大樓換細樓、自可住得豪一點! #1674

(本個案問得好長,諗sir答案請拉下)

諗Sir,


港樓財政問題請教
你好,小弟拜讀你的文章多時,從你的文章和YouTube channel中學習不小,感激無私分享
現有一緊急財政問題希望尋求你的意見和幫助

本人現年28,與未婚妻,同於銀行工作(不打算用staff loan)
本人29K月薪,未婚妻24K月薪
將於2019年尾結婚,希望生1-2小朋友
兩人現金80萬,二人都未有名義上持物業
現時本人與媽媽同往青衣盈翠一大單位(阿爸已過身)
二人與阿姨同往,單位由阿姨名義上持有,實質由阿媽阿姨各持一半,短期不打算作買賣或加按

由於家庭assets allocation關係
現名我媽(aged 60)名義持有另一青衣盈翠細單位 (525實呎,市值9m, loan 5m 30years left)
但其實由我實質持有, 此5m是由我擔保,亦由我承擔償還
所以單位實權實責亦於我,我可決定買賣(i.e.如賣9m.我會持有,當中9-5=4m cash).
單位現正出租,實收18000, cover 5m的30yrs Loan,只需額外付三四千元management and rent and rate


但由於上月本人僥倖知悉抽中白居二單人名額, (於人工升至29K前申請,穩中)
本人現有一大疑難:

經銀行查詢後,知道部分白居二不需壓測
本人早前睇樓時,看了青衣綠悠雅苑.6M未補,3年樓齡、兩房,520實(居屋,但私樓格)
因為首期需要50%(本身40%,但由於作擔保人,要另加10%), 亦因為手頭CASH有限
若要持有,必需先賣盈翠細單位.

如果賣了,由於沒有擔保人身份,首期只需4成,而財政會估計為下:
(9m-5m)-(6m*40%)=1.6m cash
1.6m會用作投資用,保守估4%return, 加上自己現金80.
一年額外增加現金流2.4m*4%=96K


本人現時想尋找的意見是,應否賣私而買居.
Advantage of綠悠:
1. Under assumption,如果可長往綠悠,我會用盡政府的折扣.
可以間接說賺了3m上下

由於即使買公屋都要50%首期,根本沒有資金.
如不行此計劃,亦等同浪費白居二資格

2. 手頭較輕鬆
除了1.6M cash,我monthly current income, current expenses會輕鬆得多
我亦可用當中cash作為以後再買入另一單位作準備

3. 沒有名義上的煩惱,所有asset的名義等於實權
4. 盈翠18年樓,不可往到過世,綠悠可以, 因此可以免除他日搬屋煩惱.


Disadvantage
1. 交通不便
由於綠悠交通主為巴士,盈翠為MTR.
綠悠會較為不便

2. 未來小朋友的照顧如需靠媽媽,交通要10分鐘,較為不便

3. Stamp duty and related transaction cost
現賣出盈翠未需付任何stamp duty,
但日後如果買另一單位, 變相要再給多一次stamp duty and transaction cost
以盈翠8-9m為例, 會loss 30-40萬stamp duty


4. 升值力
雖然綠悠過去4年升值7成,但一般私樓升值較高

5. 如果他日經濟大改善,想再往更大,不能出租綠悠. 或需補地價.
如賣了,市場亦較自由市場為零,成交價可能較低

6. 一般concept不應賣了私而轉居
7. Stamp duty名額,小了一位.
因如果我之後持另一物業,盈翠作遺産給我,我太太亦可再有一物業, Total in 3.


由於市場近日看淡, 加深本人對財政計劃的憂慮, 因此想諗SIR於任何channel加一點點的意見.(不介意於這case匿名於social media 分享) 亦特意感謝諗sir多年的無私分享與教導.


FANS
趙先生

answer:

筆者從沒諗過買一間樓會住過世、或者從事一個行業做過世,所以就唔會好似讀者去諗咁多disadvantage/advantage出黎,當然有詳細思考值得讚賞,或者需要留意是婚後成家很多事情是兩個人的考慮,又或是連埋外父外母的考慮,所以對年青人置業有幾個建議:

  1. 唔好為第一間樓大裝修。直接租新樓嘆新裝修或者選間睇得下既二手樓細執下算。原因是很多年青人買入首單位後都發覺可能唔夠住,幾年後又換三房或為仔搬區,當初什麼「住成世」的想法早消散

 

  1. 買公居屋免地價,享福利,缺點是他日發圍想加按好難,只可賣樓而套現。當然如人工估計成世平穩在10-25k水平,那免地價住居居可以。
  2. 盡量唔好聯名買樓,契種選好。

 

另外娥姐已講好居屋訂價與市價脫節,由政府話事,此事對於居屋而言打擊很大,只不過現時市況未反映。當然香港樓價跌都應只屬調整,揸得長仍係上算。惟娥六招之後政府擺明將公營同私樓再個市場切割,你唔想比地價,同樣唔好預間樓第日會跟市升。至於什麼私樓格的居屋,只能寄語年輕人不要看外表。

 

由於讀者人工一般,如果我係佢,筆者會賣走盈翠,搵400萬返黎,然後去荃灣西買間洋樓。點解? 因為讀者係銀行再撈落去,應4-5萬底薪已封頂。唔係話想「睇死」佢,而係平均數係咁,亦祝佢可脫穎而出坐到王冬勝個位。400萬拎100萬去兩成上會,搵返老媽名都得,然後入間480萬的洋樓付印花稅十餘萬,上左會後將間野劏左佢一開幾租比人,收租22k/月。當然唔劏都收12-13k。至於選荃灣西,原因是該區新開地產鋪的數目,敢講是全港第一的! 點解? 自己走去行一轉睇下。

 

洋樓借左380萬,月供只14k,此計劃產出月7k正現金流,管理費$500。就當成間租出去,供樓租樓可以打平。另外300萬,做定期收6萬蚊一年,投入大銀行直債有成6%一年,成18萬息,一旦市差唔撈銀行都有息頂半份糧。若行收息101較低波幅之債基收10%,一年有30-36萬息,已夠cover佢份糧。如樓市跌,有成300幾萬再買。如樓市升,仲有間洋樓去賺價。至於自己? 去柏傲灣、海之戀、或第時同老婆傾傾租邊處,大把選擇全新傢俱慢慢嘆。

諗SIR收息投資課程

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諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

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那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

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股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

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經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

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再後一次真人聚會預計在2024年7月
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上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



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收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

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L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

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策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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