賣居屋轉私樓的考慮 #1740

你好!我想向諗Sir請教置業問題。客氣說話不多說了。但我想指出,在我參加過的眾多投資有關的課程裡,諗Sir的課程是唯一讓我覺得物有所值,甚至物超所值的!

 

先說說小弟現在的情況,本人35歲而太太 31。月收入本人50k而太太 29k (另有2-3個月year end bonus)。二人合共大概180萬現金。支出月40K,夫婦可儲40K。

 

現居市區未補地價3房居屋(弟弟持有),綠表2m買入現約值8m尚欠銀行1m而月供6k。

父母居住於新界區未補地價居屋。多年前綠表0.7m買入,現約值4m (綠表價),供完了

太太沒樓。外父外母有公屋。

 

現在弟弟需要置業,故必須賣其居屋讓他回復自由身。本人有兩個計劃:

 

  1. 賣掉本人居住的3房居屋,套出6m,單名購買市區3房私樓。假設樓價10m,借6m,月供16k。另外用手上的現金1.3m作債基投資,收取15%回報,每月收16k,剛好抵銷供樓需要,淨80萬現金不時之用。

這個計劃,令本人有足夠應急錢準備call margin (just in case)

 

2:用外母的公屋單位,申請綠表,向銀行做9成按揭,以市價8m買弟弟的居屋單位,變相把居屋加按,套出8m *90% – 1m (欠銀行)- 0.23m (印花稅)= 597m 現金。再用其大概4m作15%回報的債基收息,月收50k,其餘用作後備現金。當然,每月要還按揭27k

另在同屋苑買兩房居屋比外父母住,估計首期100萬而月供10k。

 

計劃2好像較好,能產出很大的現金流,供兩層樓都有錢剩: 50k – 27k – 10k = 13k。但手上兩間居屋,在投資角度上好像比較遜色,想請教諗Sir會不會有更佳的做法?

 

 

answer:

讀者的考慮頗周詳,相信筆者縱不能將每項課題一一授妥,也對讀者在理財上不少啟發。始終世界在變,筆者授予的方法可用三至七年,但能保證一直走好唯有自己萬事上心。有些事務讀者可能要再問問,對於樓齡超20年的居屋,銀行未必肯借盡九成予綠表客(交出公屋轉買居屋者),就算借都會大降還款年期至十年,故讀者想用外母綠表名去買走弟弟手上居屋至九成,恐怕算盤打唔響。惟按到7-8成而還款年期20年,相信仍可找到銀行肯批,故看倌如是有親戚有公屋及居屋係手,可參考讀者提出的「按爆八成」公屋之法。

 

至於買間居屋比外父母住,如認為已有一居唔想再加買居屋,那就轉買私樓吧,筆者亦支持將按出黎既錢買私樓。供私樓是先苦後甜,獲的冇限制的業務。居屋在不用付地價下就受諸多限制,對於收入有一定者,如家庭收入超60k人仕,加上家庭負擔不大,主打買私樓長遠有利,公居屋買家較幫唔到手去叫起個價。

 

另一疑問是債基能否持續派15%? 筆者認為可以,至少收息課由2014年至今,都已持續5年了。當然5年間筆者因應市況提出不同債基助學生收息,息率跌機會不大但2019年實在要留意債基價合否下跌。鑑於現市況筆者認為大家如有美國公司債為主的債基係手,應趕快趁現時反彈高位轉至美國國債為主的債基,息率一樣可做到15%一年,不怕的。至於拉丁美洲為主的債基,因巴西總統就職令當地市場走好,然而持有該類的債基宜在新總統1-2月蜜月期沽出,都係轉買美債為主的債基。當然有些新興市場的債基亦可考慮,究竟那一市場為首在收息103交待,重讀生宜把握3月班空位,1月班已滿。

2019年是否買樓好時機? 如果你買3-5百萬樓,待樓市再向下調5-10%,閣下可考慮出手。見土地註冊處數據,12月3-5百萬樓的成交數目跌了20%,然而比9月530單都高。9月是樓市初調期,少買賣宗數可預期,12月樓市例淡,但3-5百萬樓成交宗數下跌速度減慢可上10-11月成交宗數保持平穩,證明係香港有意欲出3-5百萬買個小單位的人數目仍多(全世界計)。未來一年主軸是美聯儲會否開始減息,加上質易戰會否令美加資金全由中國撤走,若美加資金走香港應成首選停泊地,大家對港經濟同樓市不用過份悲觀。

 








本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室