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半世人的理財回望 勿被一拆二誤一生 #2383

早~ 你們好!本人年齡已54。女今年才剛畢業工作!   因最上網查下(投資)~退休財務自由資料~發現了諗 SIR~收息買債頻道。 先知道自己原來太遲(其實係因為工作忙,無時間去睇及學) 每日收工返屋企仍然上網工作   但其實一早已想~把現在住宅一拆二。但因為只有我一人收入,攪來攪去都拆唔開資產分為2屋。 今年女開始投身社會。免強可以諗下,見諗 sir有 呢個平台,好希望能夠幫手 我而家放緊盤~屯門大興花園?????????靚裝實呎419~ 叫緊570萬~欠貸150萬。有現金35萬。   收入: 月薪17500。 稅單年薪30-32萬 (因公司每年年中會派花紅+特別金。)它會保持全年薪金高過/保持總數(比上年)。 所以之前銀行計幾都唔可以買多一間300萬(早2年屯門有D新細位開放式不足300萬就有)   女收入只有12000/月 因為想一開二(最好)一間住一間收租。一間女名一間我名。 否則換一間樓齡新D~自己名。 如果按唔到/想借盡便加女名做30年。(其實想女抽居屋~平又有政府担保唔使計收入,但抽左2年居白都抽唔到)   留多D現金做其他~收息,收債,希望最跟諗SIR個D投資班~入 50/120萬倉。 保持長期有收入,做定退休生活。   我睇左諗sir 一D片,自己覺得其實遲左 但唯有盡量做!   answer: 希望用54歲讀者心跡建議大家:做事不只靠勤力,時刻要檢討前行的方向及廣納意見。難聽的,多數是有益,至少助你三思再前行。好聽的,九成係賣野,損你而利他。   先生有野做太太主婦,想一拆二變兩間屋搵多個租客幫你供樓,其實唔難。 1.太太如兄弟姊妹有工返,可找佢幫太太上會。最緊要係你識計比人睇點解上到,你亦有咩方法例如2年後幫到佢甩擔保。例如擔保團共6萬月入,就當自己有3至4百萬債係身,應仲有能力擔保另一個3至4百萬。   2.未有收入者可開立公司做好自僱或打工出糧證明。最好問好先做,太多人同買樓Powerteam傾完先知自己做錯,浪費之前時間。最慘係做遲左要追更貴既樓。   3.當然賣左間樓出現金,先生上一間然後太太再買第二間,咁可避哂兩邊15%高印花稅又唔使麻煩人。不過先生擔保太太個條數借貸力要打大約八折的。你落銀行問話得最後買左樓簽埋約先知唔得,你都無銀行符。   4.當然,用太太名買新樓,用呼吸plan上會只要有15%首期,唔使計按揭都可。發展商係山旯𨳊起極細size新樓都有人接,就係因為有人「想買樓」,但佢無諗過呼吸plan完左佢夠唔夠錢去補比財務公司,然後將欠債轉去低息銀行度。   5.轉唔到,成個loan balance用5%供,例如欠600萬一年還息都30萬,所以有錢佬最基本都開間財仔傍下身。   至於讀者提新樓有些細單位三百幾萬就買到,就係發展商想捉呢批人既心理。一批唔識或懶計又認為有間樓就當「買左樓」。咁確實唔排除有世上有女仕係求其搵個異性當嫁左人的,正因此,錯嫁被誤一生既情況大把,買錯樓被誤半世既亦大有人在。   有花紅就做唔到九成上會,要九成就唔可以計花紅個邊糧在內。至於居屋,先甜後苦。甜在買入時免地價,苦在第時萬一間樓升左想加按買第二間,加按唔到,亦即係連而家佢加按大興條路都冇埋。你想個女個買樓名額點用?定係肯定佢將嫁得好第時點變都唔怕?父母決定。當然唔係諗sir決定的。   至於我的800萬收息倉,可參與收息Powerteam服務做。用自己錢證明埋啦,點去不槓桿收10.4%利息,更利用直債保本之特性。助教助你執行,就係時間約見傾,錢照係返你戶口。至於買樓Powerteam,先同你執清返借貸力攪好按揭,避免上唔到會既慘劇。好似買完綠置居之後,係置業有咩限制? 係呢篇文既facebook

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聯名三房應否一拆二? 諗sir新書談的70個理財常見問題 #2105

你好諗sir 本人已報讀tey66 101 and 103 的 學生   現在幾個問題希望諗sir能抽空解答   而家和太太有一個聯名自住3房物業在红磡大概是市值1600萬左右 欠按揭七百萬元 月共3萬3千蚊 手上現金大約 450萬 股票20萬左右 我和太太 有兩名小朋友 一位三歲半另外一位 未滿一歲 每月薪金 共8萬 每月經常性開支保險包括一台坐架 大概35000元    想請教問怎樣分配資產和投資債基   本來打算把物業賣出轉換一個一千萬的單位希望腾出更多資金 但因現在市況關係賣不出銀行估價。 應該繼續保留還是減價賣出   另外本人父親76歲在旺角新興大廈 超過50年樓齡 有一單位大概1000 尺 單位沒有按揭 租給現在租客間開6間套用作賓館用途  請看附件相片 現時租客 因市况問題 決定停止續租  父親交給我希望用來改做劏房 現在市况還是適合改做劏房嗎?還是直接租出比較好 想請教有什麼渠道搵劏房租客和改裝劏房   另外還想知道現在還能利用父親這間房子再做加按拿取更多現金再作投資嗎 因樓齡比較大和父親年紀較高所以很難加按請問有什麼其他方法嗎 先感謝抽出時間解答問題   answer: 讀者的現金唔算少,賣1600萬红磡樓唔係首要任務。明白市況差份工未必穩陣,因此產出被動收入為令人更安穩之法。再下一步,資產全球化及擁有人力資源為你工作。諗sir回應各位個案已超2100個,相信大家都睇到我地唔係求其應幾句、或者係唔係都叫你買股票個種。今次趁書展將舉行,而諗sir亦有本講關於理財個案既書會出,下文同大家說明做理財個案的三個步驟,等抽唔中回應的讀者都可自行梳理。如果真係要問我,歡迎 [email protected] 先講理財唔一定買股票、或買樓。資產亦唔一定要放係香港,保險按揭報稅及租務管理都是環環相扣。不過先予一心法: 你買入資產的流動性(即能否隨時賣和轉走)係最重要。  

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一拆二去一自住另一放租? #1877

諗SIR 你好! 本人現年36歲, 育有兩女兒, 分別8歲及5歲. 全年家庭收入約為800K   樓房: 沙田私樓,沙士三百餘萬聯名購入, 現市價約八百萬將供完 資金: 500K, 另持市值約300K之保險儲蓄 支出:  36K(已扣除供樓),  目標: 想產出現金流,令太太可放棄工作在家照顧小孩   本人應該賣出/按左自住樓套現? 一拆二去一自住另一放租?  或可有其他投資工具實行?   請指教!!! ANSWER: 這個案很典型,有間賺錢既樓受惠樓市升值,想趁勢去贏取35-45歲的生活質素,及為往後籌謀。始步之行,當然是加按樓房。因為人儲錢,遠不及資產膨漲。香港經濟很受外向因素影響,所以大家只能順勢而為,間樓賺錢就按左佢先,現金才令往後處理更有彈性。   800萬樓請加按六成,預計得450萬,月供450/259*10000 ~ 17000。450萬可投入Mortgage link戶口,最多投入按揭借貸戶口之一半,即225萬,等於減走一半利息支出。加按同時可拆走先生名,淨太太單名持有沙田樓,那先生再買第二間樓就可免付15%高買家印花率,及享高成數按揭。   太太如入息唔夠,點可單名借到480萬? 大家明白先生可不落名持有沙田樓,但可擔保太太的借貸,這既不會令先生買再樓令15%高印花,亦可令太太夠能力上會。留意擔保其他人買樓,同自己作為業主持有樓,是兩回事。   另外有些特別情況,例如你要拆名的對象唔係太太,而係拆名比一個你信任但早年破過產既細佬,明顯細佬再借錢有困難,佢人工既於銀行而言,唔只「零」,更是負數。但好難得才搵到個「人頭」去揸到間樓,咁點辦? 可以叫細佬做Mortgage drawer,成為只參與借錢但不用計入批貸過程之角色。至於擔保人(guarantor),係唔落名做業主但需為條數負責既人。   拆出名先生可再買樓,由於借貸力已用掉480萬,而家庭借貸力為(880000/12)/10000*50%*2.59 = 945萬,即加按後借貸力已用一半,再買樓假設人工不變下,借盡都只400幾萬,預期以沙田一些細屋苑單位做目標還可以,又或等時間侯樓價在500餘萬都有咩好野買個陣先出手。留意讀者已有一樓,有條件等。我地係睇自己情況,而唔係估市升市跌去決定出入市。   拆名提將先生一半業權轉埋比太太,留意如物業市值800萬,先生轉緊400萬市值比太太,要按400萬打印花稅的,但因近親原因不用打15%高稅率。然而「轉」比人,究竟可唔可以送比太太差由因花稅? 如果係賣? 要賣幾錢? 十萬賣比太太,有冇人阻止你? 這些才更是學習重點。   除非人工較低而賣樓可取10年儲蓄或更多,才應賣樓拎錢放手一博。而讀者應一拆二再等時機再買樓,手上錢可先投入收息101的債基收息,先試E餐日後再轉B都可,收息介乎10%年息至18%年息。如用錢買REITs,留意買香港既REITs風險因政治事件而增,加上買本地REITs不提供槓桿下只收3-4%年息,有感風險同回報不平衡。至於收息股還是不了,股票的本質就是投入一般生意冒險,追求短期爆發性增幅,而不是長放永穩收息的。轉住別國買REITs,可取。筆者收息104有提及,若自己觀察先要習慣留意外國市評文章。另外用外國股票系統做槓桿,跌到價位就自動斬倉,相對下買債基留錢係香港,跌市下都有人跟進及放存錢在香港銀行,比存在外國證券行放心。   至於如想換大,一拆二後將原居租出,再將按出的資金收息補貼,應夠資金租更大樓房。

壓力測試、一拆二、合法物業出租#962

諗sir 你好,我係一折二學生,我有問題想請教,我月入2.7萬和老婆月入2.3萬,兩位同樣公務員,預計5年內搬到宿舍,我响2012年10月單名買入麗晶花園 283萬九成按揭,我老婆未有物業,請問麗晶升值可以轉按合法出租嗎?小孩放在沙田娘家照顧,目標購買沙田細單位近娘家方便照顧小孩,但怕現在耗盡購買力,將來沒機會再買樓投資,現在老婆收入不夠難過壓力測試,請諗sir俾建議。  ANSWER: 讀者問的幾個問題環繞幾個重點: 1. 原本自住的樓、升值後怎才可轉作合法出租? 讓租金收入成為借貸力?   2. 另外一人唔夠借貸力承造按揭,是否無路可走?   上述為001課程內容,而讀者參與的買樓003針對收租如何簽靚租約減少麻煩,保障業主權益。一拆二細節執行、為再買樓鋪路及省下雜費稅項。   當然,亦不介意為001內容稍作討論幫助讀者,住宅轉用途的內容只佔課程涵蓋的一小部份。   首先一樓在手者,點解要將而家你住緊問屋租出去而唔直接賣走佢呢? 賣出去再換大屋等於係現樓市加注,實力低者不建議,何況實力高者而家都唔隨便做。保持原有一居租比人等租客幫手供滿佢,自己再拆名出黎用高成數按揭另買樓再供,這樣做退休有兩樓在手,當中遇有不測亦可考慮賣走一間留一間,為可攻可守策略。幾可肯定比壓死哂錢係一間大屋好!   當然有類「聰明人」賣走哂全部樓等市跌、行了「永遠等待」模式幾年,希望高賣低吸。可惜就當而家樓價跌三成,中原樓市指數仍在146*70% = 102點,遠比2012年的價位高(即梁特首上任之時)。不知他們當初的等待,是否希望在102點去買樓呢? 他們有否在執行投資策略前就訂下目標,究竟幾點先至入手呢? 不否認有一日樓市會大跌5成,但不知佢地有冇預留「糧草」捱到個一日呢?   自己唔夠借貸力當然可找人加擔保。老婆同老公一定可互相擔保,至於其他角色邊個銀行接受邊個唔LIKE,就唔係呢度交待。將自住居轉作出租要比額外息,這在進行前大家就應搞清楚。同意做收租佬前要裝備自己、但要兼顧既野一定無買股票咁多。好多人認為買股票輕易,這亦是莊家們不斷灌溉大家去認為的。   另有讀者提及過筆者計借貸力的方法無包括壓力測試在內,根據金管守則,首個單位自住業主的基本「供款與入息比率」上限為50%,如+3%計壓測,「供款與入息比率」上限放寬為60%,而不是有些讀者理解為+3%後都要用50%上限去計。而過到50%比率既人加3%後大部份都同時過到60%,當然有少部份剛好爭少少夾在中間的,解決方法係買樓前半年就為自己做好準備。     表1A:按揭成數上限 (適用於没擁有或擔保其他按揭物業的申請人) 物業價值 住宅物業 工商物業、獨立車位 自用 非自用或公司持有 申請人的主要收入 來自香港 申請人的主要收入 並非來自香港1 申請人的主要收入 來自香港 申請人的主要收入 並非來自香港1 申請人的主要收入 來自香港 申請人的主要收入 並非來自香港1 (A) 以「供款與入息比率」為基礎的新申請貸款 < 1,000萬港元 60% (貸款額不得超過 500萬港元) 50% (貸款額不得超過 400萬港元) 50% 40% 40% 30% ≥ 1,000萬港元

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劈炮唔撈、一拆二華麗轉身#955

  目前,一個共同與我妻子擁有的單位: 值:5M, 貸款:1.2M 月付:9K 租金收入:15000 租金支付其他住所:10K 手頭現金:300K(儲蓄+貨幣+股票) – 告老還鄉。想重新套現貸款達270萬,並兌現1.5M。與此同時,轉為妻子單一所有以減少稅收。在1.5M現金準備在退休前再購買物業自住所,目標有4M作退休之用。請告知如這是合理可行的。 兩年後預計退休,預計退休基金4M。目標是保持現時80%的收入水平,為期20年。考慮到4%的通貨膨脹率。讀你的書之前,最初的想法是利用退休基金全額買一個小單位,並使用租金收入作退休。由於預期收入不夠的,所以我們準備降低我們的生活水平。 因此,諗SIR請你幫我們能做些什麼來實現目標或現實不在我預期的夢想。 謝謝, 劈炮老兵 answer: 讀者預計的4M退休資金、相信是完全憑空想像,未見有何方案可累此額財富。提及兩年後退休、現在有30萬在手再套有150萬、即離儲夠4M目標尚欠400-150-30 = $220萬。退休前兩年才意識仲要儲成過百萬先夠上岸,例子警醒各人要更早著緊做好財務安排。   留意,其實行好一拆二是可按爆八成的,即套有5.0mil*80% – 1.2mil = 280萬。有此數目全個格局可大改。   如有400萬資金、讀者原本用作「一炮過」買個單位,在現時租務回報(假設4%)約可得年租金收入$160,000,即月$13333。由於租金收入可同通賬一齊升值,而跟據1982年之數據,當時租金指數為69.0點,到2014年為212.1點,32年升307%   再睇香港通賬數據,1982年為32.3(綜合物價),而2014年為120.2,即在同時期年上升372%。結論租金有能力抵銷通賬令銀紙購買力下降之問題,但當然唔能夠完全抵銷。若買股收息去退休,相信你無係1987年停市個幾日嚇死左、要安然渡過1997亦絕非難事。相反相房不易買賣、租金收入又可抗通賬、有資產人仕應好去利用計劃穩定生活。   行筆者方法,讀者由只有220萬增至(280+30)=310萬。假設讀者如現月入$30000,那最起碼保障是有退休收入之70%(即$21000)每月收入。用400萬資金買樓收租夠完成讀者目標之13333/21000 = 63%。要收夠$21000目標,要有樓房市值為21000*12/0.04 = 6.3mil。話難唔難、但在50歲出頭先發現就肯定添加難度。究竟讀者而家可以點?   建議用債基減低退休所需資金、但留意風險會略為提高。債基提供收息率年12-15%,用$210萬即可產出每月$21000收入,足足比樓房所需的6.3mil為少。惟債基之波幅比樓房大、要收年12-15%需做槓桿比樓的九成高。所以較好辦法是樓房及債基兩相亙用、更應該是一早買落間樓等租客幫手供完間樓佢,其實業主要需要出首期同借貸力,關鍵是時間。如果仲有40出頭既你應考慮買樓去為讓通賬為你將債務貶走。因按揭是幾十年定額供款、而套用上數據32年累通賬372%、即今年供樓月用$10000,32年後呢$10000只餘今日購買力之1/4。   將全資金300萬全投債基是不對的,210萬亦算多。不要被銷售人員所累將資金全投一種投資物。可折三份錢: 1. 100萬買債基月收息$12000  2. 100萬夠入手細劏房、做「兩大一細」、留意讀者「一拆二」後老婆有樓自己無樓。即可成高槓杆再上會。用100萬投入劏房可有約10%之現金流產出效率。每月收租$8300 3. 最後110萬等機會。如不想浪費、可當中再分一半用作「5年double回報」保險方案,買50萬讓保險為自己產出5年後買樓首期(即賺多50萬),完成埋一生三宅。由於「身體檢查」黎得太遲、老兵只可以「醫到咁」。三間樓是行人止哂步。

40歲一拆二謀出路#519案庸才

諗Sir,最近才拜讀閣下的blog及樓換樓一書,後悔太遲遇上,但真的可謂獲益良多,亦令我決心為自己重新安排,但自己已踏入42歲,離退休時間無多,現在若不趕快計劃,可能不能安老,所以希望諗Sir可指點一下。 本人為IT部門主管,未婚,銅鑼灣工作,月入60000,現有一層自住樓,9成按揭(有按保),25年期,Hibor+0.7%Plan,每月供12000,尚欠270萬,現市值約540萬,有現金加股票約120萬,無任何負債。父母自住供滿樓宇,市值約200萬。支出方面,除每月供樓12000外,給父母家用11000,自己及父母保險7000,個人駛費約7000。 現想買第二層樓作出租用,目標屯門、元朗西鐵站附近或市中心細單位,貪其銀碼細,交通、生活比較方便,較易租出。 有以下問題想請教諗Sir:   1.        本身Hibor Plan自住樓若轉按,改到5成/7成按揭,再出租,另外用手頭資金再買自住單位,做9成按揭,25年期,有著數嗎?因要犧牲Hibor Plan,及若買自住樓,希望地區方便少少。 2.            若keep住自住單位按揭,只用手頭資金買第二層樓出租,最多可做到幾多成按揭?第二層樓是否要交DSD或其他稅款?若說父母自住可以嗎?如果用父親名義買,自己做擔保,可行嗎?因父母自住單位為母親名義。 3.            屯門或元朗西鐵站附近值得投資嗎?有推介嗎? 4.            或保險少少,投資車位可行嗎? 答案   讀者的問題已幫諗sir解答了在一拆二之法上要考慮的地方。首先是原本間樓點處置,跟手係新買一間樓用自己名定屋企人名好? 同埋唔想比雙倍從價印花稅(DSD)要注意的事項。   原本間樓點處置? 大致兩個方法,一係租出去,一係自己住再買新。低借貸力的人偏向租出去,更只可加按至五成,因為要用此租約作增加下次借貸力的證明。借貸力高的像本案讀者,可留在原居再買。   2013年2月已有新措施凡有住宅物業在港人仕,若再買多一個住宅業權需要付雙倍之從價印花稅。例如買450萬樓由3%提升至6%,100萬之下樓房點都要比萬幾蚊印花稅,詳情唔記得,讀者有責任自己查閱最正確資訊。那像施老闆在我們講座說的一樣:「而家冇樓係手既人個quota好值錢! 個額可以炒!」那讀者轉向了父親,正如不少人事業有成有層樓係手,可是父母「仲有個quota」,那找來無產之人(不動產)買樓有兩好處: 一是不用付雙倍稅,二是好大機會可借足九成,用盡槓桿。   可是讀者父親年老,大家也一樣。那需加自己做擔保人。留意擔保人不是亂加的,借貸年期之長短亦要經計算,作法見買樓001課程。至於昨天有讀者不幸買入單位後發覺漏水,一連串睇樓失誤加上裝修及追討疑問,買樓101都可幫忙。用父親名買入後看會否租出,在協議上必需付50%首期才可購入新單位出租。有人問新單位不是有租金收入證明嗎? 首先如要證明,新買單位肯定要連約成交,要付50%首期。如交吉購入一般要等半年才可核實租金收入,還要順風順水租出再收租才成事。   投資車位大多不是好方法,最非讀者提出一個細緻想法。另外如買新單位作投資,那只管選擇高回報及多租客區域,不要由自身因素去考慮投資物價值。屯門是個好地方但留意不是每個單位都是好投資。香港新機建大多在西面,九龍東的發展未來三年未成形。Homeblogger已另開了睇樓report 環節,文章可見:   屯門市廣場、錦華、時代 http://homebloggerhk.com/?p=19419   河畔花園、海怡半島 http://homebloggerhk.com/?p=19481

c9(家庭月入2-4萬)適用之一拆二步驟#457庸才

諗樣sir你好, 拜讀你既文章多時, 請你解決疑難 :  小女32歲, 年薪12600 * 13月 (每年年尾老闆私人比花紅15萬, 所以唔可以計入薪金) 老公36歲, 年薪24000 *13月 一子3歲, 一女5個月 一層觀塘43年洋樓, 2011年中聯名購入, 288萬 7成按, 供20年, 月供9500, 下年先到罰息期 10萬金粒 (短期唔打算放) 12萬人民幣半年定期 13萬cash 其實扣除屋企支出, 雙方屋企家用, 保險, 工人姐姐, 學費等等, 已經冇咩錢剩 是靠年尾”花紅”作儲蓄     1)  如果做二按, 得60~100萬, 應否做?  (因為冇乜成交, 銀行較難估高價, 上年問過估得360….) 2) 做mortage link 等樓市跌? 3) 二按係要供的, 如果再用呢舊錢 + 儲蓄買多層收租(7成按/ 5成按), 以我地既入息係咪冇可能? ( 因為舊樓供款 + 二按供款 +

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一拆二收租睇市班 買樓003

一拆二收租睇市班(別名:買樓003) 11月加長新班 *中型班房上堂情況 第一課:2014年11月20日(四)19.15-22.15 第二課:2014年11月27日 (四)19.15-22.15 收費:$3000(加長至6小時課程) 已報名「買樓教學課程」的學生或舊生費用:$2500 *舊生報名請出示「買樓教學課程」修讀班次 地點:  佐敦渡船街28號寶時商業中心907-910室 – 買樓003內容 課程重點: – 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋 – 如何將自己間樓加按爆九成? – 「提升借貸力之部署」例子: 主婦都有收入產出借貸力 – 區份研究。透視出跑贏跑輸區份 – 收租: 樓市三重天。諗sir獨家投資樓房方法 – 套房分享: 每月提供一萬元正現金流物業投資方案 – 收租方法: 回報計及超過15%p.a收租之法 – 租霸只能用封租解決? – 買樓收租要應付之稅項及明解租約條款 -睇市: 諗sir未在經濟一周、有線電視公開談及的影響樓市因素,預測樓市升跌獨門方法 -睇市: 個別作實地考察、更有15%收租方法執行跟進 – 如報名/有問題可whatsapp 63832145(不設致電) 或 email to: [email protected] *新人報買樓課程及收租睇市班,可一併下方即時付款及留位 亦可信用卡付款及留位 按下”pay now”(之前問左我地仲有冇位先) 傳回paypal收據及手提號碼、姓名 無論有冇paypal戶口都可付款的 [qpp form=”PaypalPost” id=”買樓103″ amount=”3000″]

樓換樓一拆二再談#428

你好諗SIR, 我已經買咗你本書, 未睇完, 都係問咗你先啦, 因為好困擾 本人及先生 34歲,  月入18K, 先生自僱人仕 月入25k-30k. (月儲15k) 現居住村屋,樓齡28年, 一年前230萬聯名買入, 因為先生交件不齊, 只用了本人薪金來計算負擔能力.(聯名借款)估價約280萬 7成按, 2.15% / 25年 / 月供7,000, 現金+定期約70萬, 現正計劃生bb, 不過如果今年內無, 就不強求. 1. 我先生原本用合夥人身份持有公司50%, 因業務需要, 己開了一間有限公司, 計稅就可以用番薪俸稅. 如果公司網上轉帳發薪, 是否銀行就當佢受薪, 可以用佢既入息來供樓? 2. 現在住村屋地方大, 如果有小朋友確是合適. (花了30萭裝修),但擔心村屋將來不保值. 是否應該換樓? 尚要等一年才過 SSD. 3. 想買多一間收租或自住. 如果無bb希望搬回市區, 村屋租比人(租值約11k) 希望盡快收到你的回覆. 謝謝   Author Posts 答案 讀者個案令我諗起年前解答的一個問題,該事主用左50萬裝修新居,令屋企完全符合他的消費要求。惟人到三十幾歲知道有投資需要,遂改變初衷將樓房掛盤出售。首次置業實在不應將樓房大裝,你可能諗裝修靚些少可以賣貴些,那一要看你住左幾年之後個裝修仲keep得好唔好,同埋你放盤時有冇客合你個裝修設計。現時如將屋出租註定裝修益左租客,幾十萬裝修就當比你租貴二千蚊一個月又點補番呢? 若買多一間,然後又將現樓租出去,恐怕先生收入計唔到入借貸力,行不到兩樓在手之策,相信此為讀者之煩惱。   首先網上轉賬是不同銀行之發薪指示的,銀行睇到而月結單都可分辨到。至於你開多間公司,仲要兩邊係director,將錢左袋轉右袋難以被核實為個人收入。最容易證明你先生收入,是叫公司出董事袍金比先生,一筆過亦可,那先生就可報合併稅而申報收入。其實一年報15-20萬港元收入,交的稅項是很少的,如自僱人仕想維持些少借貸力,幾千蚊稅點都要比。當然如公司真的在蝕錢,那就冇得好講了。既然前景咁唔穩定,實在不宜叫你再舉債。  

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幾百萬現金,有1間樓,如何產出5萬月被動收入?【諗SIR】#2882

諗Sir你好,已經報讀了你接下去的收息101和買樓課程。也拜讀了你許多文章,感覺獲益良多且可惜沒能早一點發現你的網站。   本人本身也是在銀行返工,近來越來越覺得工作壓力非常之大,因此也在考慮提早退休或轉行的可能性。因此想向諗Sir你求教看看我的情況如何安排才好?   本人今年40嵗單身,薪金收入方面目前大約在1.8M一年(稅前),持有房產堅尼地城嘉輝花園兩房單位自住,估價約600萬,加按后目前還有貸款300萬,每月還款11K。浙江住宅單位,估價150萬人仔,FULL PAY,目前空置。   持有6萬美金股票基金、另6萬美金亞洲債券基金。現金有460萬港幣,20萬人民幣。目標是產生被動收入每月至少5萬港幣,因爲雖然自己收入高,但是花費一般每月也就在3萬左右,5萬應該已經可以應付到生活及每年1到2次的旅行開支。期望諗Sir可以幫手解答應該如何佈置以增加自己的被動收入? 及香港的物業是否需要重新組合?   感謝!     不少人壓力越生巨大,移民去邊都唔係辦法,留到現金在手月月有被動收入,基本上移民都唔使搞,長期旅居就可,這才是長遠解決問題之法。460萬港幣做銀行定期5%息,一年收23萬利息即月入20k,未及讀者希望5萬月被動收入之目標。還有另一事最好兼顧,是產出的被動入息能隨通賬上升,免除銀紙貶值令收入唔夠洗既風險。   嘉輝花園已達40年樓齡,趁樓價降了不妨換間分間房的單位為自己產出被動收入,或者唔想拆開間屋收租,買間新淨點而知名度高一點的屋苑單位去保值更好。反正現時未有永居買樓稅都是3%>7.5%,考慮到400餘萬洋房間了套房收22K月租大有例子(我自己早早在11年前setup那間現時都收緊呢份月租),讀者賣了嘉輝回籠200餘萬,拎100萬首期買樓自住買新一點,再用80萬投入洋樓做套房,那怕400萬洋樓買要交7.5%即30萬印花稅,多付(因7.5%-3.5%)那4%印花稅收半年租就回本矣。   我們早在2017年就同大家實地踩入劏房見識點解業主咁鐘意去將原本租值10-12k的單位間至20-25%租值。你係街一般見劏房都租5k-6k一間(要有lift, 唐樓做劏就平d) https://www.youtube.com/watch?v=Km7NY7FY2_Y   時至今日施政報告講劏房有優有劣質,相信未來2年內會為已有劏房發牌。估計同唔少既發牌制度近似,已有的劏房可以用grandfather條款已過關,之後先起的反而難有牌。亦因此這幾次我們同舊生聚會都在幫手將分間房收租加入收息組合。   那讀者趁印花稅減了將物業一拆二,分間房那間反而少了稅務問題,更有月10k正現金流產出(如入手市值400萬左右的)。在達成50K正現金流目標尚欠的30-40k正現金流產出,可以將360萬投入直債+債基的組合,把握近月債基已見低逐步回升之時吸納,我在2023年11月初於收息103會員片已提出可見底分段吸納,至今債基無論A/B/C餐(當中有好有弱的)都跟我咁講升了一浸。未計佢地本身未槓桿都派7-9%年息,月月派而9%是年息率。   因此,唔使攪什麼穩定幣又入金咁,將資金投入受監管的香港銀行,都有10-15%年息,比定期好3-4倍。由2003年至今穩定派息證監批既基金未曾走佬捲款而逃。   至於收息101學生,學習是執行上的要訣。要知同一物執行上有誤,加上投資人自己做乜都唔明,成盤收息計劃係自己無準備加上無信心之情下,就當起始產出利息達30-40K,都難坎得長遠。債基莧當唔槓派10%,360萬投入已出30K月息一個月。我們的股樓債混合方案只要讀者將嘉輝花園重組及把460萬資金當中的360萬投入可隨時贖回的債基/直債,已成40K-50K被動收入效果,更有把債券類隨時轉去外國存倉的配套。    

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