500萬年收40餘萬息係有計的! #1729

在此希望諗sir能指點迷津,打救一下,本人42歲,(有妻但財政獨立)我在賭塲工作月薪3萬5仟(現低潮期,相信只未來收入只會有減冇增)

现有一層三房單位自住,購入價360萬,现市值8百萬,供剩115萬,月供11330,

數個車位購入價15萬,现市價約60萬, 呢樣野朋友好介紹,港澳大橋通令不少資產受惠

仲有同幾個朋友係高峰期夾份炒舗,(我夾最細份投資左100萬)租金代供,不過呢樣中招,市值己跌左50%以上,

 

股票有十幾萬,但已蝕左一半以上,每月俾屋企人家用6仟蚊,剩現金只有80萬,只怪好景時過度消費,現在每月只剩幾仟圓…

 

所以現在想請教諗sir有乜投資方案適合本人呢?謝謝。

 

ANSWER:

讀者財來財去,最救到佢,就係買樓(或車位)。很多人只針對樓價升與跌去判定買樓,妄顧不少人未能創富主因無恆心儲錢,太早就止賺這些行為。讀者手上皇牌,當然是市值8百萬間樓,淨值685萬。留意車位加按只可達五成,住宅六成,而500萬之下住宅樓更可達八成,所以住宅值錢,在其可按得到。其實某些名錶有價值,都在其「可加按」及容易搵人接貨之原則。大家投資不只要留意回報率,很多項目都予頭三年保證租務回報、或免供款去吸引人。不過市場對投資物之評價,在其成交流通量、及銀行係咪接受佢加按可見一斑。

 

不少人都擔心槓桿會否高風險,誠然投資者有此諗法是負責任的,筆者進一步提出經計算好及有兩手準備(無論市升市跌)的槓桿,大有作為。想深一層銀行一班精英,數口極精,唔係件件貨拎入去都有得抵押換槓桿,你睇睇早前輸人200萬的ELN,你入入獅子問下可否做抵押? 但精彩在:「銀行力SELL佢唔接受抵押既野喎。」所以你想想:「你槓桿定零槓桿既野好?」更何況槓桿可時時應市調較。

 

下圖為YAHOO財經林本利教授的專欄,講述加拿大夫婦返香港入銀行,不知就裡,依銀行免費意見將1000萬行事,就咁輸左200萬。輸錢因為ELN要接股票貨,雖有息收但要接貨,股票大跌當然輸錢。常言:「免費的才是最貴。」筆者做的正是透過訂明收費,將客觀的理財知識授予大眾。

 

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誠然1000萬現金要支持120萬年使費是困難的,筆者不支持1000萬入投入債基E餐收12%息此做法,單一投資過份冒進,除非佢幅牌係有5000萬或成億現金係手才可咁做。讀者應該將錢投入渣打及恆大直債各一,渣打派7%,勝在都算穩陣。恆大在美國債只3%時,佢派成12%息表示高風險,惟選擇恆大另一原因,是恆大有put warrant,市面大量call/put warrant超20隻,意味一旦恆大有負面消息,投資人不難找到有流通量的warrant去對沖風險。

 

直債20萬美金一條入場,讀者兩條用掉約310萬港幣,淨低690萬可抽200萬港幣學買樓003授予之分租方法買樓收租,一間500萬樓,收20k+之上租金,不用磚間,不抵觸建築物條例。誠然市面不時有報導分租例子,惟詳細做法與客源,我們在買樓003與學生分享。500萬樓付200萬上會,月供11k,收租22k,那200萬之正現金流為月11k,即付200萬收13.2萬租金,年回6.6%。留意供樓部份還本金的仲可當儲起。

 

至於淨低500萬左右,抽300萬分三注按五粒豆方法買債基就是了,主打B餐,用美國債。次選C餐,用外國次級政府債。B餐18%、C餐15%。那300萬投入一年收48萬,留200萬做現金唔用。計及兩條直債共收$294500、樓收$132000,3樣野共收132000+294500+480000 = 906500,1000萬年回報9%,或你可講投入了的800萬,回報為11.33%。當然淨200萬可做定期收年2%。

 

講返讀者,佢現居有得加按起碼得400萬資金,再加自己有80萬,有1000萬的一半,表示佢一年收40餘萬息係有計的,請參考上述方法。








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