行政長官,你仍想呢個讀者留係香港嗎? #1649

你好諗sir, 本人和太太一同上收息101/TEDV55。多謝你堂上精彩詳細的分享,令我們對收息操作了解更清楚。

 

我家兩公婆,學歷及收入算可以,工作很忙碌,希望給兩個仔女更理想的環境成長。我倆慶幸當年未結婚已分開買樓,婚後生活總算過得去,加上大家工作也有不錯的升遷。現想用現有資產增加被動收入,及早完成一生多宅未來生活多點保障,還請諗sir抽空賜教。

 

本人39歲, 企業銷售,年收入基本底薪$700k,另有BONUS,過往幾年一般年薪都會過$1M。

太太39歲, 合約公務員,年收入基本薪金$740k,跟政府公務員每年加薪。

 

資產:

1) 太太單名持有九龍大型屋苑三房海景單位,2011年買,每月收租$25k,打算加租至市價$28k。市值$13M,按揭欠$5.8M,月供$21k左右。

2) 本人舊年2017年單名買西環兩房30年樓,每月收租$15k。買時$5.6M,現估值約$6.8M,按揭欠$4.3M,月供$16k左右。

3) 太太以公民身分持有澳洲CBD APARTMENT一房單位,2015年買,每月收租約澳紙$1.5k左右,市值澳紙$330k,按揭欠澳紙$45k左右,今年加長按揭慢慢每月還當地銀行澳紙大約$150,希望加快提高現金水平,以方便投資其他當地投資工具。

4) 新加坡2隻REITS,今年2018年買,港紙約$80k左右,年收6-7厘息左右。

5) 現金$2.3M左右,大部分放係MortgageLink戶口,月收2厘幾息左右。

6) 本人保險(人壽,危疾,意外),一份共左10年左右,年供$11k,現值$50k左右。另一份共左2年,年共$50k。太太保險(人壽,危疾,意外),一份共左5年左右,年供$20k左右。

7) 本人MPF戶口大約有$630k,太太MPF戶口大約有$320k。

 

家庭支出:

每月$100k左右 (雙方家長家用, 租樓, 保險, 交稅,日常洗費, 兩個小朋友幼稚園讀書,工人姐姐,其他…),無養車。

 

用兩人之基本薪金計借貸力為 $120,000/ 10000 x 2.59 x 50% = $15.54M,現已用$10M左右, 即65%。如以有BONUS收租計,借貸力為 $170,000/ 10000 x 2.59 x 50% = 大約$22M。

 

問1)      就本人的資產組合而言, 我家想提升被動收入,有什麼需要改善的地方? 買債基還是有其他提議?

 

問2)      未來幾年,我們好大機會全家番澳洲生活,打算仍以樓為主要的投資工具,應如何部處? 放售香港其中一間屋,以作資本在澳洲買投資房? 我兩公婆在澳洲仍會打工或跟朋友做超市生意。

 

感謝諗SIR的指點。LL

 

ANSWER:

建議讀者今年賣老婆間樓,及考慮在澳洲住而唔好投資。澳洲出名利息相對較高而經濟活動稍慢,買當地樓收租要付高利息成本去HOLD息而泡動性唔夠好。當然投資澳洲樓唔係話差,不過相對上係爭一點。明白讀者眾多資產可惜件件現金流只低效率產出,如:

老婆香港樓壓死: 1300-580 = 720萬

月收正現金流: 25000-21000 = 4000

現金流產出效率為 = 48000/720萬 = 0.6%

 

澳洲樓壓死: 330000-45000 = 285000澳元(即約162萬港幣)

月收正現金流: 1500-150 = 1350澳元(7700港幣), 效率 = 5.7%

 

兩年前買的西環樓暫時供租約打平,不用急處理。新加坡REITs有6%年息不錯,可惜到海外證券系統買令人不敢投資百萬金錢,信心呢樣野唔係話間公司市值高就冇問題,毛記葵涌(電視)市值都曾經高過,現在如何? 同一道理,生意唔係話就做就,讀者在參與海外超市生意前宜先留一手。

 

讀者呢「手」牌應今日準備,誠然覺得香港是鬼地方的人在過去幾年急增,有能力既人少說話用腳步做事,筆者亦覺讀者計劃移居合情合理。依香港的移民制度及本地青年的取態,2027年香港已實質上回歸,本土的香港人將滅,或將似客家人咁樣,流落南洋中國各地,只會返屋企才偶爾講講客家話。衰敗之象由廿年前已起,當今時一眾港爸港媽都係由菲傭湊大,佢地教既仔女係咪因為咁而習慣將手指先指向人? 加上社會風氣鼓吹不諒解同把黑白永要辨過明,一方面要將人歸納兩批嘈過不停去谷POST REACH,另一方面將FACEBOOK變成慰藉場,一堆「為何我做不到」帖就最受歡迎,真令筆者感香港老氣氛已不復見,實找不出理由出口去阻班有能力既人離開香港。

讀者應將1300萬樓賣走套回720萬,將其中120萬作首期買600萬樓收租,租淨估計有15/16K一個月,月供480/259 ~ 18500/月。雖此動作會出負現金流(16K VS -18K供樓),惟用淨600萬加上讀者200萬現金,可為幾年後轉戰澳洲做好部署。800萬可心中預最盡用300萬買債基,今次選一隻美國國債成份高的債基B餐,年派16-20%/年,究竟16%定20%視乎疊增做到咩程度。2018年美國國債價格看好,美金兌歐元或人民幣都看好,大家有冇留意前排一眾報章把10年期美國債孽息達3%形客為警戒線之報導,至今2018年八月已消失了近一季? 再次說明,加息或國債孳息率升都不可怕,筆者已早早在NOW TV講了幾次,下圖展示本人在2018年4月23日在NOW TV的訪問,當日節目題為「債息殺上三厘唔使驚」,已附埋LINK重溫。本人淺見是「國債孳息殺落2厘更要驚!」,即係而家有跡象見到既事。當然金融危機再臨說不定老美會停加息或減去谷起個市了,所以淡淡永遠不要太淡,過埋11月8再講未遲。

https://www.youtube.com/watch?v=UX-i5rQt0XI

 

300萬投入B餐分段吸,依據咩去吸一口貨在收息103已授,300萬收16%,一年都48萬即月收入$40K,同埋呢個做法已屬保守,你見本BLOG不少師兄已來文講緊佢係收緊18%或20%了。當然唔想誇張陳述,重申收20-25%一年已係好盡,有些朋友請教10%是否可槓四倍這類問題,筆者只好說盡槓之事不宜現時做。時機已過自己又有實力唔使急,咁就坐定用美債同買美金升去睇個市會否調整而坐下一班車。讀者另外420萬可一半持現金,家陣定期做3個月都2%,不妨收收佢。另外200萬左右可買直債。直債與債基之不同是直債到期保本,但靈活性較高就在債基。

 

直債現價開始更吸引

瑞信集團 / PREP / 年回6.267%

恆大/2024/ 年回10.11%

生力啤/2023/ 5.2%

渣打/PREP / 5.6%

 

有些更有槓桿提供,但要留心CALL LOAN。200萬計收5.5%,即一年收11萬息。那讀者一年收59萬息可預期,仲有200萬現金淨。由於錢係賣樓而得黎,所以不用承擔新按揭,故5萬蚊係新現金流淨袋。不少心灰意冷的香港人可參考此法,有得4-5千元美金一個月已可在台灣、越南過很好生活,係澳洲加拿大亦過得去(如果有加拿大戶藉),在別處「重生」。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

收息101(TEDV99)課程安排:
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上課地點:尖沙咀
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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

< 每季聚會談及內容>

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
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*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

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第二堂 (三小時)

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第三堂 (三小時)

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
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真人課

就同學問題互動咨詢
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

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  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

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*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
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更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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