那種投資做法靠得住? #1721

您好諗Sir!您對投資的獨到認識令我們夫婦留下深刻印象。感謝您在課堂深入作出經驗分享。

 

為早日脫離扮工生活,我們有意趁樓市回調落實物業收租項目,諗Sir意見對我們成敗攸關! 萬望指點迷津

 

我倆年約30歲未有子女,每人月入5萬,每人每月儲蓄2萬,工作穩定。現丈夫在其名下持有自住物業,價值約400萬,其中約200萬尚未供完,現時每月供款12,000元。另有現金約120萬。

 

繼續儲蓄兩年多24個月*4萬 = 多約100萬。然後用100萬資金,先買入約400萬荃灣40年樓試間套房或就咁出租。如套房成功,4間套房的淨租金收入為24,000元,扣除供樓11000及扣除差管地租約1,000元,每月淨現金流為12,000元。

 

如不做套房,買荃灣或大埔已睇過,有信心供租金額相互抵銷,等租客幫我地供滿樓。另一間樓再等等用埋淨但那120萬,加下自己儲蓄再買第三間樓,希望在40歲擁3間樓,可以令自己找回優質生活。我不怕冒些少風險執行本項目,我更怕40歲後仍對改善生活一無頭緒,敬候示覆

 

ANSWER:

做套房或會違反建築物條例,明白情理上做套房租比人講得過,始終需要的人大把更可解決居住問題,但安排套房一些間格是做不得,有一定特徵的師傅是用不得,有些客人是租不得,這些就是課上深入交待了的地方。

 

筆者認為分租房間可提高回報更不相違建築物條例,即不改動間格下租客各自擁所屬房間。一間市中心兩房租金收入保守計由15K提供5成或以上,當然要有客源加上要令間屋企理才能成事,筆者將在1月買樓003新增內容去睇睇點可慳走裝修錢又可提升回報。

 

讀者構思框架無錯,在「諗」方面已做得唔錯。唯一可加添的是,已擁二宅酬欲買第三間之時,若想比少些首期加上慳印花稅,第一間樓雖由自住用途轉做出租用途。讀者需向銀行補錢或待樓價升令轉當時結欠少於50%市價才成事。讀者將其中一間樓轉成出租後,自己又有名額可買自住樓高成數上會了。

 

留意成事「諗」只佔三成,「做」才是更重要。做套房好或做分租好,一個能信賴的師傅很幫到手。另外讀者心儀40年樓齡樓房,能否順利上會亦要留意。很多時過40年的樓要強制驗樓,驗樓一「肥」又借唔到,成件事就唔成了。而要過驗樓,在睇樓時就要識咩係少錯咩係「致命」的缺點。很多人把按揭轉介公司當成幫你爭取現金回贈的機構,然而不少回報高的物業投資項目,未裝修前睇落都係殘到無救的。誠如人見人愛盤,業主開價自然高吧。故你要叻去推高回報,就要找個識按揭既人搵對銀行,將睇落殘又較難批按揭的單位,都搵到人借比你。又或張契是「半契」或被釘,但你利用你同業主之間的知識不平衝,鋤佢價去低價入再收到全份租。故你見不少人用特色方法去收高租務回報,背後有其團隊及經驗的。

 

讀者儲蓄期間可將錢拎去收息,由於買樓既錢應該穩陣儲所以不應擺落股票儲,做生意面對的風險多不應把緊要錢投入股票。債基如E餐可予10-15%年息,而美國債為主的B餐,12月應有價升好消息,可謂價息齊收,因為美國國債價格大升,市場經常講孳息下跌令人不明所以,筆者哂番幅債價上升的圖比大家睇。收息103行了B餐的同學,除了18%年息外12月還收了價格上升大禮吧。

在2018年大家經歷了股市下跌的一年,不少人年初追貨今時已被套。樓價雖跌但由於早年收看本BLOG的人賺價極深,一時升跌已無阻礙,何況汪總請居屋攪殊後回籠之借貸力,已令不少屋苑交投重新活躍。至於債市有息派而價格在年中曾跌了數個百份點,但至今時已升回年初價,利息已派出。所以一遇大市有變,自知那種做法靠得住。








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