本人未來3至5年能否夠穩健地達一生兩宅? #1714

諗Sir:

  您好!是次來信望諗Sir能幫忙給予本人一些建議或方向,盼於35歲前購買2個單位分別作自住及放租之用。

本人自知庸才一名。過去十數年人生並無規劃和目標,總是見步行步。完成遙距大學學位後曾從事自僱保險代理和銀行銷售工作。任保險代理時曾迷失和虛度光陰,試過半年沒有收入加上近十萬朋友債。及後轉入銀行時本可靠員工優惠超低成本下買當時200萬一手大埔單位或屯門兩手單位卻白白錯過上樓機會。幸因緣際會下能夠於三十而立之齡找到一份收入不俗的銷售工作。至今仍未曾置業,與母親及弟弟共住未補地價但已供斷的居屋,該單位由母親持有,並不考慮放售以作為給家人的自住用途,亦不需將弟弟放入方案作分析。

 

2016年開始接觸各種高風險投資工具,包括牛熊證,認股證等及後更開始於某五佰線上交易平台買賣外匯及虛幣。輸錢皆因贏錢起,加上賭徒心態追沽及追升,兩年間已累計輸超過20萬。現已將所有交易平倉並暫停沾手所有投資工具。於開首分享以上經驗只求作為人板讓讀者清楚投機下場及作為一種自我抒發。本人亦不介意諗Sir作義正辭嚴的指責。

 

說回近況,本人現年30歲,受僱底薪為HKD 32,000 (未扣強積金),另有可觀佣金收入視乎個人銷售業績每月逐單分拆,惟暫未能提供該部分的相關收入資料。女友26歲,現受僱底薪為HKD 23,500 (未扣強積金),每年穩定加薪6-7%。兩人現時並無顯著債務負擔。(詳見下表)

  本人 女友
年齡: 30 26
月收入: HKD 32,000 HKD 23,500
強積金每月供款: (HKD 1,500) (HKD 1,175)
家用及每月基本支出連保險: (HKD 10,500) (HKD 12,325)
每月儲蓄: HKD 20,000 HKD 10,000
     
資產    
現金: HKD 100,000 HKD 100,000
     
其他參考資料    
去年需繳稅款: HKD 5,000 NIL

五年計劃:

本人與女友欲計劃3年內不擺酒旅行結婚,除非往後有移民能力否則不打算生育。基於各自家庭原因,婚前須置業作自住而首期只能靠我倆能力儲起。首置物業必先會在女友名下。考慮我倆工作地點及心儀地區,自住單位意向會鎖定大埔,或九龍中西區如黃大仙,新蒲崗,大角咀一帶。有鑑於樓市開始進入調整期,如2019年中有心儀的300至400呎實用單位出現,將考慮以不超過400萬樓價買入。於35歲前再等待機會添置一單位作放租之用。

  本人已報讀買樓001課程,日後仍會繼續拜讀諗Sir的文章和課程的收息。還望諗Sir能指點迷律,分析本人能否於未來3至5年能夠穩健地達到一生兩宅?

  敬祝

安康

 

answer:

有關做錯定對事,社會自有懲處/獎賞予你,諗sir只會出聲對一些未醒既人示警。惟讀者已奉上「後生儲到既幾十萬」加上「二十寶貴年華」作學費,處分已夠。若不再迎難而上,唔使死,但終一生日日排隊九點地鐵上班,靈魂與身體被糧單切割分離,時常口不對心。欲不群而又有自我及自信者,可參考本blog之法理順財務撕破糧單,月月收息去主宰往後人生。

 

先計算好個 人借貸力,尤其儲蓄少者冇錢買樓,就要做好盤數望銀行借比你。近日報章有駁斥「自住一間樓不應賣的論點」之文章,說若已肯定樓市向下,何不先沽樓而等樓價再升而買,到時坐住件會升既貨心態是否更好? 筆者意見是入世未深者、或將面對失敗者,才會對自己判斷深信不疑。讀者年少就是過份相信自己判斷而被設局陷害都未知,最後盡失年少儲蓄。作為謙遜的市場參與者,不可單邊睇樓市跌而將最後自住樓賣走。相反如閣下已持三樓或以上,考慮賣走投資樓可以,但最後一間自住頂多大換細但唔可以賣。

 

讀者及未婚妻借貸力共(32000+23500)/10000*50%*2.59 = 718萬。基於買樓不能用超60%借貸力,讀者考慮借300-350萬去單名入手400萬樓有理。至於買第二宅有718-350 = 368萬借貸力可用,到時讀者自己可八至九成單名上會再買,如買400-500萬樓只消50-100萬首期就可完成。故只要肯月月將40-50%收入儲起,加上工資在25k之上及有結婚,完成二宅根本不難。誠然工作多年而薪金未滿25k者,需撫心自問,係咪返工唔夠盡力或經常打機。明白不是每份工都可用錢去衡量其貢獻,不過超過八成情況都係,社會亦予超過70萬間公居屋去為有用但搵唔夠錢既家庭補底。若人想唔「下下去講錢」,必先有足夠錢係袋。

 

留意32k月入讀者只理論上有718萬借貸力,惟不少日常開支及隱藏債務會削減借貸力實數,究竟係咩同借按揭前點準備買樓001有授。另外第一或二房買入後,如樓價升,或將部份本金歸還,可將樓房轉正用途為出租,變樓夫婦其中一人又有新名額買自住樓用高成數按揭上,一生三宅一自住兩收租就此完成了,當然40餘歲攪掂要等租客幫手供到50歲餘先事成。另外買些股票是可以的,可加快個人理財進度,只消限投資金額少於資金20%即可。一些膨漲中的業務往往有1-2年的股價大升期,利用量化計算捕捉成交突破時買入,再揸至無人問津時,往往賺1-3倍例子不少。

 

惟香港很少人在股票市場賺,因股民買股輸心理,不去計不理性分析,很多時平價買,但升10-20%就少賺走人。讀者如事業能提供大工資升幅,拚鬥事業必須置首,成功事業不只令人有錢,更令人有富足感及自信。次之努力搞好一生三宅,令自己就算冇事業都起碼能安身。最後花些工餘時間去搞好收息及股票投資,尤其買樓一生人平均只買幾次,其餘時間都用作鑽研點用債將大部份現金收息、及少部份錢去投入股市吧。留意時間唔等人,一個十年,讀者又要忙照顧老母親或外父病榻在床之事了。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
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*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
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第二堂 (三小時)

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第三堂 (三小時)

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債券買賣賺價賺息秘訣
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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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買樓收租精明作法

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套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
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真人課

就同學問題互動咨詢
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
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第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
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更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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