上車盤仍可買的原因 #1728

SIR你好,

小弟最近才拜讀了閣下的雙租族, 樓換樓, (收息輪已斷市, 要訂!), 閱畢諗SIR文章,發現過往虛秏太多光陰,悔不當初

小弟今年36, 女友32, 現正租小村屋同居, 打算明年結婚手上有少許資金, 但不知道是否要先買樓, 還是再做投資, 等樓價再回落少少再買, 煩請諗SIR指教:

小弟月薪25K,女友月薪35K,每月儲蓄25K

流動現金約120, 股票50, 只有騰X是賺過錢,其餘都蟹

有一層與已退休母親聯名的舊洋樓 (在屯門), 35年樓齡, 買入價215, 65%, 現值400萬

 

SIR說過, 旺市買樓, 最多只用4-5成借貸力因應我們的收入,市場真沒甚麼選擇。我們 有計劃生小朋友, 希望有450-550, 屬意地區是元朗, 屯門, 東涌, 荃灣, 還是應該先租樓住? 現住村屋只有300呎不到, 故怎樣也要搬, 但當然可以等到有了小朋友才搬, 女友說可以結婚繼續住這裡直至有小朋友

 

另想法是甚麼也不買, 學諗SIR教路買債基做拱桿, 年收10-12%, 等樓價調整再入市。但已到證券行及銀行發問,佢地都說沒有。我們要等到三月才可上諗SIR堂,希望提早指教。

希望諗SIR百忙之中抽空回答, 感恩感恩

 

ANSWER:

讀者兩人借貸力共為(25000+35000)/10000*50%*2.59 = 777萬,與母親的洋樓只消耗共120萬左右借貸力,如母親同意不妨加按埋洋樓及順道行一拆二按爆八成及拆名,獲400*80%-(215萬-估計供款8000*60%*48個月) = 320萬-190萬 = 130萬。

 

#估計供款8000*60%*48個月 是過去四年間估計讀者還按金的金額。每月供款之中的六成約為清減本金之金額

 

若拆名讀者估計要擔保返母親,但日後讀者單名買樓不用付重印花稅及可高成數上會,計落都係拆返個名出黎更好! 按八成後借貸力777萬當中已用320萬(41%),而現金水平大升至300萬。其後買樓仲有450萬可用,可上300萬流動資金,買盡是750萬。

 

誠然筆者幾時都唔建議大家用盡借貸力買樓,但筆者若將手上現金安全配置,本案不妨開一特例把借貸力用盡至九成。即把777萬借貸力之700萬用盡,那就是叫讀者未婚妻借300-400萬去高成數上會。例如買450萬樓8成上會,在屯門應可買到大兩房,荃灣可買300-400實呎至兩房,婚後加小朋友應暫時夠用。買後首期用掉90萬而現金剩210萬,借貸力用盡至九成(約700萬)。

 

萬一樓市下跌而銀行CALL LOAN,讀者可將200萬資金其中部份補比銀行,惟過去經驗銀行不輕易CALL LOAN,只要客仔月月照供便可。留意200萬唔可以進取地投資,做定萬或其中1/3買債基可以,再多就唔係幾好。讀者自行去銀行問債基,問唔到都算是種祝福,問到佢仲大鑊。原因是債基有很多種類、有人會為了客多轉多比佣而特選某類基金。銀行亦可合規地做到兩個客戶買近同投資,但其中有人多了倍計佣金支出。教你避開投資陷井及高效地完成收息方案才是收息101教學要旨,課堂不只淨指出買乜去收息咁簡單。舉個例,兩個人都買維港灣收租,一個可安穩但另一人可以攪得好差,需要行內人告知你點解。

 

筆者認為讀者都係用太太名先買一樓好,近月媒體大吹樓市淡風,惟筆者觀察土地註冊處各價碼的物業成交月計數字,3-5百萬樓在8-11月,為(875>530>692>656)宗數,500-1000萬樓為(2717>1859>2648>1313)宗數,可見3-5百萬上車盤類別在跌市成交宗數增,10及11跌至600餘宗就橫移。換樓客就睇定D令500-1000萬樓成交宗數跌,11月比10月大跌一半至1300宗。所以筆者有信心400餘萬上車盤類跌極有限。但留意筆者指的上車盤不包括1房及STUDIO FLAT,筆者撰文至今從不建議人買新樓STUDIO或新舊都好的一房單位,某些人請勿斷章取義「使用」筆者文章, 感恩感恩。








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