[股市奇兵]本地地產板塊的本相

香港是個彈丸之地,筆者且不去評論香港是否「地少人多」,但實在不得不承認,香港的地產行業是個畸型而又被扭曲的行業,所以才導致地價樓價長期高企。由於既得利益集團勢力龐大,而且港府稅基狹窄,亦要靠高樓價來製造盈餘,因此就算要打壓樓市,力度一向輕微,仍然觸不到癢處。

 

綜觀香港的地產股,長期而言雖然有售樓收益,但物業的「公允值變動」仍佔據著相當大比重的盈利貢獻,由於樓市長線向上,所以大部分時間均錄得公允值變動的一次性收益。正因如此,香港地產商普遍不太積極賣樓,反而傾向屯地等升值,或者建商場、寫字樓坐擁租金收入,相比內地發展商以「貨如輪轉」的策略營運,香港地產商的取態相對被動及保守。

 

問題來了,地產商之所以上市集資,便是為了獲得較廉價的融資渠道,用以補充土地儲備、興建樓宇等等,所以往往擁有極大的融資需求。只要略為翻查一下內房商的通告,可以看到很多舉債、在資本市場集資的手影,算是充分利用了上市平台的槓桿效果,股價普遍也較為活躍,絕少紋風不動,除了反映公司的盈利表現,也投射了投資者對該內房商的營運預期。

 

反之,如果本地地產商靠土地物業升值來維持盈利,好像有點本末倒置,投資者不得不問,到底它們上市目的何在?反正都是靠升值,管理層為何不私人持有,而要將25%權益向公眾股東發售?扣除必要的開支後,還要分派股息,似乎上市根本不符合大股東一方的最大利益,唯一能夠解釋的是,它們上市的意圖根本志不在錢。與內房商比較,本地地產商的確沒有那麼活躍,就連集資的手影也欠奉,難怪多年來股價表現難以令人有驚喜,最經典的案例,就是新世界發展(0017),上市多年後,竟與上市價同等,意味著若投資者由上市持有至今,只能賺取股息而已。

 

既然志不在錢,部分地產商索性直接把升值潛力欠奉、屬於較旁枝的物業打包成信託基金,反正租金收入夠穩定,又能堵住股東悠悠眾口,自然不會積極理會股價表現,更遑論長期持有會帶來合理回報。要信奉房產信託基金加上債券的投資組合,能為你帶來穩定現金流之前,倒不如先去認清本地房產信託基金的底蘊本相,再去深思這套在香港是否可行,屆時再下決定未遲。

(利益申報:於執筆時,筆者未持有以上股份)

 

(以上純屬個人意見,並不構成投資建議或勸誘。)

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20151003-2_1:1

股領袖 – Tony Wong
香港理工大學會計系畢業,曾從事審計工作,
累積逾10年投資經驗,
擅長洞悉上市公司賬目陷阱及莊家財技佈局。
現為獨立股評人,鍾情分析及發掘「殼股」。
財經雜誌《炒股幫》第72期封面人物。
文章散見於《TMHK》、《全民媒體》和《Homeblogger》等網媒,
亦是【新城數碼財經台】的常任嘉賓。
常為學員及讀者更深入地分析及研究個股走勢。

2017 著作《博殼多財》榮登暢銷書榜



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