此提出睇PROPOSAL如屬非投資類的,基本上要明4條數,按年份過去睇: (總供款、CUT單可拎返幾多、派息預期幾多、CUT單及拎埋息分手可取幾多)   你見呢份延期年金,5年後就算cut都拎返253,077(預期),保證就225,017。由於到第十年係347,037(預期),保證就302,059。估計BREAK EVEN位在第7-8年間出現。都算靚仔。本blog工作,是執一批可接受既投資野等大家望一下,買佢地係要比佣,不過通常佣少所以無人提。   收息101及103舊生如要了解延期年金,可WHATSAPP 98292018註明「找助教問年金」,核實舊生後助教會同你傾下。   利申一下,賣單收益會支持助教薪金。不過5年PLAN延期年金有幾多肉食? 你八都八到。你亦可以去試下問agent。   其實政府只係批左十鬆隻合資格延期年金,是次講解的計劃PLAN名你有心搵最後一定搵到。筆者旨在令HOMEBLOGGER助教更受舊生認識,助教功力有幾堅? 你見一見就知。我地而家唔只上堂教投資,更有人同你傾下點執好個人投資,所用既計劃同方法諗sir睇過,靚先擺落去比助教用。過去一個月市場震盪,助教已幫左唔少學生。  

延期年金新部署

     ======= 諗SIR(買樓001)【借貸力應用及買樓流程班 】course code:TELY59 第一課:2019年9月28日(六) 時間:14:00-16:45 第二課:2019年10月5日(六) 時間:14:00-16:45 費 用:$2000元 地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓 1303室 補堂安排: 學生可免費安排補隨後的真人課,或先到Homeblogger Resources Center睇返當日上堂片段作補課,然後免費上返隨後真人課亦得! 確保可盡快完成課程,留意同位於尖沙咀的Resources Center開放時間為星期一至五日間時段,睇片段前需預約及交付HK$50作行政費。 報 名:(課程編號:TELY59) http://homebloggerhk.com/apply   買樓001 內容: 四大範疇: 查冊、按揭、睇樓、選區。加上個案研究 – 1.查冊及買賣需知: 如何從查冊認清業主是否擁有全份業權? 買賣合約內買家的權益 如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀) 半契樓、避免買入凶宅的討論 解拆坊間一些偷訂個案之圈套 2.按揭: 「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算 更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸 如何計算個人實際借貸力 如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方 解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套 3.睇樓 睇樓需知 睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方 有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔 識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬 4.選區 好區份與差區份點評 數據化解釋一區之好壞 置業是單幢樓定屋苑樓好? 解構間格、海景與樓價的關係 個案研究: 「九成按揭」物業出租被按證公司發現?/ 物業未向承按銀行申領「出租同意書」後果? 解拆租客「屈租」之圈套  

延期年金、中電、領展、人幣定期諗sir點睇?#1850

本人已退休12年 自住樓已供滿靠積蓄維持生活   本人資產如下 政府年金2,000,000 收息股票組合共2,500,000。持有股票 地鐵 領展 中銀香港 恒生 中電 每年收息大約四厘 人民幣定期共1,000,000 現金共1,200,000 會根據各大銀行定期息率做定期 中銀高息儲蓄保險800000已買三年可贖回   另外本人女兒任職公務員會每月給生活費共$6000   本人深感到現在有的投資渠道有限希望增加現金流 以維持可持久及優質的生活 敬希賜教   ANSWER: 我們希望再討論本個案一次,因此讀者犯了不少人的理財毛病,希望讀者本身都唔好介意,大家一齊研究下。相信讀者如認為佢組合無問題,都唔會花時間發問。   上星期五中電因商譽撥備帶動股價單日跌4.6%,傷了不少股民的心。商譽撥備呢野,係你睇齊中電十年年報都預計唔到。中電派息3厘幾,一日就咁跌左去,真係無眼睇。然而筆者沒否定買股票/ETF/REITs之意思,只係希望大家入場前明白 – 投資港股所受波幅比美股星股台股仲高,你一係就一心入場以小博大hit and run,但想靠港股買放派息養你半世? 這理論是否有心人從小灌輸你的?  可以的,起碼都二千萬吧,好似新聞話的士佬靠匯豐收息過世,如有二千萬市值的股票係可以,因一旦匯豐銀行再由80跌返去40蚊,你二千萬仲輸淨一半,收少一倍息都仲有飯盒食。但如果你得二百萬既,你明啦。至於中電粉絲,筆者不認為中電會由86跌到2008年40幾低位,始終大市透明度低,自2018年公用同食品股就有老母加持,記佢老母佢一定死唔去既。   讀者已退休,股票佔佢組合750萬當中1/3,算係過多。更何況而家銀行定期有2.2%,買渣打直債有7%,或你選和黃直債都有4%。拉上補下你做定期加渣打都有4.5%年息,要收4%何必在港股冒險?   至於筆者一向不鼓勵人買人仔收息,唔只因為價跌,其實筆者一向唔會扮先知同你講未來升跌。而家HKD換人仔個差價比其他外幣高,一換已唔見成(1)厘,再者人幣受管制,令投資產品少有事亦難救難對沖,所以叫你咪買人仔。   年金是按揭之倒轉,你明點解買樓好,就唔會做年金。當然你想慳$10200稅而做政府批的延期年金,這些少錢無傷大雅。年金同按揭之分別上星期筆者NOW TV訪問講左,至於有咩延期年金PLAN好做收息103舊生可在舊生群問(一年內讀過103自可進入)。    你可以不斷話筆者因收息101課程而常提出買債基,然而債基E餐過去半年(下圖),走勢呈45度上升,事實如此,現E餐已升至1年高位,起碼由過去一年DV52次班至DV63收息班的學生都享受著此高位。然而往後B餐應比E稍好,至於派18%的B餐升得仲勁! 留意我地唔係叫你全部錢買債基,我地唔係銀行SALES。你可先學好,再買十萬八萬,試好再慢慢加大未遲。反正債基本月買,下月派息了。我們一路上遇過不少人看淡高息債,我們不花時間辯論那種方法好,反正我們的回報、課堂、生意都是做出來,不靠說的。至於課上的方案不止高息債,更重要是提及入市後如遇升或跌,同學可點處理。 一般打工仔都儲唔到二千萬,得罪講句,真說話往往是難聽的。所以有人就諗可否由五十萬炒到五百萬再上二千萬這回事。這又令筆者想起早前一位讀者來信,談領展,話是否因為領展(823)的實現呎租比新界區平均仍偏低,所以還有上升空間? 首先影響交易所投資物的因素很多,公司基本因素只屬其一。2018年初大吹美國會持續加息,當恆指升上33000水平時領展不升反跌,這個大家有目共睹(下圖黃格)。筆者亦試過網上有人留言話領展唔係息口敏感股,由於筆者少買股票所以對此留言都不為意,但2018年唔跟升,2019年放風停減息就激發領展大升,相信價格已說明了吧。至於18至19年領展亦未見加了一倍租,但股領就由50水平升上100,故影響股價有基本因素、亦因外圍息口及經濟環境因素。最好的方法就是人過50歲後,只用少於30%資金買股,30-50歲亦不可買超過流舫資金一半。至於斷定出入市方法筆者參考莊志雄博士的漁夫選股系統。數字已反映2019年3月大市暫見頂,清楚計到,不用靠消息估估下。 為什麼不少人在股市最終不能大賺? 只好說:「大部人就是被自己的成功所摧毀,很多人未成功,而有些人一有些少成績就自我膨漲,未搵到大錢就自爆。買股票更是令人很快成功,所以更有快爆之可能。有些人只因幾百或幾十萬的盈利就記成世,忽略了除股票之外令自己可進步或賺更多錢之可能,令人惋惜。」故希望大家明白筆者雖開立投資學校但不多買股票,就當要投資都係用樓及債為主。慶幸生意路上不斷有市場及競爭對手出難題比自己,令筆者謙虛應對。由於教投資之心態未必有人接受到付費,故我們學校少教,但不能不承認心態,在做事及投資上都非常重要。

【金Sir】國策去槓桿或成明年金融風險

大家好。 今天我們續談明年主要風險。 明年最大的風險應該就是中國的國策,希望嘗試去槓桿(deleverage)。眾所周知去槓杆是需要先知先覺,要於資產價格往上,經濟繼續向好,但要整個社會都不會因為經濟向好資產價格向上,而愈借愈多。銀行要於市好時選擇不賺盡,是一個違反人性貪婪的行為。 習總選擇由今年至明年起啟動這個過程,時間上掌握非常好, 因為現時難得全球經濟緩慢向上,資產價格高位橫行的狀態。同時美國縮表加息也不敢高速進行,這個宏觀環境下,唧爆幾家盲目高槓杆,影響體系的公司最為適宜。 到金融市場大動蕩時,就要救而非能讓其爆破了。中國已不會再犯三萬億救市的錯誤了。 這個風險就是會不會於唧爆時,碰巧外圍大動蕩引來系統性風險。筆者認為來年中國會嘗試有範圍地引爆一些泡沫(減補貼、限借限貸等)和一些大而無當巨企。明年股市向好的同時,上落大震蕩是難免的。

年金計劃

上回講到轉按左層己滿既樓, 套左一筆現金出來, 以賺息差既方式製造現金流,  我將大部份現金轉左做人仔,做定存3.3厘及3厘一年定期(真係海鮮價, 利率隨時變), 餘下幾十萬用來買高息及稳定回報股票。   得閒行街經過銀行都睇下有乜推廣優惠,好等定存到期可以做到更高回報。上星期行過富邦銀行見到佢哋做緊年金計劃推廣(由中國人壽提供該計劃), 每年保證回報7.77%, 年期十五年, 個計劃好簡單,分兩年供款(每期五十萬, 即共一百萬, 如一次俾哂仲有15%以上DISCOUNT), 每年有返77,700俾返你共有十六期(即時供第二個月己有利息收), 如D息唔攞, 繼續放响度生息, 仲有額外5.5厘息(非保證), 全期完成後, 連本帶利接近有一倍回報。   例子如下:   方法一:   將每年7.77萬提出, 唔貪佢額外5.5%利息, 以2百萬現金計, 一年收息$155,400元, 而我每月按揭還款約$9,400計, 一年總供款11.28萬左右,淨賺$42,600, 每即每月有$3,550淨現金流, 比租層樓出去收租既收入少, 但煩少好多嘢(慳返裝修, 傢私、電器、物業稅、管理費….及間中有乜壞左要你維修及間中租客唔交租及空租期等)。十五年即有$639,000元(假設按揭利率2.15%及浮動利率5.5%不變, 方法二同樣以此假設), 唯留意, 因為每年淨回報7.7厘係固定, 而按揭息率係浮動, 現时係低位, 長期而言, 會向上, 當按揭供款額因加息而回升, 會蠶食淨現金流。   方法二:   如果諗住呢一世人都唔會再買第二層樓, 可以將每年利息放响度唔提取,咁就只能做一百萬, 餘下一百萬只能作年期較短的投資或定存, 作為每月供款, 依上面例子, 到第五年或以後, 可隨時終止計劃, 取回本利(但第十年前取回有好少回報, 不值得), 以第十年取回為例, 可取回$1,392,023元, 扣左按揭十年供款$1,128,000元, 淨現金流$264,023; 如全期完成計劃,淨現金流反而得返$222,617  [計劃完成收回$1,914,617- $1,692,000 (以每年供款112,800 X 15)]。所以方法一較好。 以上只係基於現行利率不變的假設而計算, 至於何時加息, 難作預測。以及是否可行, 視各人實際情況而定, 只是提供一種思考的方向,歡迎各位討論指正。 順帶一提, 上星期有十幾間香港銀行同深圳前海開發區簽定協議, 可以直接貸款予前海區內的企業, 目前國內人仔貸款利率六厘以上, 比香港高, 相信日後人仔會水漲船高, 多多留意呢方面既資訊。  今天市場傳聞政苦將於星期五(8/2)又招, 打壓樓市, 措施包括: 包括調高買家印花稅(BSD)至30%、購買第二套房額外徵稅5%、800萬元以上樓宇按揭成數減10%、第三套房停做按揭,以及第一季推出1萬伙居屋超長樓花。 結果如何, 拭目以待。

400萬產出40000每月收租收息 學生有能力提早退休【諗SIR】#2905

你好諗sir 依我現時經濟狀況,6-7年後能否有能力預期提早退休? 先生47 歲,專業人士$128000月薪 名下有四小龍單位,銀行估價$8-8.5M, 按揭$3M,自住 太大45歲,半退休$35k月入有證明 持有市區三房居屋單位無補地價,估值$6M,無按揭屋企人住。 有收息基金。1M,收6k/月。有年金作扣稅 500k現金 小朋友1個讀國際學校加上工人,養車,四大長老要供養扣除每月支出,每月平均可儲大約$20-30K。 有想過現在賣哂兩個單位,同仔去外國繼續讀小學並退休。這年紀還可以在外地找到工作當然收入大減。  還是有更好方案支持我們可等仔中學我們有被動收入退休時陪去外國? 有請賜教   我建議讀者多產出被動收入,才考慮離開香港, 令他日更有選擇。 讀者這年紀如果四大長老一入醫院,自己同他女係外國但又打工行唔開,既要兼顧適應外國生活又要回香港兩邊走, 很大將壓力。不如先快搞好錢的問題, 再看如何陪小朋友出國。   讀者已開始試買一些收息基金, 年息收約6.7%,收息基金在2022年至2023年頭半年做得不好,但現在於低位慢慢回升, 不妨趁有訊號時加注再買收息基金, 當然收息基金要選擇得好, 不是每一隻基金也值得買。另外債基可做槓桿,令年回報去到10厘,等於 定期的2.5至3倍息都可以,即是100萬投入,一個月收$9000幾,提高現金流產出效率。   第二樣應該做的, 賣出居屋,就當有家人住都要賣走。賣走了就當未補價都應可收回-500萬資金。這筆錢可去收息或者去買樓收租。買樓收租,用收回來的租夠反租一間屋給家人, 而該新買房更好租值或者更新,看佢如何選擇。居屋供應增加及50年擔保期令舊居屋都可30年上會,向類供應增加下持有居屋不太好。   我自己返錢就會去買些較細及舊一些的單位,做學生宿舍或者劏房。現在樓價下調洋樓很多都是7000幾元一呎,即一間440尺的洋樓可開到4間套房那租,即是市場價300萬附近。我當你300萬full paid買入一間房而家租少月收5500元, 440呎夠開4間 , 即是440呎收成22000月, 加上它的差餉及管理費便宜, 月正現金流22000-500-700 = 20700/月。那你揸手400萬,最簡單300萬做套房或宿舍,100萬投入債基10%息槓桿後即月9千,月收20700+9000~接近30k。我地幫學生setup過唔少有哂版睇,月現金流在30000元有多。   還有300萬如何給5成首期上會呢? 即是150萬首期,另借50%就是150萬,選對樓按揭月供都只不過是6000幾每月,而收租是收了2萬2, 扣除雜費,月正現金流於套房有成14k-15k, 付出的首期只150萬,月收成接近15000的被動收入, 15000*15/150萬= 12%。如果再去得盡一點,夫婦每人一間套房收租,400萬分   150萬做套房1收15000月現金流 150萬做學生宿舍收15000月現金流 100萬債基槓桿收9000月現金流 夫婦在撒辣後不用給7.5%高印花稅,亦可一人持多於一間住宅,即400現金可產出近40k月正現金流,我們有此方略。    

使用諗Sir獨家按揭進階計算機,Powerteam成交實例請到:https://buyhouse.com.hk

wtsapp icon top