一兩萬收入點搵出路有樓收租? #1682

Dear 諗sir

本人已看完你四本的著作, 上了你們amazon的課程,獲益良多。上年你答過我的問題,但今年想法有些不同,想再請教,謝謝!

 

本人,女,34歲,單身 本人收入:25000,每月儲蓄: 20000

弟弟, 29歲,單身, 收入15000。工作不穏定,隨時失業。

收租:港幣9500元(實用 450”,50年樓齡,有電梯)

本人儲蓄 550k

父母巳離婚,母親死亡(本人是遺產受益人)

物業:

物業1.自住,估價:4.1M, 業主:媽媽(死)

物業2.出租,估價:4.2M,業主:1/3的弟弟,1/3媽媽(死),1/3本人 (tenants in common)

暫時目標:我和弟弟每人各有兩宅,一自住一出租

 

2人借貸力:(25000+15000)*2.59*0.5/100=518

 

想法:

1.(option 1) 把我和媽媽的物業2業權轉給弟弟,弟弟+我擔保,用物業2做按揭200萬。

因弟弟對債基沒信心,怕價跌(但我是贊成買債基的)。所以想用我名買樓,買4-500萬樓然後出租,新樓用我+弟弟擔保可按(518-200)=318萬?總供按揭518萬,然後用518萬買樓,這樣是否可行?出租多少錢才能蓋過每月按揭供款?

 

1  (option 2), 物業2不做按揭,本人在2021年應該儲夠100萭,那時用這100萬做首期,然後我+弟弟擔保用新樓做按揭買400-500萬新樓。option 1 還是option 2 好?

 

2.(物業2做完按揭後,如有)物業2做劏房,1劏三,兩年回本,月收18000租,增加收入

 

3.本人買完新樓可將物業1轉回自己名,這樣可避免DSD而擁有兩宅,有多餘借貸力,可在有兩宅後,再按揭做債基

 

4.最後如將來有資產,弟弟想買多一層而繞過dsd的話,可否用70歲外婆的名字買,然後做信託控制真正的買家是弟弟,用弟弟+我擔保做按揭,這樣做可行嗎?

 

5.參加你們amazon的課程,多謝你們幫手開了間美國公司,暫時未有業務,我可否藉著公司增加我和弟弟的借貸力?尤其是弟弟,因他工作不穩,詳情怎樣做?如果借貸力高了,應該做多少按揭和買多貴的樓?

 

ANSWER:

讀者先要明白用2.59方程式計出的借貸力是理論性的,真正借到幾多要扣返該人一些舊借貸,除借貸外一些日常消費或轉數如未解釋得唔好,亦會被扣借貸力。同時一些常設的備用戶口都會令銀几扣減借貸力,學員宜在買樓001搞清,當然如你滿有信心例如屬高工資、好耐冇借錢、零轉數而又只係買4-5百萬的上車盤,咁成功機會應頗大可自己黎。放入讀者個案佢只得518萬借貸力,不宜在旺市試圖借爆買樓,本BLOG的投資理念是無論後市升同跌讀者都要有兩手準備,如想靠買單邊博盡去發達坊間有好多寫手去幫手,犯不著留在此BLOG掉時間。

 

留意物業2是用聯權契 (tenants in common)形式持有,在未有遺產裁審處盼令前就當已見母親遺囑係寫比自己,都唔可以賣埋佢一份。當然如是用長命契持有,情況有得「走位」。至於加按同此理,未有盼令應不可加按。當然這涉及法律意見,讀者宜向專業人仕請教。另外318萬借貸需月供318-259*10000 ~ 12K,究竟佢想買個單位收唔收到12K租去抵銷供款宜落區自己睇下,買樓需實戰,不要道聽途說。

 

至於劏房應否做? 首先要了解僭建戶主的法律責任,屋宇署會派人黎睇業主究竟有冇用磚改變屋內間格,如有單位一般會被釘契直至業主改善好單位為止。由於香港一般劏房都租成6千蚊,表示400幾呎實用面積已能開四間收成22-24K月租了。咁計就當間樓成一萬蚊呎賣成450萬,擺低三成首期借3百餘萬月供又係12K,來回仲賺成10-12K現金落袋,而成本係130萬,有些人仲離譜比更少首期。下方有一封業主比屋宇署查問既信,劏房業主很多都有實力同經驗處理。

如物業2做唔到按揭咁就要自己儲錢再買樓,筆者認為咁做都有好處,先逼自己儲舊錢傍身。兩年後自己有錢加上阿媽淨間樓都按到,到時幾百萬在手用劏房加債去收租/收息係幾好用! 計300萬其中145萬用上面條數去劏單位收租,另外用120萬行收息101債基再疊增收息10%,一個月新入息增14K+10K= 24K,兩年後搞好遺產承辦到時按揭要供12K,即每月增了入息12K再多間樓揸手,讀者12K收息加三樓在手,同弟弟起碼都叫有D野揸手,兩姊弟有咁既籌碼揸手,恕筆者都認為難再行前一步了,始終入息係少。故搞AMAZON拓新收入要比心機,一旦有錢賺可打入香港公司去擴大借貸力,到時借貸力就不限於518萬,可以再度「發圍」。借貸力由無變有的執行之法請參與買樓003。另尾有關信託的事,錢少唔好諗,管理費都唔夠比。








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