私樓升值 和 政府津貼 齊享無難度

本人31歲剛結婚, 和老婆住公屋, 公屋是老婆在2006年一個人申請所得, 所以10年先要審查, 我預計 2016年加埋我個名入後, 到時申請新居屋置業. 個人收入 $42k, 老婆做 part-time $6k. 現金 $200k, 每月可儲 $23k, 預計加埋 bouns 一年儲 $300k, 3年後大約可有 $1M.

 

 

原本計劃3年後用呢$1M買第一間樓出租, 再向親戚借 $200k 用綠表95%上3-4M新居屋.

但現在有個新計劃唔知是否可行, 想問下諗兄意見. 由於我父母(已退休)有層$3M的樓, 仲欠銀行$360k, 每月我幫手供5k, 現想以我擔保父母轉按借 $2.1M, 還左$360k 仲有$1.74M cash, 月供$8k, 之後有兩個 options.

 

Option A. 將$1.74M 做人仔定存, 收息已可 cover 大部份供款. 3年後+自己Saving有 $2.8M, 到時買3間樓,

1. 我名義用$1.8M, 5成按買 $3.6M樓收租, 月供約 $6.8k

2. 我妹(月入$17k)的名義用$1M, 7成按買$3M樓出租.

3. 我買完第一間應該超公屋資產上限, 為免被踢走, 2年內綠表95%上新居屋(首期$200k親戚借出)

Option B. 現在用其中$1M現金我妹名義買一間收租, 另0.74M 做人仔定存, 3年後有 $1.8M, 到時買兩間

1.  我名義用$1.8M, 5成按買 $3.6M樓收租, 月供約 $6.8k

2. 綠表95%上新居屋(首期$200k親戚借出)

 

請問兩個options 邊個可取, 又或諗兄有其他建議?

另有幾個問題想問

1. 綠表上居屋係咪有政府擔保上到95%又唔洗過壓力測試?

2. 我妹剛入職公務員, 聽聞可免入息審本申請公屋, 如是, 則唔會用佢個名買樓, 就算要比BSD都用番我名義買第1&2間, 過唔到壓力最多叫佢加名做借款人. 因計算一間公屋的價值點都多過 BSD, 到時又可用綠表買居屋. 不知諗兄對此有何高見?

 答案

是的,綠表人買居屋做按揭可上到95%,白表免補價是90%。另外你買入1&2間,是要比DSD(Double Stamp Duty),不是BSD。BSD係留比外藉人仕,不少人都搞錯,唯有借你的個案解說一下,請不要介意。另外如用你自己名義買樓,阿妹唔係業主,她的角色是擔保人,而要成為借款人通常自己都係業主(即契上有名)。做擔保人變相輸出自己的借貸能力,如果阿妹真係有公屋配比佢咁叫佢將借貸力「送」比你而唔好浪費,亦為上策。無論係選(一)或(二),在你配置上可見到港人在政府新樓房政策下有幾個求生術:

  • 用盡屋企人QUOTA: 所謂齊心就事成,在新政府下如果一個人有住宅,在買第二套房時是要比雙倍從價印花稅的。即買五百萬樓由十幾萬稅加到三十萬。如果想慳返此洗  費,請鎖定屋企入面沒樓係手既阿爸、或有人供養既細妹。大陸更有夫婦因想慳稅而假離婚,當然筆者是不會再人分棲的!
  •  釋出QUOTA: 如果是聯名持有,何不將聯名轉單名,釋出一個人QUOTA呢? 要交付樓價一半之印花稅的雙倍數,之後又可以有QUOTA單名九成上會買自住樓了。
  • 姻親關係共享資源: 本個案的讀者收入明顯高於公屋申請入息,但在現行政策下只要太太有戶藉,先生只要通過簡單審查即可加名入公屋。到時由公屋轉綠表免補價買居屋,即可買入大單位及借95%按揭。

 

 

講返讀者,成件事情由加按父母樓(得1.74mil)開始,此事實在正確,附合諗樣有錢先借的道理。之後分別在用阿妹行先買樓,定係自己打頭陣。讀者有信心係三年後儲到一百萬,即如在三年後才開始買樓大計,有約2.80mil「子彈」可用。另外有限制是當自己一買樓爆資產上限,就要係兩年內搬到居屋,放棄公屋。

 

 

編排上讀者做得不錯,在將資金分配上,諗樣有以下建議:

  1. 可叫妹妹去買樓收租,七成上會後用方法將樓租出。但係妹妹就冇得申請公屋福利啦。何不再用盡些少,將父母樓加按時再行一拆二,即父親管有一家,母親管有一家,點都係佢地自己錢,而你自己是夠做擔保的。在一拆二時要比印花稅,以你個案是幾萬元吧。
  2. 假設母親新買樓,可將其租出,你自己又係「冇樓係手」,可以幾年後發力再買。做好一和二後,分別係他日父母百年歸老,你同妹妹每人一間樓,定係兩個人分一間樓。
  3. 由於本身沒有樓在手,所以建議現在就開展買入首層,對沖樓市再升風險。
  4. 麻煩到父母的原因是,你身邊既老婆同妹妹都想要公屋福利,你自己唔想辦法攪好屋企每人一間樓此方案,是絕無可能享盡私樓升值和政府津貼兩大福利的。煩是煩一點,不過你在第一part已想得那麼仔細,相信諗樣提出9的第二part亦對你沒難度吧!









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