正宗樓奴是否做錯決定? #1686

諗SIR你好!

自從去年無意中由朋友得知你的專頁, 並拜讀過去文章和個案, 有感自己過去做錯了太多決定。剛上完收息TEDV57班 (會員編號: 15791) , 希望可以重整未來部署,早日達至財務自由, 希望諗SIR可以指點迷津。先說明家庭背景:

 

物業1 (自住): 馬鞍山6年樓齡私人屋苑, 本人單名持有,2016年6.65M買入(6成按), 月供15K

物業2: 土瓜灣25年樓齡單棟樓, 老公單名持有, 2017年3.75M買入(9成按), 月供13K, 現收租10K – 只得22X呎一房, 現在有感當時買錯了, 希望持有至沙中線通車後賣出換貨

物業3: 馬鞍山22年樓齡居屋, 以奶奶名綠表單名持有, 老爺奶奶住緊, 2016年3.35M買入(9成按), 月供13K – 應該會俾老爺奶奶住到百年歸老, 所以唔會郁, 現在兩人仍有工作, 老爺另單名持有一村屋已供完, 村屋租金作為補貼兩老生活費用

現金: 50萬

短期目標: 增加正現金流, 從而加快儲蓄

中期目標: 購入市區約 >350 呎單位自住 (始終唔係太鍾意租人地方)

長遠目標: 自住一層, 夫婦二人各一物業收租維持生活 如資金不足, 香港全部物業出租, 旅居其他生活成本相對低的地方

家庭資料:

本人: 37歲, 月入49K (行業關係, 相信就算未到頂薪, 未來加幅亦不會太大)

老公: 37歲, 月入40K (相信仍有大幅上升空間)

不打算有小朋友, 有養車但不用供, 沒有其他借貸, 扣除所有開支後, 每月可儲蓄20K-25K

 

因為物業1快完罰息期可加按出1.2M (仍舊按6成), 我現在打算將此1.2M+槓桿分3注投入101所授的債基, 另外從儲蓄撥200K+槓桿做101授的保險長放幾年。我知道我們在市好時已用盡借貸力大錯, 但無奈太遲識諗SIR, 現已恨錯難返, 所以更想收復失地, 想請教諗SIR我此計劃會否太進取/危險? 現階段是否應該保留多點現金?  先多謝諗SIR抽時間解答。

祝業務蒸蒸日上!

正宗樓奴上

 

ANSWER:

讀者起碼有買樓當儲錢,資金估計在2016年買自住樓六成上會時用掉大部份,幸好過去兩年帳面在樓市賺到少少,究竟應否先賣走樓一間去降低風險? 夫婦借貸力共(49K+40K)/10000*2.59 = 1152萬。借貸力用了665*60%+375*90%+335*90% = 1039萬,借貸力確實是近用哂了。由於讀者工資唔低但又唔高,呢世註定要儲樓讓租客幫自己供樓去加快儲蓄,加上老爺有間供滿村屋估計有事可加按至五成起碼保到物業3居屋,而讀者自住樓已付4成首期計埋2016年買即今時樓價跌50%才有機會令物業一成負責產要補水,故最危而質素較次的同意是土瓜灣單棟。早年已寫文章說跟鐵路沼線買樓在興建前買才有用,黃埔花園平均呎價在地鐵通車前反跑輸大市,故大家知哂地鐵會通才買,不屬明智之舉。

 

有些人不應「儲樓」為主,例如生意人,例如兼職為主的slash,呢類人收入上落大亦較難出示入息證明,在個人借貸力低下與樓無緣。有些人想:「買房託(REITs)替代樓是否明智?」意見是房託與買樓爭在有同冇槓桿,在一般地鋪銀行REITs只可買而冇得槓、樓就可以。當然還有樓收租就月月收同埋月月供樓可以扣本,房託價格就較差反映此等好處。至於債券有到期保本的免死金牌,此為前兩者沒有,故低升值能力但派利息準及沒維修問題的債見其好處。

 

另外讀者買土瓜灣樓時已有樓先住,故買土瓜灣屬全投資性質,在考慮一單位的投資價值,先看其間格在區份是否稀有,再看該屋苑有否跑贏因素,再次才睇區份。讀者的土瓜灣細單位會受未來啟德大量細單位供應影響,所以唔稀有。至於單幢樓不屬屋苑無野好比,不過留意單幢樓一旦要套錢時會比較難賣走,對於資金少的讀者不宣買。再重申A君的機會、不表示一定係B君的機會,唔好只因為覺得抵就夾硬買野,活像蛇吞羊最尾自己噎死。結論係同意讀者於買入夠3年後賣走再換貨。課上已提及那些區份及特色可考慮。

 

最後淨低120萬,行B餐收15-18%息會比較好一點。不妨是120萬其中一半用老豆之選不槓桿收5%,另一半行B餐槓桿收18%,平均收11%。B餐主用美金為本位加上美國國債,很有防守力。至於老豆之選是AA至BBB評級債為主,也不令人擔心。120萬收息1-2年獲得約20萬利息,加上自己儲返2年錢令現金重上100萬水平後再考慮添資產吧。股票其實今時開始留意時機不錯,但不是指今時買,而是開始留意。對股市及選股有興趣者可參與莊志雄博士的講座,下有資料。莊博8年前已在主要財經報章擔任研究部主管,能得他現身說法必獲益不少。


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