諗SIR你好,
小弟最近才拜讀了閣下的雙租族, 樓換樓, (收息輪已斷市, 要訂!), 閱畢諗SIR文章,發現過往虛秏太多光陰,悔不當初
小弟今年36, 女友32, 現正租小村屋同居, 打算明年結婚。 手上有少許資金, 但不知道是否要先買樓, 還是再做投資, 等樓價再回落少少再買, 煩請諗SIR指教:
小弟月薪25K,女友月薪35K,每月儲蓄25K
流動現金約120萬, 股票50萬, 只有騰X是賺過錢,其餘都蟹
有一層與已退休母親聯名的舊洋樓 (在屯門), 35年樓齡, 買入價215萬, 借65%, 現值400萬
諗SIR說過, 旺市買樓, 最多只用4-5成借貸力因應我們的收入,市場真沒甚麼選擇。我們 有計劃生小朋友, 希望有450-550呎, 屬意地區是元朗, 屯門, 東涌, 荃灣, 還是應該先租樓住? 現住村屋只有300呎不到, 故怎樣也要搬, 但當然可以等到有了小朋友才搬, 女友說可以結婚繼續住這裡直至有小朋友
另想法是甚麼也不買, 學諗SIR教路買債基做拱桿, 年收10-12%, 等樓價調整再入市。但已到證券行及銀行發問,佢地都說沒有。我們要等到三月才可上諗SIR堂,希望提早指教。
希望諗SIR百忙之中抽空回答, 感恩感恩
ANSWER:
讀者兩人借貸力共為(25000+35000)/10000*50%*2.59 = 777萬,與母親的洋樓只消耗共120萬左右借貸力,如母親同意不妨加按埋洋樓及順道行一拆二按爆八成及拆名,獲400*80%-(215萬-估計供款8000*60%*48個月) = 320萬-190萬 = 130萬。
#估計供款8000*60%*48個月 是過去四年間估計讀者還按金的金額。每月供款之中的六成約為清減本金之金額
若拆名讀者估計要擔保返母親,但日後讀者單名買樓不用付重印花稅及可高成數上會,計落都係拆返個名出黎更好! 按八成後借貸力777萬當中已用320萬(41%),而現金水平大升至300萬。其後買樓仲有450萬可用,可上300萬流動資金,買盡是750萬。
誠然筆者幾時都唔建議大家用盡借貸力買樓,但筆者若將手上現金安全配置,本案不妨開一特例把借貸力用盡至九成。即把777萬借貸力之700萬用盡,那就是叫讀者未婚妻借300-400萬去高成數上會。例如買450萬樓8成上會,在屯門應可買到大兩房,荃灣可買300-400實呎至兩房,婚後加小朋友應暫時夠用。買後首期用掉90萬而現金剩210萬,借貸力用盡至九成(約700萬)。
萬一樓市下跌而銀行CALL LOAN,讀者可將200萬資金其中部份補比銀行,惟過去經驗銀行不輕易CALL LOAN,只要客仔月月照供便可。留意200萬唔可以進取地投資,做定萬或其中1/3買債基可以,再多就唔係幾好。讀者自行去銀行問債基,問唔到都算是種祝福,問到佢仲大鑊。原因是債基有很多種類、有人會為了客多轉多比佣而特選某類基金。銀行亦可合規地做到兩個客戶買近同投資,但其中有人多了倍計佣金支出。教你避開投資陷井及高效地完成收息方案才是收息101教學要旨,課堂不只淨指出買乜去收息咁簡單。舉個例,兩個人都買維港灣收租,一個可安穩但另一人可以攪得好差,需要行內人告知你點解。
筆者認為讀者都係用太太名先買一樓好,近月媒體大吹樓市淡風,惟筆者觀察土地註冊處各價碼的物業成交月計數字,3-5百萬樓在8-11月,為(875>530>692>656)宗數,500-1000萬樓為(2717>1859>2648>1313)宗數,可見3-5百萬上車盤類別在跌市成交宗數增,10及11跌至600餘宗就橫移。換樓客就睇定D令500-1000萬樓成交宗數跌,11月比10月大跌一半至1300宗。所以筆者有信心400餘萬上車盤類跌極有限。但留意筆者指的上車盤不包括1房及STUDIO FLAT,筆者撰文至今從不建議人買新樓STUDIO或新舊都好的一房單位,某些人請勿斷章取義「使用」筆者文章, 感恩感恩。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV99)課程安排: *如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點:尖沙咀 收息101(TEDV99)課程安排: *如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點:尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
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第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
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