15k月入買起兩間樓的人#1701

諗Sir你好,

我於兩年多前曾經來信詢問我的理財個案(#1150),我今年已完成所有收息課堂,最近更看了《小本收息王》一書,獲益良多。這是我當時的個人財務背景資料:

  1.     三年前出售物業所得約100萬,現我名下持有另一單位作自住用途
  2.     與家人同住,有一要好女朋友,打算於二至三年後結婚租樓或購買單位作自住用途
  3.     現居所的銀行按揭貸款為100萬元,利率為2.15pa, 年期為30年
  4.     我現年30歲,從事文職人員工作,每月收入不多,連同兼職收入有大約$15,000, 女朋友跟我收入相若

現有理財規劃及狀況如下:

1.我已於17年2月用港幣60萬元(另借入8成金額約50萬)並兌換成澳元(兌換價約為5.9),投入債基。

   我的投資目標期為5年,我打算用所得的利息再投資入此債基。但我並沒就此債基作任何匯價的對沖。              

  1.  現居住單位估價約為665萬,而銀行樓宇按揭金額為100萬。我現職公務員行政人員。由於我的收入有所增加至每月$20,000(工資收入為$15,000連同債基每月派息所得$5,000),再加上已過了銀行罰息期,故我打算加按多50萬元,用加按的金額購買在收息104課堂和《小本收息王》一書中提及的公司嬰債或較低波幅的公司優先股。
  2. 現持有少量新加玻REITS(RW0U)及美國科技ETF(BOTZ)

問題如下:

  1. 再投入債基方面,是否用港元購買較好?因為近一兩年澳元波幅較大。
  2. 在加息週期和樓價下跌情況下將樓宇加按投資是否適合?

 

謝謝!

祝業務蒸蒸日上!

要學習理財改變命運的人

 

answer:

呢位後生仔月入15K,曾持有兩樓而家已賣走一間套返一百萬在手。呢個月入水平令不少後生仔連買樓都唔敢諗,但本案主就買足兩間樓比大家睇,現在更考慮將手上淨有間樓架按套多50萬係手,連同原有100萬令現金水平增至150萬。係2017年修畢收息101+103後將錢選擇較穩陣的B餐轉用澳紙買收息16-18%一年,至今已1年零8個月會否因市淡而輸錢? 我們走去morningstar.com睇下B餐的年度表現,2017年全年升4.82%而2018年頭九個月只回了1.08%,即價格冇咩變動但十幾厘息安穩落袋,難怪在2018年未再向本blog細心撰寫問題查詢往後部署。

誠然讀者入市買澳幣的價位麻麻,唔係叫差但肯定唔好,我們已在課上列出了澳幣的上下行區間及指出學生宜等在區間下方買入,可惜讀者未跟足。今時2018年尾想再「添食」加碼買債基,同意是用港幣買唔好轉澳紙了。由於讀者本金不多加上賺錢能力弱,讀者不要買年派30%的A餐,A餐已由早前派25%重新升至派30%水平,但各位要明白一個3年就可回本的投資方案,風險不低。量化後等出A餐的風險標準差在雙位數,同買內銀或籃籌收息一樣高,相比B餐的標準差只3%左右,希望大家明白筆者講風險之角度較數理化,而唔係同你吹下未來會點又或者恆指升唔升千點咁的。有時賺錢的機遇要投資人自己食得起才可買進,明顯風險高的A餐唔係讀者那杯茶。

 

加息週期加按錢會否增加利息支出? 讀者睇blog都學左按揭靈活計劃,能令按出資金存在一個活期戶口而擁按揭息口之派息利率,變相大大減少由加按去持有現金之成本。現金遇上跌市就變得很有用,所謂天下大亂,能擁五千精兵都夠幹一番事業了。況且現定期息三個月都有成2%,那又為何怕加按資金受美國加息而「夾親」? 讀者而家有債基及REITs收息月共5千,月正現金流水平成功攀升,至於15k既人問銀行可借到0.75*259萬 = 194萬,若月儲6千儲足5年係可以入手二萬幾萬的樓房。當然若加埋女友借貸力幾可肯定會加至400萬水平,肯專心儲錢要買1-2樓在手不屬難事。請不要試圖捕捉樓市高低位去買入賣出,過去幾十年大部份試做都失敗既野,你真有信心你自己可以做到嗎?








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