產出4萬月入辭職唔撈 #1725

諗 Sir你好,

我現在修讀收息101課程,剛考慮進行債基疊增,希望可增加被動收入。

本人現年46歲,月入54K,太太同齡,月入近同。有一子讀中學。夫婦兩工作多年勞碌非常,今年開始上心要為退休生活做好部署,再過幾年恐怕工又冇埋、人已半百無可作為…

現住在馬鞍山私樓24年樓齡本人單名,市價估計約1050萬(2015年800萬買入),餘420萬貸款,月供1.6萬。

 

沙田中心單位, 30年樓齡收租太太名。估計約730萬,30年供款期, 餘下約200萬貸款,收租近20K。

 

現有儲蓄200 萬(大部分放在1個mortgage link戶口收2.1% p.a.)。股票及基金60萬已蝕不想賣。本人每月可將收入一半儲起。現想進行債基疊增方案,自資100萬加杠杆,目標回報約10%p.a. ,令每月被動收入有大約8k。當首100萬進行順利後 (觀察3個月), 加按其中一個物業, 套出100萬現金, 再收息。諗Sir 覺得以上想法怎樣, 是否太保守嗎? 另外想再買一單位收租,是否好時機?

 

祝諗 Sir身體健康, 生活愉快

 

ANSWER:

讀者每月支出不高,月洗費只27K,而淨資產有(1050-420)萬+200萬儲蓄+(730-200)萬 = 1360萬。就當太太洗費為13K,夫婦夾埋月用4萬,只消將1360萬產出年48萬收入,有3.5%回報,讀者及太太退休後就能達原先生活水平。諗sir唔會好似坊間既Financial Planner,明明個Client夠錢都會叫你死儲爛儲買plan。

 

雖上段計左淨資產值,惟筆者唔係叫讀者賣樓,自住樓更不能賣。上段計算只想先表達讀者情況較易處理,亦唔好聽坊間偏方去加快理財進度,心中有數明進度自然唔會博命亂加快跑。但加按認為需要做,唔需要驚樓市跌被call loan補錢什麼什麼,按出黎既錢主用定期次選用債等時機再買第三樓就是了,穩當非常。若認為自己有錢身痕會耳仔軟錯用加按錢買股票,就不要加按。近月各大銀行掉頭減按息,美國更放風加息週期已見頂,一班相信加息會加死樓市既人,唔知去左邊。你將錢由樓按出黎一半用靈活按揭計劃去收2.x%活期息,另一半就當定期三個月,都有2.0%,即係按樓拎資金係手的成本唔重。更何況買大銀行發出之直債收息有4-6%,債基亦派10%左右,從上述息差可知在港產出現金流仍不困難。

 

相比別國稅重,美股大部份又有dividend withholding tax,澳洲會打利息稅,英國更有遺產稅,放眼香港更覺為什麼熱錢常留在香港。讀者馬鞍山私樓可按1000*60%-420萬 = 180萬(唔用1050估價是有因的),沙田中心按730*60%-200 = 238萬,按後要樓市由而家跌40%才有些微機會被銀行call loan,金管對按揭借貸收得好緊大家按得到又想被call loan,其實好難。按後讀者有238+180+200 = 618萬,拎100萬出黎先買債基E餐收10%/年而其他KEEP CASH,筆者認為可以。下圖列其中一債基,B餐,派成18%/年,2018年12月7日計起前一個月(見下圖),月升0.58%,你話11月計埋會升既野有幾多? 筆者所談及之債基,當中分三類: 公司債、投資級國債、非投資級國債。B餐屬投資級國債類、C餐A餐係非投資級國債類、E餐係公司債類。無輪那一種,差既都只係10-11月期間錄跌2%跌幅。

讀者投入100萬可一半B一半E餐,平均收14%即月入11600。淨低518萬,可等五粒豆在第三注訊號出現後投入,目標將200萬投入收24K/月。淨418萬可拎200萬部署買樓收租,從筆者在10至12月去了沙田、荃灣、馬鞍山、火炭呢幾個住宅區睇,一些350呎-550萬實用之大兩房至細三房,租務成交是沒慢到的。但一些僅300呎的蚊型兩房或一房,月頭睇完月中仲擺係度,如果你係放租業主又唔想間樓由聖誕擺到過農厝年,你就要著緊減下價,更重要係拜年時向親戚承認買一房或過細單位是差選擇,希望你親戚唔好犯錯,新一年自己有新開始。至於讀者應目標買大兩房至細三房,450萬樓比一半首期可收租14K而月供只8K,收6K正現金流。最後160萬可買保本直債,6.5%派息月收入均為8K,讀者月收入可達24K+6K+8K = 38K。








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