港人改善理財需了解的三個概念 #1644

諗sir您好！

自從在網上留意到諗sir的blog，如見曙光。拜讀《樓換樓》、《錢搵錢》、《小本收息王》，已修讀買樓003、收息101，已報收息103。

本人行年43，為小學文憑教師，兩年前被成為單親媽媽，有一個六歲的孩子。出身於單親家庭，大學畢業後獨力養家；婚後前夫不幸工作不穩甚至無業，繼續作一(兩)家支柱。政府迫使教師不停花錢進修(一個degree/碩士學位最少用五萬，和不計其數的時間)，但多年來沒有提供足夠的學位教師職位，以致和很多同行一起忍受同工不同酬、職位與資歷不符的情況。工作多年，見下一代學有所成，滿足感非筆墨能形容；但人浮於事，儲蓄量又不合格，原來到退休之年的公積金和儲蓄未必足以令自己有穩妥的退休生活，也甚感自己毫無投資概念，恐臨老唔過得世。所以下決心要尋求生路。

以下是本人的財政狀況：

薪金：$46420

贍養費：$7500

物業：深水埗近長沙灣自住樓，53年樓齡(單幢有lift天台特色單位有法團，居住空間充足，但大廈保養質素差)，2015年初350萬獨資買入(選擇此區因近生活圈)，實500多呎 (附700多呎單獨使用但沒業權的天台)，按揭九成，分19年，H+1.7，月供約$17000，仍欠銀行274萬；現估價490萬。沒其他借貸。

現金：65萬 + 人民幣17萬(放在大陸戶口，未知點拎返香港)

半年前有感人要向前看，也因極缺乏安全感而開始堅定地為將來打算，下決心月儲$13000，和開始用功了解投資之道；現孩子預備升讀津貼小學，每月儲約$20000。因父母仙遊，沒兄弟姊妹，靠一己之力，是否真的無法一生二(甚至三)宅？雖然留心上諗sir的課，但本身對投資方法所知甚少，上課後更感“書到用時方恨少”，懇請諗sir為我先把一把脈。有以下想法：

1) 本人借貸力是否 (46420+7500) / 10000 x 50% x 2.59 = 6.98M？我現在用了39%借貸力，加上快到45歲之限，而自住樓質素好一般(當年也是睇餸食飯，資金僅能買現在自住樓)，考慮長遠能否加碼買多一間來換樓或租出。再下一城是否可行？

2) 轉按(減低月供額)，再按爆(自住樓按到八成？約有1.6M？)，然後買債基收息補貼。

3) 把自住樓放租，以租養租。

4) 襯市旺賣樓(爛樓淡市更難賣到好價)，執番2M(約有十年儲蓄)。

應如何部署才好？望諗sir賜教，助我開啟穩妥生活、財務自由之門。

萬分感激！

積極向前的單親媽咪 上

ANSWER:

一個人沒父母同兄弟姊妹，帶住個六歲小朋友確實有點困難。在<樓換樓>書本提及做庸才無問題，第一步係先認自己是庸才然後搵貴人幫手。貴人可以係親人或銀行，可惜讀者已沒親人，而借貸力已用了39%。呢個欠人脈欠金錢既個案點解決?

由於讀者已有住宅，再買樓要付高額印花稅，加上舊洋樓(53年)一旦遇上跌市令資金流動性成疑，建議應棄用再買樓方案，改為賣現洋樓套490-274 = 216萬然後再將部份資金買屋苑樓，有淨可投資債券類或車位。讀者住深水埗覺方便，那可考慮該區或屋苑，如美居中心，四百餘萬有售的。計450萬入手美居去用兩成首期上會，月供450*80%/259*10000 ~14000/月而現金淨[(65+17*1.2+(216-90)]萬 = 211萬。供樓仲由17K降至14K添。到時揸間30年樓齡既樓，萬一要放仲有人要，加上211萬現金用作收息，財務位置有所改善。先講211萬其中60%可投入債基，即120萬用收息101的債基再疊增收息10-12%，每月收多12-14K月入。

有感讀者很想追回進度，用買樓或收息去說服自己進度良好，在此提出讀者絕對不要心急。正所謂無人無錢(相對上)，如欠兵在手又欲急速建立功名的武將，想再下一城只屬「找死」。現時中原城市指數在190點水平，股市波幅擴大，實力較低不宜草率。

概念一: 兩成再兩成為買樓免險要訣

賣樓得十年儲蓄可考慮，讀者已用。另一點是再買樓宜在樓市於見頂後跌20%再八成上會就夠一定穩當。因97年樓市最急跌一段係一年挫四成，那回調兩成再付20%首期者就當重覆97快跌亦無負資產風險，而讀者再買樓就是要等此類時機。

概念二: 買股要有方法而不是拚老本

至於手持現金，一成股票而六成債券最後三成現金為妥當分配。先講好多人有淨錢就用黎買股票，此概念不正確，除非你鐘意一有錢淨就拎比上市公司老闆用。留意生意同人一樣，有生老病死有週期，故將錢「投入一個18歲的年輕人」最要緊。買股必須跟紅頂白，洞悉生意發出爆炸力一刻。什麼長期持有? 股神佢現時持有近1000萬美金現金諗唔到有咩股買，乜你真係認為佢好認同長期持有咩? 再一次提出市面上大批未做過生意既人當正老闆咁評論每間上市公司好壞，此現象是「有趣」，而看倌不要用血本同佢認真。

正因如此讀者用10%錢買股，試到有一個穩定而又贏面高的策略才加注，至三成。留意股票的複利效果好大，重點係搵對方法就可大贏，而唔係重本買入就大贏，買入長坐會令自己全食港股市場風險。持股人承擔公司風險及市場風險。公司風險是你隻股予持股人的獨一風險，例如老細大病、政府對行業之政策。市場風險屬全港股都同等承受之風險，如近日發生的土耳其危機，就屬此例。而長坐去盡食市場風險係錯誤行為，港股的市場風險更比其他股市高。

概念三: 月供股票不可盡信

筆者在銀行工作一段時間，見到月供股票真係可以幫到唔儲錢既後生仔改善財政，但進一步令中年人生活改善就難為了。月供股票更屬不少經紀引客買較高佣的月供PLAN之藉口。什麼低位就儲更多貨，高位就買少點，長坐必賺成為佢地金句。用港股為例，你認為香港經濟會比之前更好嗎? 即恆生指數可明顯破頂至42000點及企穩? 你同朋友夾份做生意會慢慢儲股份嗎? 而唔係一開首就定好股權架構嗎? 留意當生意做落去真有可為的時候，有實力的股東就會想攤薄你股權，你慢慢儲咪又係得個桔。唔係話股票無用，而是想改變方法，買股就是要仙女散花、再希望其中有公司一炮而紅，其餘打耙當total loss算數。你睇下而家的創投(VC)，咪就係呢種投資模式囉。你有幾何見創投係會只入股一間公司然後慢慢陪佢成長!? 或者月供股權呀大佬。

香港人一咪只由賺佣既SALES去灌輸理財概念，有什麼影響，你自己明白。

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第二堂 (三小時)

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第三堂 (三小時)

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