40幾歲,2百萬現金、怎3年內退休? #1741

親愛的Sir

我已經讀完收息101103,覺得非常有用,想快點使用你建議的方法。我的情況如下, 請你指點迷津:

  1. 我40歲,的月薪是$50000港元。我在澳門工作, 將來或者在澳門買樓。
  2. 我於2018年初在屯門購買了一套兩房單位。價格為$540萬,抵押貸款為80%$ 432萬)。我在30年內償還貸款,每月支付約$170002.375%利息)。
  3. 我有300萬現金,目前在Mortgage Linked賬戶(2.375%利息)。我收到每月$4000左右的利息。
  4. 我有一個從我父母那裡繼承的港島區物業(價值約 $550萬),但該物業在土地註冊處未有正式換成我的名字,所以我正式只在屯門有一個單位

我不知道是否應該等幾年後將我的屯門兩房單位賣出,然後買三房單位,或將香港島的物業改為我的名字,以便我可以從銀行借更多的錢購買債基。我非在香港工作,在港無親人,將來買樓貸款成數只會為4成.

我從你的博客中讀到,目前我不應該購買E計劃。但是,我的投資知識很差,因此我想購買一個易於遵循的計劃。

如果您能夠善意地分析我的財務狀況,並給我一個關於如何處理我的情況的建議,那將是非常有幫助的。非常感謝您的指導!

最好的祝福,

Chun

 

ANSWER:

港島區的物業如是父母指定讀者單人繼承,那就可免印花稅轉成讀者名下了,所以讀者無需想應否改香港樓做佢名字。至於讀者有多間(港島)樓係手不表示讀者可借出錢大增。如讀者工資引申出的借貸力已達上限,那就當拎多間樓係手都唔可行工資證明借,而用資產證明借,一間550萬既樓只可借出30%,即約150萬。如有工資證明加上自住,可借六成,即約330萬,但讀者要有此數的借貸力加上少於45歲才能盡借此數。

 

那究竟讀者有多大借貸力? 單人計應為50K/10000*50%*2.59 ~ 650萬。現時屯門借了400餘萬,所以再按埋父母繼承的港島樓,應可多套~250萬現金其後用盡借貸力了。當然此假設了讀者無其他借貸,無卡數、或擔保、亦沒有一些被銀行懷疑為借貸的日常支出。  有些人買樓簽左臨約,及後到銀行辦上會時才知自己借貸力唔夠,那就太遲或許要被殺訂。另讀者收入在海外(澳門),留意最好用香港有分行的銀行位於澳門的支行作出糧,咁拎澳門收入係香港借錢會容易。

 

對比外國,英國買樓不少業主會要求買家出示由銀行發出之「信用狀」,買家睇樓之前就知道自己借到幾多了,係香港先會由買家估估下用佢幻想去睇下自己上唔上到會。不少人落訂前都會去銀行問問,然而銀行接觸客戶之一層,可以唔同職員對同一問題都有不同答案,所以在港買樓應何等謹慎? 看倌自判。

 

又例如香港買保險,為了終身保費平衡,頭幾年的保費都是白交的,cut單會冇左。然而外國的保單是不一樣,再加埋強積金制度,你就知香港人在不少理財事項都被集體蒙蔽。因此本blog才有源源不絕之話題,5年間在買樓、股票、買債、期權、保險上,都都找到具養份的文章予讀者參閱。

 

: 上穿的已用黑圈標誌

 

讀者的入息中等,需買樓去擴大資產規模,好便脅持數個租客幫自己供樓。留意有錢人反而不用急買樓,買樓的回報低又升得慢,若不是你要利用「30年按揭」這項連巴菲特都讚好- 絕佳沽空美金的投資工具,根本可考慮一年升3-5倍的股票。數十年前買樓的人月供只千幾,今日千幾蚊已買唔到乜,就係睇淡美金發生作用,令供樓越變輕鬆之現象。加上而家沽走再買返要比重印花稅,那讀者不如就照住屯門,港島樓按5成得260萬再租出,租約用作加大埋自己借貸力(如文件齊,租金收入之70%可行增大自己借貸力),連同手上現金加按得260萬買債基收息,收住息等買第三間樓吧!

 

易於遵循的計劃

債基收息缺點在無保本性,但享比中電或領展更低之波幅(約S.D= 20% vs 5%)。未來一年經濟難料,一個有美國國債、再加上外地國債的債基組合更為平衡,即B加C餐,可予約15%年息,讀者有500幾萬現金,部署將一半(即約270萬)再分三注買入,270萬收15%即月收33.7K。等於讀者月薪7成,做好既話再趁呢幾年用另270萬錢買埋第三間樓,基本上可退休了。至於買入/賣出訊號: 等債基上穿的中軸線買入然後下穿就走,策略在收息課集等後自行在家易於掌握。







 


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