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香港樓市似在升溫

近期,我雖然不斷看淡香港樓市,並提醒市民入市要審慎,投資宜保守;但不知道為甚麼,在很多公開場合,仍不時有人問我,某個樓盤是否買得過?現時入市是否一定會吃虧?樓換樓是否風險不大?他們對我之前的勸告,似乎都沒有聽入耳,或許他們另有一套自己的看法。有一點可肯定的是,他們的買樓意欲遠比我想像中強。實情是,近日的新盤銷情真的出現了明顯的突破,荃灣的環宇海灣共推1,717個單位,在不到一個月的時間裏已賣了九成。在今天這種市道下,一個單位這麼多的大盤,能在這麼短的時間裏,接近一鋪清袋,實在有點意想不到。   在開盤前,行內都覺得這個樓盤訂價合理,銷情應該理想,但亦只是預期賣1,000個單位左右,能賣六至七成已算不錯。今次能賣得這麼快,顯示樓市已經升溫。環宇海灣屬剛需盤,買家主要是不受辣招影響的本地用家,有較理想的反應,尚可以理解;但近期卻不只這類剛需盤賣得好,西九龍Grand Austin與白石角的逸龍灣都接近售罄。這些單位很多都過千萬元樓價,非一般首置者能負擔得起,可見不但上車盤有銷路,連換樓需求與投資需求也有增加的傾向。據地產代理估計,六月份的新盤銷量將創近年新高,肯定可以過二千宗,甚至有機會靠近三千宗。   一手市場的興旺,亦帶動了二手市場。在一手市場向隅的客人,唯有轉投二手市場。但在辣招扭曲下,業主大都不肯在這段時間放盤,擔心大部分客被辣招攔截下賣不好價。所以,二手市場可供選擇的盤口不多,業主的價位都企得很硬,短期裏樓價可能會有所反彈。   出現這種情況的原因,有多個方面:(一)美國經濟復甦緩慢,不但2015年不會加息,即使到2016年,亦不知道是否有條件加息,大家因而覺得低息的環境還會持續,這對樓市有利。(二)美國經濟復甦未如理想,令原本回流美國的資金又再流向新興市場,香港亦屬得益地區。(三)內地經濟數據有所改善,令人對中國經濟硬著陸的擔憂減少,冒風險的投資意欲增加。(四)內地銀行獲得中央定向降準,資金緊張的情況略為鬆弛,部分浸透出來香港。(五)在過去一年多的時間裏,香港樓市交投淡靜,積累了不少有實際需要的用家,他們等了很久,近期終於忍不住了。(六)近日新盤定價合理,銷情理想,對用家入市起著鼓舞作用。   在這種情況下,我預期樓市在六、七月期間會有一次較為顯著的反彈,價格有機會挑戰上次的高位。然而,我並不認為這次反彈意味著樓市又再進入牛市,政府的辣招對樓市仍起「緊箍咒」的作用,加上內地正進行深化改革,陣痛在所難免。因此,在這段時間入市,不宜太過進取,確有自用需要的,也要量力而為。   c觀點 http://www.am730.com.hk/column-213038

美「退市」會拖累香港樓市嗎?

到目前為止,大部分評論員都預期,美國聯儲局「退市」會對香港的股市有負面的影響。事實的確如是,聯儲局宣布減少買債後,美國股市創新高,但香港的股市卻出現大幅回落。近期,本港股市雖略有反彈,但表現卻比美國差很遠。 出現這種情況的原因,是大部分評論員都認為,美國之所以有條件「退市」,顯示美國經濟已恢復動力,金融海嘯的負面衝擊已可告一段落。果真如是,過去逃離美國的資金,就會逐步回流。美國的股市會因資金流入而受益,但新興市場卻會因資金撤離而受害。所以,美港兩地的股市出現背馳。 由於持這種看法的市場人士很多,短期裡市場的表現亦將如是。然而,現實的情況是:在過去兩三年裡,本港的股市並未因美國的QE而有太多的得益。很明顯,美國的QE並非主導香港股市的重要因素。因此,在這種情況下,美國退市也不至對香港的股市有太大的影響。我們看股市,應先看主宰市場的主導因素。 過去一段時間,主宰香港股市的主要是中國因素。就是因為世人擔心中國經濟會硬著陸,擔心中國的地產泡沫會爆破,擔心中國的地方債會出問題,中國概念股才表現得遠遠落後於大市,以致經濟增長只有一兩個巴仙的歐美國家的股市,表現得比經濟增長有七八個巴仙的中國還要好。 不過,自從十八屆三中全會後,新的領導班子已拿出具體方法去處理經濟上存在的問題,人們已不再相信中國經濟會硬著陸。至於地產泡沫與地方債,雖然不會一下子得到解決,但問題已經暴露,亦已着手解決,應該可以逐步紓緩。 因此,我預期長期以來抑壓住中港股市的陰雲會逐漸消散。現時中港股市的估價大部分都偏低,顯示要撤走的資金大部分早已撤走。事實上,資金從新興國家撤回已發達國家的情況,在過去一年已不斷地出現,並非美國真正減少買債才出現。現在才去炒撤資消息是否遲了一點? 其實,如果發達國家的經濟真的能夠好起來,這對發展中國家應該是一項好消息,而不是壞消息。從整條產業鏈來看,發展中國家的經濟都是服務發達國家的,發達國家如果經濟不好景,發展中國家的產品與服務都不容易有市場。因此,中國寧願看到美國經濟真的恢復動力,而不是光靠QE打補針。 因此,美國若是真的可以成功退市,對中港股市長遠應是更為有利,而短期的衝擊,亦會因為股價已經偏低,而影響有限。現時對本港股市最為關鍵的,是中國經濟能否走出中等入息的陷阱。若然成功,中國經濟又可恢復每年8%以上的升幅,而股市亦有機會進入另一個牛市,升幅將數以倍計。 by C觀點

樓宇供應多少才夠?

長遠房屋督導委員會剛發表了諮詢文件,預期未來十年的房屋需求共470,000個,即每年為47,000個,並以此作為提供土地作建屋的目標。其推算的過程極複雜,貌似很科學,可惜得出的結果卻與常識有點不符。 我不知道十年後的房屋需求有多少,但我肯定現時的房屋需求不只47,000個。因為單是公屋輪候冊上的名單就有超過二十萬個。難道這些可以不算是房屋需求? 政府說這個數字不準確,因為輪候冊上的人,有時隨着時間的變化可能已不再符合申請資格;尤其是那些在求學時期已提出申請的單身人士,只要他們一開始工作,就很容易超越月入九千元的入息上限。 這或許是事實,但餘下來符合資格的人也應該不只十萬戶。再者,即使這批人不符合公屋的申請資格,亦不能視他們沒有房屋需求。現實是當這批人失去申請公屋資格之後,會轉而申請居屋,或轉而租住「劏房」,一樣會成為香港的房屋需求。由此可見,香港現時的房屋需求,絕對不只是47,000個。 其實,政府要知道公屋與居屋的需求一點不難,不用出計量經濟學去推算,把公屋輪候冊與申請買居屋的人加起來就是了。政府沒有採用這個簡單的方法,可能是因為這兩個數字加起來太龐大了,可能接近30萬,而現時每年的房屋供應量卻只有3萬個,落差這樣大,令政府難辭其咎。 然而,出現這種落差的責任並不能全怪現屆政府;現屆政府大可以突出這個落差,以讓社會感到有燃眉之急;這樣,社會就會更容易在土地供應的問題上達成共識;政府在提高市區地積比率,開發新界土地,以至填海造地方面,亦可以因而減少阻力。 現實是不增加土地供應,根本沒法改善香港人的居住環境。光是靠「辣招」去壓低樓價,只是令樓價在統計上好像平了,但不等如買到樓的人增加了,因為市場的交投不多。現時,每年新增的單位還比不上新增的住戶,壓低樓價有甚麼用? 私人市場對房屋的有效需要受制於樓價。樓價高本身就起着遏抑有效需求的作用,政府用「辣招」硬把樓價壓下來,或許可以令更多的人可以買得起樓,但如果買得起樓而發現沒有供應,一樣買不到,市民只會更加不滿。 私人市場的樓宇需求,牽涉的問題很複雜,既涉及價格問題,又涉及投資偏好問題,還涉及利率的趨向問題;如果社會不安寧,有能力買樓的人也不一定會買。政府很難預期每年有多少人會買樓。 因此,政府根本不用去推算私人市場有多少需求,政府只要把空置率維持在5%的自然空置率以上,想買樓的人就不難在二手市場上找到置業的機會。 BY C觀點

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