居屋套現遇上80/20投資法

諗樣兄:

 

看了你的網站幾個星期,獲益良多!本人個案如下,請諗樣兄指教:

 

本人與太太皆庸才,同為35歲,BB兩歲,太太月入34,000,本人23,000,每月可儲起15,000,現時手上現金及股票約100萬(大部份為股票)。現住居屋為太太與外母以綠表價買入約240萬,月供約9,300 (在中銀按八成,息率2厘,供20年),今年十月才過罰息期,現時尚欠銀行165萬。

 

因為樓價大升,為了能夠加按套現,手持現金等機會買入第二個物業收租,我們想一次過補地價同時加按,不知以下方法哪個較可行?

 

1.      我們問了恒生,單位估價為578萬,出乎預料可以申請按八成,供30年,息率2.15厘,月供17,728,扣除補地價約為175萬及尚欠銀行按揭165萬,可以套現約130萬(如果申請七成則月供15,313,可以套現約68萬)。當然,太太一個人收入不夠,要我做擔保人才能過到壓力測試。

 

2.      如果在中銀加按,單位只能估到550萬,但有1.9厘的H按plan,按八成的話,月供16,044。不過如果現時申請要罰息大約8000。

 

3.      渣打也只能估到550萬,但有個息率2.06厘的H按plan,罰息期只有半年,沒有現金回贈。因為有不少銀行拒絕我們同時申請贈地價及加按,如果先申請這個,一過罰息期再轉其他銀行是否較好(補完地價的居屋有更好的offer)?

 

以上不知哪一個較佳(或者全部不可行?!)?我們本著加按就想借得越多越好的想法,想借盡八成,但一來我們也知道現在補地價的金額太大,二來也擔心計錯數,所以希望諗樣兄指教,以盡早實現買入第二個物業收租的目標。謝謝。

答案

在筆者再REVIEW此個案同時,讀者為諗樣找到補地價的更多資訊。好像此個案讀者,因為手上只有百餘萬現金,但如要將居屋加按,要先補地價= 現價*當衫居屋售予你的折扣率。換言之樓價越高、所補地價越貴。補地價實是市低時做的好。早年買入居屋,現在要借錢補價才能將升幅套現、更要和房署共享升幅(補地價),所以有能力請買入私樓才為長遠打算。

 

 

讀者有百幾萬現金可以用作補地價再等賣樓或加按後有錢回籠,而根據讀者查問,有幾間銀行可提供「居屋分期補地價計劃」計劃,即補地價同借按揭同時進行:「我想分享一下,不知能否惠及大家,根據恒生、東亞及大新職員,兩者是可以同步進行的,官方的講法叫「居屋分期補地價計劃」(可參考:http://www.property.singtao.com/columnist_pen/columnist_content.php?id=386&columnist_id=17)。職員指銀行可以在同一日內做齊「補地價」及「按揭」兩個步驟,職員指對銀行而言風險是大了一點,時間上對律師行要求較高,但難度並不大。至於向房署申請補地價的費用為$4220,相對於按揭來說只是皮毛小數,而且還可以計入地價。不過的確難以預料房署的地價金額,這是居屋的投資價值的另一掣肘。」

 

 

由於有銀行肯借錢予讀者補地價,再將加按金額減去補地價款項再減現欠金額,所以讀者手上一百萬現金可完封不動,還可以再套現出約130萬現金,即加按後手上一共有230萬現金。在現金樓價高企時讀者掙扎其實是這問題:「現時補地價實在太貴,但如果加按,手上現金就可以即時增加一倍有多。當然,我還要考慮加按後月供數目也會增加一倍,另外還有一個問題,就是我的借貸額太得太盡,想買第二個單位時就無辦法借很多。在這種情形下,仍應採取一動不如一靜的策略,等樓市下調再入市?」

 

 

在上次答問已提及了按揭,而借貸力為$57000/10000*50%*2.59=7.38MIL,十月罰息期過後可套樓價七成即約5.5MIL*70%=3.85MIL,用掉了借貸力之52%,此符合旺市只持一半貨的原則。及後讀者有2.3現金,宜將其投資而不應急於問樓,因讀者人工有限,屬於要等時機利用樓市升跌去為自己累夠退休資產的一類。反而現金流強勁加上有良好借貸力一群,可以行平均入時之法。當然又有讀者問? 有錢做咩唔等最低位先買呢? 我只好說大跌市時就當你夠膽買入,所下注碼不會大,有能力購入多間物業者無謂費心去捕捉升跌。當然人永遠是「想羸的」,不妨將錢分開袋,一半保守一半拚博。

 

 

所以讀者取回2.30MIL,可將80%放於穩當資產。存放於人仔定期,年期用一年為起點,希望利息加少許升值有4-5%年回報。淨下20%(即46萬),買入股票,請不要買入穩陣大隻股。好像讀者已有近百萬股票在手的,為求符合此8/2原則,請在反彈市時勇於止蝕,組合原理在於所投資細份的20%,請盡力拚博,如上升一倍,加埋原有80%年收5%及累積兩年,有80+5+5=90%錢可保,另外20%只要你買正股,衰極都有個譜。如20%部份升一倍,那2.30MIL組合會增至2.02MIL+0.92MIL=2.94MIL,兩年賺64萬或累回報為27%。最差情況係正股全輸,定期你分多幾間銀行放根本唔怕銀行執笠,何況上一次都要數海外信託了。那差極都係2.02MIL+0=2.02MIL,輸13%,況且H股只會低,不會執,現時市盈率6-8倍大有股在,你怕成世都會維持此估值吧? 那只好大家攪移民了。

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第四課:債基比較方法
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第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

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第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
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2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)

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第一堂: 非凡價值分析
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第二堂: 掌握股票技術面
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–同場加映專欄重點文章內容「上市一年半較高位跌近八成的機遇」

此乃尋找倍升股的先導課程,為學生開拓投資股票致富之路。

聶SIR【倍升股基礎班】│YUS41T│2018/02
2018-02-05(一)19:30-22:00(第1堂)

2018-02-06(二)19:30-22:00(第2堂)
費 用:$1,500
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

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內容:

第一堂: 買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
– 詭股特質
– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
第二堂: 幾時買? 咩價買?
– 如何決定用幾多入市
– 如何決定咩價位入市
– 如何決定幾時止賺及止蝕
– 如何快速閱畢財報了解公司是否值得投資
– 如何快速閱畢財報了解公司是否鬼股

聶SIR【股市淘金系列】課程

聶SIR【股市淘金初班】│第3屆A班│S41R│2017/09
2017-09-11(一)19:15-22:15(第1堂)

2017-09-18(一)19:15-22:15(第2堂)
費 用:$3,000
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

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內容:

*識別莊家部署 – 合股操作/供股財技/抽水四步
*股票價值評估 – 回購啟示/盈利觀測/價值計算
*可換股債券操作及其獲利契機
*高回報直債分析及洞悉風險原理
*供股財技入門、 識別莊股入門

_.220150918(1)


聶SIR【股市淘金 – 高班】第3屆│S42M│2017/10
初班+高班=24小時課程。

2017-10-09(一)19:15-22:15(第1堂)
2017-10-12(四)19:15-22:15(第2堂)
2017-10-19(四)19:15-22:15(第3堂)
2017-10-26(四)19:15-22:15(第4堂)
2017-11-06(一)19:15-22:15(第5堂)
2017-11-09(四)19:15-22:15(第6堂)

費 用:$12,000
* 股市淘金班舊生優惠 / 請WhatsApp 91010168 查詢

地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室
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內  容:

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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