你好諗sir，拜讀你個blog多次，認同有能力上車好過供樓睇法
因本人同男朋友有計劃2年後搬出黎一齊住
所以一直都有上車計劃，不過屋企人話香港樓價太貴
知我地想買樓後就一直叫停，話等樓價跌再買
但之前樓市一路升，我地Keep住睇樓就愈升愈貴
最後同男朋友幾個月前靠自己儲蓄買左新樓樓花
要兩年後才收樓，非市區兩房6.6m
比左2成半首期，問發展商借左成半首期（首兩年P-2.85%)
其餘6成問銀行借，目標兩年內還哂果成半首期，如果唔係利息好貴
近日樓市回調，屋企人又比說話我聽，經常好擔心，甚至有失眠情況
所以忍唔住send emai 俾你
先講下我地既經濟狀況
28歲，月入約37K，買樓屋企人話暫時唔洗俾家人，平均儲到23k左右
男朋友30歲，月入約50K，暫時都無屋企負擔，平均儲到30k左右
樓花我地大約1.6m 首期
稅&雜費大約300k
差不多已經用哂我地兩個儲蓄
（仲有300k多股票及人民幣，蝕緊，希望兩年後升番，另有200k港幣傍身）
下年年頭開始供樓花，未加息（2.15%）供款如下
銀行30年貸款月供約15k
發展商二按25年貸款月供約4k
所以以未加息計，頭兩年供款大約19k
兩年後會用儲蓄還哂發展商二按
計過數應該還得哂仲有d錢買傢私電器
本身諗住如果樓價仲有得升，可以兩年後再係銀行套現還比發展商
但如果樓價真的回調擔心做唔到
距離還發展商二按仲有兩年
呢兩年我地應該將d錢放入ML定係有其他更好投資工具？
長遠黎講我地希望可以做到一生三宅
根據我地經濟狀況，仲可以做d投資管理？
我除有危疾保險及股票外，未有其他投資經驗
謝謝
ANSWER:
筆者已從2017年拍片叫人買新樓前諗清楚，成為其中一條達10萬瀏覽量既Youtube片(下方已附)。最摧毀樓市接火捧者的，未係沉重的供樓壓力，而係老媽(爸)子說話。其實本案讀者已做得唔錯，唔靠父母自己比錢上會買樓，但錯在天真認為香港新樓是比香港人買的。實情是香港新樓只留比炒左兩轉樓有大把錢既UNCLE買，又或內地富貴同胞買，而唔係社會新鮮人。講到呢度相信又有批本土派話香港人地應該香港人住，筆者只好說香港同新加坡是傳統的貿易港，各地人仕集散的搵錢地方。好似新加坡就係華人由馬來亞原住民手上搶過黎(當然亦有掉轉睇法，係1965年馬來亞人頂唔順班華人，趕哂佢地去新加坡再宣佈切割該地趕人出屋)，如果馬來地係馬來人住，新加坡打從1850年已不存在，無新加坡相信英國人唔會伸延勢力東至香港。
誠然讀者自己都要負上責任，什麼:「本身諗住如果樓價仲有得升，可以兩年後再係銀行套現還比發展商」係踏入30歲後咪再諗埋呢D野。做人唔係要博，而係開大細兩邊都要有個預算。好似佢而定話:「如果樓價真的回調擔心做唔到」。此事應早於買樓前就計到，同埋佢可能仲計漏兩樣野，就係樓價跌之時自己份工亦可能不保同埋銀行借錢比你意欲肯定會大降低。咁辛苦讀完書出黎破左產，或捱十年，呢個經歷無比痛苦，呢種人97年出產過一批，而家行另一極端死都唔買樓，又錯失了資產膨漲機遇。筆者建議較平衡之法為趁後生買下股票，利用小本金之輸贏去訓練點處理投資搞出黎的禍。不少後生係股票輸大錢的人，往往到四十歲就算唔贏返都起碼可以坐穩。可惜讀者就是少了此等教訓，咁老先黎上堂當然失眠同難過就預左。
讀者月儲蓄30K，仲兩年後計過有舊錢可先找二按，要找660萬的25%即165萬。原本希望間樓升係銀行個邊加按錢連埋自己儲蓄去找左呢165萬高息二按，可惜樓價未必睇升，銀行個邊未必按到錢出黎。可喜是讀者夫婦人工都唔差，共87K，儲兩年錢有72萬係身，加上87K人工予高借貸力，有87000/10000*50%*2.59 = 1120萬。現時一及二按用了約550萬，估計仲有些少借貸力淨。不妨利用信用卡低息現金分期去先套些錢打底，留意我地唔係用信用卡高息透支，而係預支現金再低息分期還個隻。讀者開2-3張卡野野20萬limit，應該可以套到50-60萬在手，或用現有卡再加limit成此事。到時自己儲蓄有72萬加60萬現金備用，離165萬找二按額不遠，可以過關。
讀者可以去批佢一按的銀行開信用卡，會易一點的。原因及其他借貸力更準確的計法，在買樓001再談。到此刻讀者應明白理財的知識及懂得把銀行及投資工具好好利用，絕可為自己免受損失及賺回安睡的時間。另外可將部份資金投入一些逆向ETF，萬一大市向下逆向ETF可提供盈利予持有人，變相為樓市下跌找到工具對沖。已修畢收息101者可趁股樓市仍在高位時到收息104學好對沖，為萬一出現下行市做好準備。
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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第四課：債基比較方法
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上課地點：尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
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第一堂 (三小時)
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排：
第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
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第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
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**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
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1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
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更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
