簡介

筆者前文已交代香港有幾多成業主已供滿樓，本文將會分析 按揭保險 究竟與 樓價 有沒有任何關係。為何要分析高借貸比率的按揭與樓價的關係？因為美國次按爆發的其中一個原因，其實與高借貸比率有關，曾聽說，美國當年甚至連低收入人士可以透過零首期去買樓，當樓價下跌及經濟下滑時，很多業主會應付未了供款，以致很多物業被銀行強制收回、拍賣，當地樓價因此大幅下跌。

在香港，置業人士可以透過按揭保險，向銀行申請7 – 9成按揭去買樓，上車客只須拿出最少1成首期便能買樓自住。表面去看，這班上車客財力一般會較弱，應對逆境的能力可能會較差，尤其今天樓價已上升了很多。萬一樓價會下跌，會否出現有很多人應付不了供款的情況，香港會否出現美國次按般的情況，也值得去研究。

本文將分析：

• 按照已提取按揭貸款宗數及金額計算，按揭保險佔整體已提取按揭貸款的比例；
• 按揭保險所佔比例與樓價的關係；
• 按揭保險所佔比例變化之原因。

發現及結果

首先，香港按揭證券公司每月會公佈按揭保險的數字，包括當月按揭保險下新提取按揭貸款的金額及宗數。此外，根據金管局編制的「住宅按揭每月統計調查結果」，會公佈當月新取用整體按揭貸款的金額及宗數。只要將按揭證券公司的數字與金管局的數字比較，就能知道當月新造7 – 9成按揭佔整體當月新造按揭貸款的比例。圖一列出有關以提取貸款金額及宗數的按揭保險比例

 

從圖一所知，從2009年3月至2013年5月，期間CCL由60點上升120點，但透過以7 – 9成按揭保險的比例卻不斷下降，以提取貸款宗數（貸款金額）計由2009年年初的20%（17%）跌至6%（6%）。樓價上升，以高借貸比例入市的人卻下降，這反映近年樓價上升與高借貸比例無關。

2013年2月23日公佈

 

• 現時，按保計劃可接受價格600萬港元或以下的住宅物業新造最高九成按揭貸款。 在修訂後，只有400 萬港元或以下的住宅物業才可敘造最高九成按揭貸款。 住宅物業價格在400 萬港元以上至450萬港元以下將可透過按保計劃敘造最高360萬港元，即八成至九成按揭貸款。住宅物業價格在450 萬港元或以上則只可敘造最高八成按揭貸款。按保計劃的住宅物業價格上限仍維持於600 萬港元。

另一方面，圖一顯示從2013年6月起，按保比例由低位升至8 – 10%，這可能與「白居二」有關。儘管「白居二」及低價物業成交比例增加，但新造按揭保險宗數卻跌至400宗（圖二），按保貸款佔整體按揭宗數比例卻是十分低。

由於按保申請人借款比例高，同樣地貸款年份不得超過30年，在買同一價值的物業時，按保申請人的供款金額會較高，按保申請人需要有更高的收入去應付加3厘壓測。

因此，在3D辣招及收緊按揭措施下，每月新造7 – 9成按揭只有400多宗，以及有加3厘壓力測試的規定，就算樓市真的出問題，理應受影嚮的範圍並不會太大及太廣。

如果是心水清的讀者，看完圖一後可能會發現一個問題，圖一是用整體按揭貸款宗數及金額去計算按揭保險的比例，但是，按揭保險只適用於一些較低價的住宅物業。自2013年2月末起，按揭保險只適用於$600萬或以下的住宅物業。讀者們可能會問：「Peter 仔，你混入一些高價物業交易去計算按保比例，按保比例肯定會低，因為一件高價貨成交起碼可以頂到2 – 4間上車盤，你的分析有一定的局限性。」。

由於得到網主的特別幫助，提供2013年4月至9月的住宅買賣成交數據，我就能知道$600萬或以下住宅物業的成交宗數，特此感謝網主的幫助。因此，便可知道按保貸款宗數佔$600萬或以下住宅物業的比例。詳情如下表：

	2013-4	2013-5	2013-6	2013-7	2013-8	2013-9
$600萬或以下的住宅買賣宗數 (A)	2,839	3,572	3,256	3,616	3,033	3,291
$600萬或以下住宅佔整體成交的比例 (A/C)	81.2%	81.6%	82.4%	79.8%	80.9%	81.9%
按保當月提取貸款的宗數 (B)	368	363	325	434	393	352
按保佔$600萬或以下成交宗數的比例 (B/A)	13.0%	10.2%	10.0%	12.0%	13.0%	10.7%
所有住宅物業買賣宗數 (C)	3,495	4,378	3,953	4,534	3,748	4,017

 

從上表可以反映，$600萬或以下住宅物業的成交宗數佔整體約8成左右。而按保貸款提取宗數只佔$600萬或以下成交約10% – 13%（當中還包括「白居二」的因素）。即是說，現在買600萬或以下住宅的人，有8成多至9成買家都能拿出最少3成首期。由於今天實施正面信貸資料庫及不經壓測的借貸只借3 – 4成，今天能拿出來的首期一定是自己「荷包」的錢，而不是「借上借」班回來的首期。

總結

唔好意思又係果句，業主及樓市根本沒有存在嚴重過度借貸的可能性，今天最可怕的事，並不是CCL120點下的高樓價，而是在這個所謂極高的樓價下，為何整體業主借貸水平卻是不合理地低？究竟樓市是否存在泡沫，請讀者自行判斷。

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

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