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Agnes Wong – 香港國際化

今早乘的士時，收聽到電台播出一位風水玄學家說香港人應該在未來的2015年走出香港——實行國際化。。。。     什麽是國際化？原來他是根據去年外國樓房買賣的統計，香港人在外國樓房的投資，英國居首位，其次是日本。因為走向國際化的投資是香港人優點的發揮;香港人是非常有彈性的民族；接受西方教育；在外國人心中的認受性也很高，同時也很備受尊重。      談回英國和日本的樓房投資，去年我在10月時也在英國倫敦西北面的第四區買了一個高層2房和附有千多呎空中花園的單位，還有車位可用，目的是留給自己將來是否會移居英國作退休之用，雖然座落於倫敦第四區，但交通便捷（有兩線地鐵和一線火車鐵路）。自住的房子並不需要選擇太市中心，只要環境清幽，方便便可。    根據英國按揭貸款商Halifax在2015年1月公佈的數據顯示，「應該1月樓價按月升2%，升幅遠多過預期的0.1%，升幅亦較去年（2014）12月的1.1%加快，創去年5月以來的最大單月升幅。截至1月止的3個月，樓價按年升幅亦加快至8.5%。Halifax表示1月成交量低，所有樓價波動都尤其明顯，樓價急升或反映近期按揭貸款利率下跌，印花稅調整，以及英國人得實質收入多年來首次提高，為樓市帶來支持，但預計今年全年樓價增長仍會放緩。」      我認為香港人買英國樓，最大的因素是趨勢使然：   1） 現在香港樓價太貴，是環球之最，投資價值高，風險太高。   2） 香港在50-60年代Baby boom出生潮已達至退休年齡，而這批人仕是生在香港起飛的黃金歲月，這些都是比較有機會和富足的一群，退休在即，他們會找出不同的工具去配置來準備其豐盛的退休生活，買樓是必然地穩守投資。   3） 環球性的量化寬鬆，增加了實物投資的可靠性。   4） 環境性的經濟危機，同時我們也可以找出環境性的機會。哪個國家有投資機會，我們就往哪個國家去！

Agnes 人生規劃篇- 父母的主權

父母的主權       有女朋友因為要悉心帶兩個女兒而辭去工作，專心去照顧他們的起居飲食，教導他們每日的功課，勞心勞力並且在每天千篇一律的繁瑣事務裏打轉，更甚是：女兒功課不好或者在教誨分歧時，她就出現了很大的失敗感、挫折感，非常的懊惱。更每每認為自己做得不夠好，每天都愁眉苦臉地生活。更談不上什麽成功感和成就。      在這件事上，我本人有一個很特別的想法：每個子女都有不同的天資，不同的恩賜，就算生長在同一個家庭中教誨，他們絕對可以有不同的性格，不同的成就。      我們怎樣評估自己是否一個稱職的父母？我會用一種非常理性的評核方法去評估父母的稱職的系數，我使用了教育署作為評核全港增值學校的方法；就是用「Input」和「Output」的程式去鑒定。 –      如果政府在中一派位到該間學校是三級生（Band 3），該學生在中五離校時變為二級生（Band 2），則該校在這學生的評核中是增值了的學校，繁此種種，如此類推，大部份學生從Input（中一入學）至Output（中五離校），大多數學生都進步了，則這間學校就可以成為教署推斷為增值學校。相反，這便是落後的學校，下年度可能派位少派一些Band 1學生給這學校了。      而父母在教育子女時，我相信每個父母都會盡自己能力去教去養，但唯一是父母不能控制孩子的學習能力，智商以至專注和吸收程度，甚至外在環境的影響等等。。。。。。 –      所以，我們常常將別人的兒女與自己的子女作比較，這樣對子女和父母都是不公道，要知道是龍變不出鳳，是鳳變不到龍，當為父母者明白了這‘Input’和’Output‘的道理，你們就不會常常怨懟自己子女不及別人了，只因為子女們只會用今天的和明天的自己作比較，只要每天都有進步，就可以了。 –      父母也應該更滿心歡喜，笑意盈盈地接受自己能夠為子女增值呵！      從此，一切皆大歡喜！一家人樂也融融！ —————————- AGNES FACEBOOK – 麥當勞道 https://www.facebook.com/macdonnellrd

Agnes – 日本樓的另類按揭

剛剛又從日本東京回來，今次帶了一個公司投資者去東京了解日本樓房的融資情況、按揭和開戶事宜。           今次帶回的資訊是另類的按揭方案。           如果你感到日圓的跌勢有威脅，因為今日的匯率已經到達了112.5，距離分析員的120關口很近了，又可以做到什麽去對沖￥呢？答案是：用人民幣去做首期。日本的中國銀行是非常樂意的幫助你做按揭，當然房子是要￥3000多萬以上的樓價；或可以是￥2000多萬，用2間去捆綁式做按揭。這種另類的按揭做法是： –           比方，你要買一個￥4000萬的房子，向銀行貸款一半（銀行評估後），即￥2000萬，利率約是2.5%—3%，按揭年期是最長15年。             即如下（第一部份按揭：屬一般樓房按揭）           （i）￥2000萬*（利率2.5%—3%）*15年期/月=每月供款。           （ 第二部份：另類按揭）是你要付的首期￥2000萬。如你願意放人民幣在日本銀行戶口作儲蓄存款的話，你可以收到2%的人民幣利息，雙方每年商討是否續期，而這筆人民幣存款會有90%信貸比率去驅使中銀借出￥2000萬給你去做首期，而這筆￥的貸款利率是tibor+0.8%，即=約1.57%，那即是說你有0.43%入袋，若計埋你收了人民幣利息要繳政府利息稅，這其實當打平吧！          （ii）a）￥2000萬÷90%信貸額*存入的人民幣=￥2222萬的人民幣等值，作為人民幣儲蓄（雙方每年商榷續期)。 –          b)￥2000萬貸款*1.57%（如翌年你或銀行不續期，則你給回￥2000萬作首期，而相關的人民幣存款則你要親身到銀行電匯回香港戶口）。         而由香港電匯人民幣到日本，是在香港的銀行可以很簡單地辦理，如果在HSBC或香港中國銀行可以直接到日本中銀你开了的戶口，不需要給中轉銀行費用，約$500多元手續費，如需中轉銀行的服務則需要$700多元了。         這樣的另類按揭會不會對看升人民幣的「你」能對沖了日圓的跌勢，當然這個方法也是銀行做Structure產品最賺錢的工具之一。而且在日本取得人民幣外匯額度QFII更不是一件容易的事呢！     這也不失為一個互助互惠的另類方案。

下一站曼谷（上）

       我想執筆這個題目已經是四、五個月前的事了。而在這期間我也探訪了曼谷一次。因忙碌而擱置了。      早於去年我已經追蹤曼谷樓房投資的可能性，最後當然得出了剛性的結論。      在2014年尾跟隨泰國第三大發展商到曼谷參觀其旗下發展的樓宇。當然作為一位投資者，我也不會盡信發展商發佈的資料，帶着我對樓房的直覺，經驗和疑問去探討，發現和親身感受曼谷的投資市場的可觀性。          這次的睇樓經歷是值得和大家分享，透過這種種希望讀者從中了解和分析這個市場的情況，從而作出自己的投資取向和選擇，用中立的態度去取抉這項投資。      首先，參加這個睇樓團大多是香港人，很少是內地人。有年青的單身男女、接近退休的夫婦。行程是3日2夜，其實是約48小時節目，用了一整天看樓（共看了5-6個盤，有落成數月的，有樓花未完成的，有便宜至60多萬，豪華至300-400萬的公寓和獨立屋。有傳統高尚區，也有大眾市民居住的社區，新發展區，多元化的樓房項目，最重要是帶出這間曼谷排名頭三位發展商的交樓質素，確實真的不錯。        其實發展商愈大愈有保證，這點很重要。因為昔日泰國也曾發生過爛尾樓的事件，是值得投資者加以注意。      其次，一天的睇樓，大部份的團友已經可以決定入市，原因是有些人已經在來曼谷前，觀望了一段時間，待看過一切妥當，便可以即時決定買入。我認識其中一對夫婦便是泰國通，曾到曼谷多達52次，而探討曼谷樓這個市場已大半年，只是遲遲未決定，就因為近日的佔中行動成為了他們決定入市的催化劑而矣。他們認為在曼谷的第一間投資最好有大發展商引領在香港辦理會妥善一點。      另外一些團友也有是單身的女士/男士居多，她們因在香港買不到樓房，加上個人喜歡曼谷的生活方式，所以特意只用48小時來置業，來去匆匆，目的一個：投資一間心頭好，給自己將來享受一下吃、喝、玩樂、有空間的生活。 人生規劃篇（20）—Agnes

日本樓獨一無二的服務

 有關投資日本樓房，讀者除了懂得在網絡上或書本上找有關資訊、樓盤、然後google地圖、選擇買入等等。。。。但你有沒有考慮以下的服務——–住在日本的專家替你實地看樓，包括觀察周遭環境，更會附上相片或video，給出一個中立不偏頗的實地評報，並email回給你呢！            以下就是我的其中一個學員，在香港看到想買的一個小套房的實地評報實案（也可以要求中文評報） ——————————————— Hi， Mr  Prospect， Attached please find the followings: 1.  Your purchase request form on Axle Court Shin-Ohashi 2.  The prices of other flats asking for sale in the same building 3.  The prices of  flats in 1990 and 2014 4.  The floor plan of building 5.  A sample floor plan of a similar

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東京睇樓實況（下）

          各位Bolg友注意到在上篇睇樓實況中有關介紹的Aparto，其實只有一個小區的地點，而並沒有街名和門牌，甚至連相片外貌都沒有的部屋，有沒有想想我為何可以找到？沒有經指定地產代理，免得打草驚蛇，更尚未有心去買住呢！          因為我身邊有一個日本通—-醒醐指路，他只需要用google上網打入區域名稱，只打入Aparto，再打進銀碼￥3980去搜尋，便可以出了一幅相片去找這間部屋，真的是看圖索驥，兜兜轉轉，跟着這簡圖再搜尋位置，原來已經在附近了，對對相片，噢，太開心了，終於找到了「就是你們在相片中見到的那一間」。難度高的是它聳立在很多的部屋群和洋房中的一間。        另一間要介紹的是在東京的東急目黑線的小套房，現在已經被我其中一個學員買入了：在10月初簽約，10月尾成交的一層是我非常喜歡的平成品川區小套房。         話說我們香港人對日本鐵路線只是一知半解。而日本本土的鐵路近年發展也相當迅速，因為在東京市內的發展已經有限，各大鐵路公司不但做鐵路興建生意，也更積極發展土地，因在其鐵路上發展土地是最賺錢的項目。而東急東橫線和東急目黑線就是其中一項表表者的投資。香港人對於東急公司的認識只是百貨公司，其實它在日本是很大的鐵路公司，更是土地發展商。所發展的土地如：代官山、自由之丘、二子玉川，都是聞名東京的地區，所建的房子都很有規範，也極為漂亮，所以東急成為了日本的名牌鐵路線，住在這些鐵路線上的日本人都會感到自豪。       而這間小套房就在東急目黑線西小山站，徒步約一分鐘的居所，租金達到￥90000，算是很高的租金，既簇新，而凈回報可至6%以上。因為這鐵路新，所以是地底行車的，並沒有車聲的嘈雜，而且一出火車站已經見到遠處是這個小套房建築物了，再加上品川區是一個高尚區，火車站旁已經有很多大型商店，交通非常便捷，商業圈就在咫尺間。 – 而物業大堂和外型都十分吸引，我們駐足和拍照近半小時，出入的人流都是年輕斯文的男女，也有年輕夫婦，我們有點擔心，因戶數不多，會不會沒有升降機，於是我尾隨一個年輕人入內看，噢！有升降機的，但因背向入口，從外看不容易察覺。而出售的是頂層單邊的一間（我們從實地看圖中的門口位估計得知），應是頂層最好觀景的一間，向山而不向街，非常恰意的選擇。   環顧品川這小區的環境，旺中帶靜，商店林立，食肆、藥房、超市都有很多選擇，區內燈飾佈置亦很美輪美奐。 –   我們再駐足在不動產公司，看其他租盤，距離車站約4分鐘路程的都要￥85000租金，或比較舊的居所也要￥84000，故此，我們認為現時收的￥90000租金合約是合理價錢，並沒有欺騙成份，故我們一致建議想在日本投資樓房的學員買入。 ————— Agnes 分享屋村上流半山經歷 收看可LIKE FACEBOOK FANSPAGE https://www.facebook.com/macdonnellrd ————— 日本樓/海外物業講座 日本樓/海外物業交流會(舊生/會員優先) 時間: 10 月11日(六)11.30-13.00 費用: 參加過homebloggerhk收息/買樓/股票課之舊生/銀/金章會員。收按金$100可到場發還 其他參加者: 收費用:$100 地點: 灣仔駱克道3號小童群益會5樓 –

日本睇樓實說（上）

在日前未去日本時，朋友介紹了一個專業樓房投資者給我認識，他想將小額的投資移至日本買樓房，無論住宅或商業樓或店鋪，甚至可以是一幢幢的買賣，以日本的註冊公司去買賣投資樓房，目的（一）是在低日元政策下買日本樓會更平更抵買，（二）是看好日本樓的投資，在未來是有利可圖的。            因應他的取向和要求，我這次到日本便幫他找合適的人選去籌組日本公司，並檢閱他要注意的事情。我到銀行替他諮詢一些基本公司按揭的程序和可行性。但最重要的是收集日本各種樓房的買賣情況、市場動態和需求情報。        在東京的這一星期，我大部份時間是替自己和客戶收樓，找盤、看樓和入紙申請買樓。行程是相當忙碌和緊張，但當中也加添了很多以往不認識的知識，其中一些是要和大家分享的：買擁有地權的Aparto (以木材搭建的屋)因為其擁有地權，所以地價也價值相當，如今次造訪的其中一間較便宜的Aparto￥3980萬，佔有91m²的建屋面積，如用日本政府釐定的該地區平均地權價格，這間Aparto的地價已經值￥3150萬，而換言之，這間凈組建屋是￥3980萬減去地價是￥830萬，所以我便立刻到現場去視察環境和看組屋的質素是否值得投資（可看賣樓單張）。        租金則有年收￥304800元，約7.65%，因為土地是自己的，則沒有修繕費的支出，而再重建改裝也不用申請，你可以今日新建，明日不喜歡的話，也可以拆去再建築，自由度非常高。如果伙數多，你也可以聘請管理公司為你收租和管理，我也看見有部份Aparto大門處貼有管理公司牌和聯絡電話，住客有問題時，可電管理公司。       剛從該偌新的Aparto出來，約2分鐘已見到24小時的uny，直走約3分鐘便是丸/內線了，非常方便。唯一是感到這地區有頗多的Aparto供應，真是House與Aparto共融的小區。       因為價錢平，它對我都有相當大的吸引力！ —————————————————————————- ————— Agnes 分享屋村上流半山經歷 收看可LIKE FACEBOOK FANSPAGE https://www.facebook.com/macdonnellrd ————— 日本樓/海外物業講座 日本樓/海外物業交流會(舊生/會員優先) 時間: 10 月11日(六)11.30-13.00 費用: 參加過homebloggerhk收息/買樓/股票課之舊生/銀/金章會員。收按金$100可到場發還 其他參加者: 收費用:$100 地點: 灣仔駱克道3號小童群益會5樓 –

日圓再貶值（下）

            假如你現在於日本東京，你看到日圓跌至109.2，你會怎樣？         我就是那個假如了。我昨天帶着興奮無比的心情去逛街，每件貨品都計一計買了會賺多少，買得越多，越賺得多的心態下，歡喜度提升了不少（當然這是和香港的貨品價錢比較）。 –          對入市買樓的心態，我也是非常正面的。昨天在地產公司完成了￥630萬的川崎縣樓房的成交，我便決定加快入市，買多一間約￥800萬的東京小樓房，便會再下一城，購買第四間，會轉為在最好區的買一間；可能是一房的，港區或目黑區，更會以「打包」的形式去銀行或財務做按揭，即是說，我的第四間，便可以不用付款而買入，因為前三間已經付了全數，我便將租金作為第四間的按揭供款，這樣可以將日本收租的￥再作投資，對沖回匯兌的風險，只要我將收到的￥再在本國裏運用，那麼，日圓再貶值，對我來說就並不是風險了。 –          你細心的思考一下，我的四間房子會有不同的價錢組合： <一>約￥1200萬，普通舊，1983年建，在東京中央區的商業區內街。離超級市場約十多步的距離，很方便。 <二>約￥630萬，1994年建，在東京近郊的川崎縣，外型新簇和摩登，管理完善。更可以作商業用途，火車站附近，租金回報高。 <三>會在東京買，仍然會是小套房。 <四>會在豪華高尚地區買，可能會是一房套房，因為要做按揭，所以要買樓價較高的物業，去按揭會比較方便點。而且住在好區的日本人會富裕些，應該也很容易租出。 –        這是我投資日本樓房的一點心得和策略，當我有資金需要時，越多不同的組合，可以幫助和加速我套現的速度。 ————— Agnes 分享屋村上流半山經歷 收看可LIKE FACEBOOK FANSPAGE https://www.facebook.com/macdonnellrd ————— 日本樓/海外物業交流會(舊生/會員優先) 時間: 10 月11日(六)11.30-13.00 費用: 參加過homebloggerhk收息/買樓/股票課之舊生/銀/金章會員。收按金$100可到場發還 其他參加者: 收費用:$100 地點: 灣仔駱克道3號小童群益會5樓 –   ——————–

 日圓再貶值（上）

           近日日圓跌得很急，跌至最低為107.4（即兌港元$7.22）,我對投資日本樓房仍然沒有改變。而且因為日圓的跌勢這麼急，更令我決定加快步伐去入市，希望可以給我省回不少的匯兌資金，變相可以省回一小筆錢，可以在下一間樓加大額投資。比如我剛買了一間￥630萬（折合港幣45萬6千）不在東京區的，嶄新的商住小樓房（1994年建），位處公園地帶，離小區的火車站只有一分鐘多的步距，環境清幽又寧靜，由品川JR站約20分鐘的車程，加上下一站是新開發的發展區，衣食住行都齊備，租金是￥58500，有11厘的回報，扣除每月支出也有8厘多的凈現金流。因為它的價錢便宜，外型美觀、樓齡新、管理完善（因我有專人實地給評報服務的回應）。雖然我也曾猶豫了一會—-它的地區不是在東京。最後，我被它的高回報說服了，便速速入紙給offer，幸好仍然是第一個入紙，才可以和業主傾價，由初初地￥610萬提升回￥630萬，而且要快成交，不用和銀行借錢。 –         現在我們要買少本（即平盤），而質素稍高的樓房，就要快手和快成交，否則被他們自己日本人都買起了。像我另外的弟弟，近日出了2個offer，一個排第二，已經買不到了；另一個排第一，即我現時買的樓上，出價就是￥700萬，業主收回不賣，原因是業主在94年買回來都要￥3283.8萬，見樓市這麼旺，比我都收回等一等呢！而我的單位是7/F，當時都要￥3180萬（連消費稅）。 –        嘩，可能你會說：日本樓可以跌到“媽媽都不認得”，你仲敢買？         這就是巴菲特說的：「別人恐懼，你樂觀」的做法了。 ————— Agnes 分享屋村上流半山經歷 收看可LIKE FACEBOOK FANSPAGE https://www.facebook.com/macdonnellrd ————— 日本樓/海外物業交流會(舊生/會員優先) 時間: 10 月11日(六)11.30-13.00 費用: 參加過homebloggerhk收息/買樓/股票課之舊生/銀/金章會員。收按金$100可到場發還 其他參加者: 收費用:$100 地點: 灣仔駱克道3號小童群益會5樓 –   ——————–