收到讀者來文，35歲開始置業，現有三間樓加上月入八萬，無股票在手但現金有二百萬。情況如下:
| 現值 | 買入 | 欠款 | 租金 | 按揭供款 | |
| 爵悅庭 | 7.55mln | 5.42mil(Jun2010) | 3.3mil | 18,000 | 17597 |
| YOHOTOWN | 5.0mil* | 3.68mil(Feb2012) | 1.75mil# | 15300 | 7300 |
| 綠陽新村 | 5.0mil | 2.54mil(Sep2008) | 1.1mil | 12800 | 9800 |
| 車位 | 0.9mil | 0.45mil(2008) | 0.3mil | 2850 | 3200 |
| 自住居所 | 租 | 租 | 租 | 租 | n/a |
*讀者如未提供買入值，筆者查閱成交數據的市場估值
#未能收妥按揭還款表，欠款假設為此數方便計算
除了審視下讀者會否找貨(樓)過多外，諗樣更會審視讀者每月支出，下表就好似自己盤數:
|
收入 |
|
支出 |
|
|
|
薪金 |
80000 |
供養父母 |
10000 |
|
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|
|
旅行 |
5000 |
|
|
|
|
人壽保險 |
2000 |
|
|
|
|
租樓 |
13000 |
|
|
|
|
消費 |
5000 |
|
|
租金收入(1) |
18000 |
供樓(1) |
17597 |
|
|
租金收入(2) |
15300 |
供樓(2) |
7300 |
|
|
租金收入(3) |
12800 |
供樓(3) |
5500 |
|
|
租金收入(4) |
2850 |
供樓(4) |
3200 |
|
|
總收入 |
128950 |
總支出 |
68597 |
|
|
|
|
|
收入–支出 |
60353 |
|
其他現金流 |
0 |
|
|
|
|
|
|
|
總正現金流=(收入–支出)+其他現金流 |
60353 |
|
槓桿儲蓄(1) |
14847 |
供樓利息只$2750 |
|
|
|
槓桿儲蓄(2) |
4180 |
供樓利息只$3165 |
|
|
|
槓桿儲蓄(3) |
4800 |
供樓利息只$833 |
|
|
|
槓桿儲蓄(4)-車位 |
2139 |
供樓利息只$1050 |
|
|
|
|
|
|
遠期儲蓄=總槓桿儲蓄 |
25966 |
至於讀者購買力為80,000/10000*50%*2.59=10.36mil。現借貸為(3.3+1.75+1.1+0.3)mil=6.45mil，借貸比率為6.45/10.36=62%。在旺市只用掉借貸力約60%，已立於不錯之地，不用心急再「入貨」。
至於在上表的遠期儲蓄，就像公司的應收賬項，是你在還按揭中所還的本金部份。由於這些儲蓄是你先借錢用槓桿去購入樓房，一旦樓房市值低於買入價，這些儲蓄便全數報銷。在遠期來說樓市行足一個周期，除非你真係摸了頂上頂，否則你肯定有機會用相同於當年買入價出售樓放，將多年所儲本金釋出。所以這些儲蓄是遠期的。筆者會用公司的應收賬項去形容這些未到手的儲蓄，只可觀賞而未能動用。位置較次但有用，應列出。
而要達成財務自由，必須是(總正現金流–收入) > 0
讀者現時情況是(總正現金流–收入) = (60353-80000)=-19647，表面上未能達成財務自由。由於每月儲蓄強勁，就當唔計遠期儲蓄都可以每月有$60353落袋，佢只要儲好現金將當爵悅庭按揭欠款清繳，支出即時少17597，那(總正現金流-收入)由原本-19647逼近零，離財務自由已十分近。清繳爵悅庭按揭要3.3mil，讀者已有現金2.0mil，自己再儲1.3mil現金，要$1300000/$60000=21.6個月，換言之今年40歲的讀者，在42歲前可達成財務自由。
當然不一定要清還爵悅庭，可先計每個mortgage loan的利息再決定先清還那個loan。此例是方便計算及令大家知道幾時財務自由是可以計得到的，希望在日後文章可用此表為大家作更多示範。當然你都要留意homeblogger啦!!
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股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
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決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
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發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作
複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
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細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。
