諗Sir 你好! 我係阿康，剛上完買樓收息課，上完堂真係獲益良多行少好多冤枉路, 十分感謝! 現有理財問題， 希望你能指點一下。
本人庸才一名31歲, 平平穩穩打office工31K，仲有份part-time約5K冇報稅收現金。未婚妻30歲15K月入，我們都可將月入1/3儲起，已訂酒席下年成婚。我地大家儲左118萬。
本人現住父母樓(現價298萬已供完) 近年才醒覚要上車買樓結婚, 可恨自己遲起步, 現正留意北區/沙田區想買400萬或以下上車盤結婚自住, 以本人單名九成按30年還.估計買樓連裝修大約60萬, 之後計劃明年結婚.假設結婚開支能收回平手, 尚剩30萬在手.
二人借貸力為$(31200+15000)/2/10000*2.59=5.98M。買完第一宅有意於兩年內擔保未婚妻九成上會買屯門300萬上車盤收租. 兩宅應該用左5.76M借貸力尚剩0.22M。之後希望年年努力儲錢能夠45歲多買一宅(大兩房/三房)以完成一生三宅.
想問小弟計劃是否正確? 若第一間樓用未婚妻買，我能否擔保她? 能否計出第一宅何時結欠過半轉出租用變成核實收入? 另外加按父母樓套現放債基收息是否可取? 最後份PARTIME人工對借貸力有幫助嗎?
還望諗Sir指點指點。
ANSWER:
呢位讀者對理財認真對待，已做了的，是維持良好儲蓄習慣，三十出頭儲到118萬，加埋九成上會皇牌要上車無難度。當然呢個香港成日有人提住買樓上車好難，就當父母輩都希望為自己教仔不力而掩飾，乖乖地拎錢出黎話很生冇可能儲到首期，老豆負責比天經地義。偏偏呢個讀者加女友平均工資只20k左右，計哂買第一宅及二宅住數比你睇，儲蓄水平只維持月入1/3，仲有錢淨去日本。計佢月月儲15k附近需77個月即6年才完成。惟讀者有parttime收入，可能儲蓄期為5年或更少。
當然社會有不幸殘缺者，或工資在全民中位數者，政府已提供70萬餘個公屋加居屋單位比呢批人，覆蓋近香港300萬人口。大家明白香港政府稅率收得低，更年年退一萬幾千比納稅人，收你咁既錢而起樓幫左近半人口，如你再想要求多去加拿大交埋個邊稅率會更理想，去俄羅斯慳返冷氣錢都係個好選擇。筆者已不只一次收過中產人仕來信，講話佢反對用公帑起公屋，叫筆者出下聲。當然，筆者已夠多haters，無謂再亂開心share啦。
銀行承認未婚夫妻之間亙相擔保，就當之後唔結婚都應唔會追返你，你可以話此為低息貸款中的一個漏洞，所以讀者係擔保到佢未婚妻既，如佢地準備做一男一女之婚姻。假設第一間樓400萬入手及九成上會，360萬供14k/月，供入去既錢約一半係供緊本既，故一年係還緊7000*12=84000本金。5年後還本已40-50萬，自己又儲15k*60個月 = 90萬，如將本金用作提供還按揭加埋月月供款當中已扣減本金(約7000)，360萬結欠會減至220萬，如樓價由400萬血至440萬，那結欠就會少於樓價一半，第一房可轉正出租用途，老婆變成冇自住樓係手又可高成數上會了。另外租出樓房之租金收入*70%可計作桃實收入，如租金有12K/月，讀者核實收入為31K+15K+12K*70% ~ 54K，總借貸力因此提供，可買第二間樓。其實讀者現有110萬儲蓄係手，所以佢可少於5年已夠錢去補轉屋用途。亦即計到與讀者收入近同之夫婦(平均夫婦月入20K附近)，若買上車類型供5年就可添第二房，再隔5年就可買第三房，30歲開始到40歲買第三間樓，絕有可能更計埋比你睇。留意若政府日後放寬按揭政府，難度會比今時更低。另外過去10年樓市大升，不少人買樓後2-3年，已可將樓唔補錢轉用途啦。當然真賺到錢。真幾樓在手收租既人，佢唔會同你分享佢點撈到幾張樓契係手。
至於父母樓，按幾萬萬出黎利用收息101方法買債基收息可以，慢慢試好再添上去未遲，而家正是實行及買入良好時間。PARTTIME人工點計作核實收入買樓003已教。
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