買樓之原因、不是炫耀感 #1726

諗sir:

你好!我倆巳過拚搏之年,本人和先生巳購看過你幾本著作,已讀完收息班報了買樓003。希望你給予高見,本人及先生56歲,先生月入$24000,本人$21000。現租地方住月租9000,生活費每月10000。兩人持聯名物業兩個:

 

荃灣屋苑單位:月供4300,租12000浄現金流入7500,欠銀行80萬,市值420萬

荃灣洋樓: 月供7000,租11800淨現金流入4800,考慮約滿後造套房,市值480萬欠銀行150萬

 

上完收息101,已經自行到銀行做老豆之選150萬債基,每月收息$9400;在此衷心感謝你耐心地教我們,好似教小朋友般,不厭其煩,重複重複點解買產品時,要了解其產品的特性,尤其股票成份較重的更要小心。我們自知理財不佳,自閲你的blog、書丶上堂巳狂追落後,以下構思,請賜教!

 

問題:

現有CASH 50萬,加按180 萬及、可以用現金共230萬

方法-)將所有買老豆之選

方法二)等樓市解辣後,用現金買舊樓再投資,有哥哥名可買入免高稅項

 

近年通脹的生活下,真有點擔心將來。實在很後悔早年靠自己及銀几推介去理財,買買賣賣最後錢賺唔到仲要驚餐飽,現時知正確路向,首幾期的利息已存入了戶口。

answer:

老豆之選在過去一個月總計回報由負轉正,見下圖「老豆之選債基」一個月升了0.1%,而11-12月曾由13.4水平跌至13.3水平,在此波動大又詭異的時節只錄此波幅及唔使輸,希望穩陣派同學會收貨,畢竟債基不是一保本選項,但在2018年第3-4季不少人已親證其波幅低特性,更見證了「五粒豆」能提供絕佳之買賣時機。

讀者主要是加按了錢在手,諗緊買樓定買債那一選項。拆解是若已持兩樓或更多者,多數選擇今時買債。若未有樓者只有現金,細細地都要用錢買返間樓。有此見解主要需防止無樓者會因樓市再升而落後得更深,而已有2樓者因起碼已有樓住及一間收租,有本錢將錢投入更高回報之債、又或更高風險之股票。誠然買樓收租回報不高,這個計得到。很多人話買樓好賺錢,但其實香港住宅呎價大約用了六年才double,相比股票一日double之奇技,樓的升幅算少。所以買樓之因應為:

  1. 趁後生抵押樓做按揭變相沽空美元,因銀行提供了一跟隨通賬升值的資產予你,代價只係月月近乎定額咁供

 

  1. 避免樓市大升市時財富大落後。留意人輸你輸問題唔大,所以沙士樓市大跌一齊輸既業主,痛苦及失落唔算難受。反而一眾2010年因初有辣招而賣哂樓既業主,係人贏佢輸之時更覺難受。人人都想自己贏而人輸,但長時間成就此事除先知外不可能,所以要次選「人贏你贏、人輸我輸」吧。

 

  1. 對一批儲唔到錢既人、買樓可逼佢儲錢,都有奇效。

 

由於讀者已有兩樓,不要再買。當然年歲已大幾年後再買第三間會更難,但為了避免過份投資在港樓,所以不好理借貸力因年齡而衰敗之事,應暫停考慮樓而轉買債。買股票唔應該,你問問自己應否近60歲才去夾份同人搞生意,如你仲認為要那就去馬吧。若你情況是只能在股市博一博才能夠錢退休,那重點是改變自己習慣,什麼習慣令到閣下咁缺錢,而唔係持續惡習或懶而將寄託放在股市。

 

讀者已開展年派8%的老豆之選,往後可考慮以次級政府債為主的c餐,派15%,或美國國債為主的b餐,15-18%。洗費不高故產出足夠之洗費唔難。








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