踏實做人換樓去四房 #1664

諗sir你好,先多謝你地分享。我早前賣掉了一間未補地價之居屋,回籠400萬。由於對投資不是很認識,年紀亦已40,由於父母年邁,希望可以接父母與自己及子女一齊住。

 

本人40歳,人工28k穩定

銀行現金:$440萬連同賣樓套錢

先生收入:20-50k/每月,不穩定

資產:無

小孩兩個,有一個工人姐姐,每天早出晚歸奔波忙碌。

 

由於父母病要工人照顧,賣兩房後我地希望入住四房與我的父母一齊。賣樓套的錢不想風險投資,由於信貼士買賣股票招致大損!  所以不打算再買股而踏實做人。希望可以活用400萬住4房。

 

虛心請教。如何有足夠現金流,謝謝!

 

ANSWER:

讀者由居屋兩房Upgrade至私樓四房,難度頗高。讀者亦私下與筆者談過,睇緊日出康城的四房,相對上廉宜一點及出入的路段都方便老人家行走,那我們看點幫呢位有孝心既讀者。

 

達成四房目標之前,時常謹記要「補底」。即係領軍出戰時,必先預留兵力人材去守好原本的城。讀者現只持現金最怕萬一樓市再升上去,佢揸個400萬未必夠佢付首期買回一間細細的樓。大家可看三天前(9月10日)的個案,一位離港多年的人,400萬賣走海逸豪園今時已升至1400萬,所以請勿再估樓市跌而只揸CASH對樓市行空倉,除非你是很窮或很有錢的人。窮人無野好輸,被迫要博。有錢人已搵夠成世人洗費,再做投資不含自用因素,有較高容錯率去考自己眼光。

 

另外一個極端,有些人要計到全無風險才會下注,又話怕CALL LOAN時無錢補比銀行永世唔借錢唔做槓桿。只好說閣下手上如錢不夠就冇得你驚咁多,乜都唔做亦唔表示零風險,因為人腦在現今商業社會越不見重要,人工N年唔加而樓價物價升升升,真係只由富戶炒樓炒鼓油而引致? 希望大家在近十年利用手提電話之方便時,同時想想手電、移動運算及亙聯網是否在淘汰你。電腦可24小時學習,縱然有錯,可編入不同機制去彌補,更何況人腦都唔係冇錯。

 

讀者要用400萬當中120萬補一注去買返樓,對沖一旦樓市再升買唔返的風險。另外買樓要配合時間先見效,即利用時間及通賬去磨走負債令自己老黎有樓,所以讀者40歲有樓才可在55-60歲收成。就當佢等到50樓價跌買到平樓,不一定表示60歲會大賺,因為樓市往後升定跌好難講,但通賬就九成九會年年發生,所以讀者請考慮兩成首期買間舊屋苑兩房去「借」比朋友用一下,而自己補貼些錢租四房。

 

淨低280萬可抽其中250萬做債基,由於250萬對買直債而言是本金少,加上讀者要月月收息去貼租四房支出,那用,所以還是用債基較好。用保險冇可能,要鎖死3、5、7年雖保本。用股票易失預算,加上加按得的穩陣錢不宜買股。有些人將樓加按錢在過去一年大賺,只好說「水退」後埋單才知邊個有斬獲。250萬投入一半E餐一半B餐,平均有14-15%,一個月收息$29166,夠佢租樓。只實筆者對買債基後讀者只剩30萬現金不放心,如果佢自己都可以用工資津貼些少,不如只做200萬債基收兩萬餘息,淨80萬現金去預一旦出現之極端市況吧。還有無論買200或250萬,都要利用收息101課上的方法去分注買。

 

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