半億身家怎去理財? #1719

諗 sir 你好,

 

我們兩夫婦快年屆50, 情況如下 :

. 自住樓A- 30M 按揭9.5M, 月供47k

. 出租樓B- 16M按揭3.5M, 租30k 月供15k

. 出租樓C- 17M按揭5.1M, 租28k 月供 20k

. 日本樓D- 約80萬 收租4k

. 現金2M, 月薪共18萬, 基本沒有剩餘)

. 兩個小孩:2023 至 2027需準備每年額外約100萬升學支出

 

有見市況及資產過於單一, 不易因時調節, 正考慮賣出一間為將來開支作出準備, 增加現金流及稍為理順資產.

 

最近修讀收息101 及 103眼界大開。 請問諗sir 以下方案是否適合或應留意及改善的地方:

 

Step 1 : 賣出B 和D約得1200萬 及80萬

Step 2 :

  Option 1  : 7M 買劏房 , 5M買債基; 另將劏房上會借3M備用

  Option 2 : 10M買債基收息, 2M 備用

 

請問諗sir有沒有其他建議 ?  執行上,現在是否啱時間賣樓呢?謝謝。

 

answer:

對讀者而言,佢要賣樓。因香港樓房市值達6300萬,而現金只200萬,樓房市值超出現金之20倍。雖此比率很多港人也有,惟讀者已達50歲受不起樓市跌一成,600萬跌幅等於賠上手上現金加2年總收入。加上持有過千萬樓房在市弱時轉身困難,恐要沽時冇人睇,睇親都搶錢般講價,所以先賣B吧。由於讀者冇講B或C咩類型,筆者在沽那一間樓不添意見,就順讀者要B就B啦。

 

留意筆者不是樓市大淡或大好友,撰文答此案時恆指錄單日升675點升幅,早年於銀行工作近距離接觸市場與高值戶,已習慣不易讓情緒受市場波動。隨便因一浪升跌而大聲疾呼的,只表示你的專業性未到水平。誠然筆者與各人一樣,在市場前只屬是學生。不隨便估升跌,更不應為2-3年後作出根本冇可能睇到的市評,此為良心與常識,人人出生皆有。賣唔賣樓全因個人情況而論,同一時間你可以見筆者寫叫人買樓、亦會發現本案叫人賣樓,因為時機是很個人化的,都係個句:「屬於誠哥的時機不等於諗sir既時機。」

 

另外有些人將搵錢同良心掛勾,認為收得錢根本不存善,唔收錢就必定做緊善事。呢點筆者選擇在TVB兄弟幫節目和大家回應,已錄將行播出。係香港做投資教育的人不少,投資教育救活了不少報紙、出版社,你看今天的經濟報、Trust Post,他們只靠賣紙仍可做住嗎? (當然經濟報主要收入根本不是賣報紙) 所以長遠要對社會好,有時人要勇於行惡推動同事做野,得出新的revenue model(賺錢模式)去養住批人,減輕特首煩惱。誠然教育界別漸大質素會顯得良莠不齊,有些利用虛擬幣概念趁勢呃的,已經比差人上門捉左。賣金邊樓的 ,你又去左睇未? 有時一輪跌浪,可洗走一批冇心做或一心去呃的人。

 

還有提一提,本案讀者係靠自己事業(月入20萬)及樓房(買樓大賺)去賺取半億身家,早半年收到不少青年才俊話要炒股發達,筆者唔敢講冇可能,人類要上月球都係靠一批勇於冒險既人。惟出發前務必想清楚欲行的路是否真的可行? 成功率多大? 及最緊要是: 你願意犧牲多少?

 

讀者賣樓收錢,建議不要做劏房,原因一是讀者資產淨值已過3000萬,唔應該行灰色通道,因為錢多自然有人「篤」。惟筆者認為社會上有些人,在合乎情理下,透過行走灰色地帶將自己情況由差轉平穩,是可理解的。正如社會上不少有錢人,早年都有些偷運或搶險的行為,而今天已把此等事變成歷史,大概近同道理。讀者應該將錢主力買直僅、次選債基,管理易之餘最緊要減低了在香港樓市的倉位。筆者已在收息101課上提及保險公司6.5%派息之直債,而家仲做緊101蚊,個Premium比ibond仲低。另外香港老牌公司等call去博40%的概念已授,加上仲有渣打7%,應夠讀者選擇。

 

由於直債是20萬美金一條,保本、可槓桿,雖槓埋保住本10%係好但有些人比讀者資金少,那債基就大派用場。債基10萬都可以做,10%/年、20-30%一年都有唔同選擇。惟讀者已50歲及資金過左2000萬個位,就好似阿仙奴贏緊熱刺4比2咁樣,由3後衛轉做4後衛打穩陣波猜埋佢算啦。50歲行到半億身家,正係「再要上位恐被打回原形、獲利太遲難成大業」一群。所以直債真心重注去保本贏、債基輕巧買些少20-30%咁去收,大致就係咁,唔可以大貪,由於筆者資源少、未同讀者傾過所以只憑心去體會讀者情況莫見怪。樓暫時不要諗,用1000萬去收息1-2年再用個200-300萬利息去買吧,價碼較細(但不等於一房或冇房)個類就係正路。








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