Search Results: 物業短評

日本物業短評(九) Nisshin Palace Stage Kinshicho 2

東京都墨田區是下町,即是舊時的 downtown,商業以至高層住宅的發展都沒新宿、渋谷(澀谷)般發達。錦糸町算是墨田區內發展得頗先進的社區。 錦糸町有兩個車站,JR 総武線(總武線)和東京 Metro 半蔵門線(半藏門線)。這十年間,錦糸町車站北口有幾幢辦公室大樓和中級酒店相繼落成後,一些大外資機構部門都有進駐此地。 五月一個週末,醍醐到了錦糸町附近視察一個投資樓房的現況。     日神パレスステージ錦糸町第 2(Nisshin Palace Stage Kinshicho 2,以下簡稱 NPSK2)在 JR 錦糸町站往東南方向走約八分鐘路程,於1989 年 12 月落成。 放售單位在六樓,向南,面積 17.82 平方米。業主開價 950 萬日元,而租金回報是 68,000 日元。大廈北面連接馬路,而單位向南,相信單位向內街或面向隔鄰大廈。從網上地圖看,該大廈南邊的建築物不算高大,或許會影響該單位的開揚景觀,但單位應該仍有充足的自然光源。 那天是星期六中午,從錦糸町車站往 NPSK2 方向走,越走越不對勁,怎麼那麼多愛情酒店(時鐘酒店)?而跟 NPSK2 最近的一間愛情酒店,只需步行約三十秒。而旁邊的大廈,樓高八層,全幢都是酒吧。週末的中午人流雖少,但可想像這條街在「熱烈地彈琴熱烈地唱歌聲多奔放個個喜氣洋洋」夜晚時的氣氛。       NPSK2 的對面是一座新簇簇的醫院,是 NPSK2 附近最正氣的設施。主角 NPSK2 的一樓(地面)是間吉舖;Basement 則是一間酒吧。而放置單車的地方和一樓其他空間張貼着「非本大廈住戶不得入內」、「請勿在此吸煙和拋煙頭」。電梯大堂也貼上類似標語。 後記: 在香港,無論是自用或作投資用途的燈紅酒綠、情色之地和劏房都有業主。如果您不太熟悉日本環境,又是隔山買牛買投資物業,您會 選擇 NPSK2 的單位嗎? Homeblogger 特約日本實地專派:  「醍醐」 香港人。居東瀛十多年,曾住和式Aparto、洋式公寓和獨立屋。看過三十多個樓盤,才搬到自己滿意的單位。凡到東京的外國同事都邀約睇樓,明白只要過得佢呢關就「住得過」。2012年在東京 投資第一個樓房,現連自住樓宇現持有三個單位。更是當地大廈的管理組合(業主立案法團)的理事。醍醐灌頂的醍醐,為五味之一。也可以是日本「貴族」的姓氏

日本物業短評(八): Lions Mansion 新宿五丁目

一位參加分享會/日本投資房地產講座的學員拿着一份東京樓盤資料,跟版主要求,想醍醐評價一下。 Lions Mansion 新宿五丁目(以下簡稱 LM 新宿五),顧名思義位於新宿區新宿五丁目,最近車站是東京 Metro 丸之內線和都營新宿線的新宿三丁目站,步行四分鐘;而 JR 新宿車站則要步行約十五分鐘。 交通便捷是 LM 新宿五的一大賣點。 雖然新宿是個集商業、購物、娛樂和食肆的地方,除近年西新宿近新宿中央公園一帶有大型高級住宅發展外,相信並不多人希望以新宿為家。 LM 新宿五於 1984 年落成。大廈總戶數 84 戶,樓高八層,出售單位在二樓,面積 18.49 平方米。我跟相熟不動產要了個人情,從「東京鑑定」網頁,下載了 LM 新宿五的二樓建築平面圖。面積 18.49 平方米只得一個單位,確認出售的是 202 號室,向南。     業主連租約放售,開價 990 萬。每月回報租金是 65,000 日元(管理費 5,000 日元)。醍醐推測 65,000 日元的租金裏,已包括管理費 5,000 日元。若利用不動產的「集金管理」服務,扣除大廈管理費和修繕積立金等費用,回報約 5.9%。以三十年樓齡來說,回報率只屬一般。 可幸的是,單位於 2012 年做了頗徹底的翻新工程。給湯器(熱水器)、IH Heater、空調、Unit Bath 和地板都更換了,因此未來數年內應不需花大量費用執漏。       但有一點不能不提。大廈正門和主要光源都向北,而出售單位向南,意味着單位向內街。到過東京血拼購物的人,大多知道新宿三丁目其中一個「血拼重災區」是伊勢丹百貨店。LM 新宿五的後街是Park City 伊勢丹

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日本物業短評(七) – グローリア初穂新宿 II

對一個人或一件事物的喜惡可孕育於周遭環境或個人習慣,也可在生活體驗或隨年齡而改變。而這當中有部份屬群體的偏好或偏惡。     有讀者 WhatsApp 兩張東京投資樓盤資料來,希望醍醐做個評價。 上星期跟大家報吿過在田端的單位。另一單位,我看了兩秒,已下了結論。因為該單位觸動了個人兩大喜惡原則。 グローリア初穂新宿 II(Gloria Hatsuho Shinjuku II,以下簡稱GHS2)位於新宿區大久保二丁目,最近車站是副都心線西早稲田站,步行七分鐘。其他可利用交通還有副都心線・大江戸線的東新宿站和 JR 山手線的新大久保站。   GHS2 樓高四層,有 38 戶(樓盤資料表示有 37 戶,可能是不包括洗衣房或管理室之類)。出售單位面積 17.05 平方米,在一樓,也即是地下(ground floor)。一樓單位總令人有這樣的感覺:人流雜、噪音多、光線不足,近大廈垃圾收集地點的有異味。所以,一樓的單位較難租出;也因此,一般人在東京買投資樓房,都不選擇一樓。 相信單位以公司名義持有。開價 906 萬已包消費稅。租金回報 68,000 日元。如委託不動產代收租金,扣除管理費和修繕積立金後,回報率約 6.5%。  網上把 GHS2 形容為學生 Mansion,意味着 GHS2 的住客會在特定時間「出出入入」。而資料顯示一樓是大廈的公共洗衣房(單位內放不到洗衣機),推測這個一樓的放售單位有可能受洗衣機噪音之苦。   以前已提過了,歌舞伎町和新大久保一帶是個複雜地方。醍醐的建議是這一帶的投資樓房可免則免。這原則是改不了的。     後記: 在某平日的傍晚,醍醐到過現場。 網上形容 GHS2 為交通量少的閒靜住宅地。醍醐看到的是 GHS2 位於一條不足三米寬的小路。小路的入口有數幢已荒廢的舊樓;而 GHS2 對面的那座落舊樓就像危樓般,有點礙眼。 可能有不少荒廢樓宇,醍醐發現附近有十數隻流浪貓。而放售單位向東,也即是向後街。醍醐走到後街,發覺有點異味。是貓臭、垃圾還是工場廢物就不得而知。 最後,出售單位叫價 906 萬日元。如果您還價 620 萬日元而購入這個單位,即使將來單位長期空置,那是將來的事。短期的投資回報還是不錯的。餘下來的

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日本物業短評(六) – 視察讀者提供樓盤

  *感謝XOMAN提供查問資料   有讀者 WhatsApp 了兩張東京投資樓宇資料來,希望醍醐在此欄評論一下。這幾天工作較忙,未能現場視察,只憑個人對東京十多年的體驗和網上資料,整理報告。 スカイコート田端(Sky Court 田端或 Sky Court Tabata)在東京都北區,最近車站是日暮里舎人 Liner 的「赤土小學校前」,步行約八分鐘。可能日暮里舎人 Liner 並非主流交通,在宣傳單張上只寫上 JR山手線・京浜東北線田端站,步行十分鐘。 從網上地圖看,JR 田端站北面有類似車廠設施,加上「東北本線」鐵路,相信田端車站北面一帶會較多火車聲。作為山手線和京浜東北線的分流站,醍醐總覺得田端站是被租客忽略的地方。 Sky Court 田端就在田端站北面,於 1987 年 11 月落成,樓高十一層,有五十四戶,放售單位在九樓。業主開價 750 萬日元,租金回報是 62,000 日元。 Sky Court 是發展商名稱,也是樓宇系列名字。Sky Court 的大廈管理質素多在中下游。從網上看,大廈外牆鋪了白色牆磚,頗「醒目」。駐輪場(單車場)清潔還可以。醍醐沒有到現場,不宜在此再加評論。 放單位每月的修繕積立金是 1,000 日元,也即是說一年是 12,000日元,全幢大廈十五年的修繕積立金也不過是一千萬日元左右。這金額其實做不了甚麼大規模維修。 另外,網上資料顯示五十四個單位中有四個單位正招租,意味着投資有一定風險:空置的風險。而大廈離車站不算近(十分鐘路程)。 要投資嗎?可考慮但非首選。 後記: 如果您也想做做您個人的資料分析,請留意一點。除了 Sky Court田端,還有 Sky Court 田端 II 和 Sky Court 田端第3,三幢大廈的位置(地址)、落成日期和價錢都有分別,在網上搜尋資料時要注意。 —————- Homeblogger

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日本投資物業短評 – 笹塚セントヒルズ

從香港到東京出差的舊同事,逗留時間較長的會住在笹塚的「家具付」單身公寓。他們對笹塚的評語是:『笹塚?很方便呀。車站附近日常用品一應俱全。往新宿只需五分鐘。上班則需要二十分鐘,而且有位坐!』  醍醐受在港朋友所託,到笹塚一個投資樓盤視察現場。 在笹塚車站對開的不動產店舖逗留一會,發現附近單身公寓有以下特點。 距離車站較遠,即徒步超過十分鐘的單位,租金可平宜至六萬日元或更低。     距離車站較近而租金少於六萬日元的單位,往往沒有浴室。住客須利用「錢湯」,也即是公共浴室。 最近十五年落成的單位,雖然近車站但大多在高速公路旁,頗嘈吵;而且租金並不便宜,要八萬多日元以上。 朋友想投資的物業名稱是笹塚セントヒルズ(笹塚 Scent Hills 或簡稱笹塚 SH),樓高四層,全幢二十九戶,位於京王線/京王新線笹塚站步行五分鐘地方,環境清靜。       往大型超市和商店街只需步行兩三分鐘。出售單位在二樓,對面是「戶建」的 House,景觀尚算開揚,而單位陽台向南,「日照」良好。大廈不設升降機,但對年輕人來說,二樓沒電梯不算是問題。 大廈外觀清朗,公共走廊打掃整潔。正門前是垃圾收集地方,醍醐到現場是星期天,看到有少量垃圾放在金屬大箱內,齊整而沒異味,驗證了大廈管理不錯,還表示各住戶也很合作。 單位面積不足十三平方米,有空調但沒有洗衣機。不過大廈一樓設住戶專用 coin laundry 可解決洗衣問題。       業主開價 680 萬日元,連租約出售,而租金而五萬日元,扣除管理費和修繕積立金等費用,回報約七厘。 相熟的不動產經紀幫醍醐在業界網絡翻查過去幾年笹塚 SH 的成交資料,發現該大廈單位不單從沒跌價,還有上升趨勢。個人覺得從用家(住客)角度看,即使單位須小,只要住戶能安居,就不會搬遷。住客不搬遷,意味着業主投資風險低,業主租客雙贏。 當然,住戶因結婚或經濟較充裕情況下搬出,又作別論。 結論: 到過現場後,從地點、環境、便利性、樓宇管理保養、單位入住率、樓價走勢和回報率等等因素看,醍醐推薦朋友購買此單位作投資用途。 —————- Homeblogger 特約日本實地專派:  「醍醐」 香港人。居東瀛十多年,曾住和式Aparto、洋式公寓和獨立屋。看過三十多個樓盤,才搬到自己滿意的單位。凡到東京的外國同事都邀約睇樓,明白只要過得佢呢關就「住得過」。2012年在東京 投資第一個樓房,現連自住樓宇現持有三個單位。更是當地大廈的管理組合(業主立案法團)的理事。醍醐灌頂的醍醐,為五味之一。也可以是日本「貴族」的姓氏

麻雀

作者畢華流在《天子門生》系列小說裏,形容大學的生活有時需要救火。所謂救火,就是同學中有人突然很想打麻雀,相約其他同學「撲火」。 跟香港差不多,日本的大學生也有救火的日子。一般日本家庭都沒麻雀裝備,因此撲火要往麻雀館去。     香港的麻雀館品流複雜嗎?醍醐未到過,不清楚。看電影《嚦咕嚦咕新年財》時,並不覺得麻雀館是個很壞的地方,只知道麻雀館有戥腳(頂腳),一個人走進麻雀館並沒問題。 日本的麻雀館並不提供戥腳服務。客人必須自行湊齊四人。記憶中日本麻雀牌比香港牌細小一點。而麻雀檯附設洗牌機。當打完一鋪牌後,只需按麻雀檯旁邊按鈕,剛才使用的那副牌便會從檯中間滑下,然後另一副已經「洗好」的牌就疊在四位雀友面前,雖然部份香港人覺得「洗牌」才是打牌的樂趣。   日本物業短評(八): Lions Mansion 新宿五丁目  http://homebloggerhk.com/?p=23761   朋友的家族生意是麻雀館。上過他的家,發現生意非常淡薄。他說,可能客人已再不打牌,轉玩 online game 或電玩。 如果您迷上手機版或電玩版的麻雀,回到現實生活打牌時要小心。 您可能已不習慣,或甚至忘了叫「碰」、「上」和「吃」這些基本功!   Homeblogger 特約日本實地專派:  「醍醐」 香港人。居東瀛十多年,曾住和式Aparto、洋式公寓和獨立屋。看過三十多個樓盤,才搬到自己滿意的單位。凡到東京的外國同事都邀約睇樓,明白只要過得佢呢關就「住得過」。2012年在東京 投資第一個樓房,現連自住樓宇現持有三個單位。更是當地大廈的管理組合(業主立案法團)的理事。醍醐灌頂的醍醐,為五味之一。也可以是日本「貴族」的姓氏

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