二百萬食糊求番身

諗sir你好!睇左諗sir個blog已經有一段時間 今日抽左時間例出想問既問題, 望諗sir指點一下小弟 小弟31歲, 太太30歲,有一小朋友4歲, 月入大家約共$44k, 本人收入不穩, 每月出現金約25k,太太收入穩定每月19k,  兩人資產如下:股票資金: HK$150,000流動資金: HK$200,000

 

兩個未供完物業:

a) 自住居屋兩房未補地價:自己名, 6年前買入110萬, 現每月供$5300
b) 屯門兩房私人樓, 太太名, 上年買入220萬, 現租$7800, 月供$5900
扣去所有什費, 家用, 保險, 每月能儲蓄 : HK$5,000  問題如下:

1.    自知收入不算高同儲蓄不多, 如現在放售自住居屋, 可放290萬, 增大現金流及購買力, 不知應該賣與否?如賣出後打算再買一單位出租, 自己就租住單位.是否可行?
請問諗sir有沒有什麼提議?

 

2. 另外本人想於36歲前擁有3個物業, 應如何部署? 自知投資技巧不高, 只會做基本投資, 但睇多左 homeblogger 後識多左d樓市上既野, 

多謝諗sir俾到大家寶貴意見, 謝謝!

答案

 

先計你們的購買力,由於你出糧出現金,要保存好受聘合約,每月入人工去同一個戶口,有望可將收入一半當作核實收入。那讀者一半之收入加上太太月入即19k+12.5k= $31500。年紀其實都仲係後生、恭起哂已有個4歲既小朋友,讀者算起步得好早,五十歲時仔女絕對有望可自立。現時借貸力為: $31500/2*2.59=4.07mil。 而現時已借約$(2.10mil+0.8mil)=2.9mil。讀者要睇銀行之欠款表查明。

 

 

其實此家庭收入,有兩間樓係手再加上讀者收入不穩,算是不錯。惟在旺市想再擴張借貸買入第三間,實在是太為急進。放出居屋可套現(2.9mil-0.8mil)即二百萬,當然對很多人也有吸引力。假設讀者可將現收入$44000之一半儲起,二百萬對他們來說要90個月即7.5年才可儲到,仲要加上讀者入息保持穩定才行。所以建議讀者放出居屋,套回二百萬就算有咩事都有太太一間出租樓對沖樓市上行風險。

 

 

 

放出居屋再換樓因是自己名所以不用付雙倍印花稅,另可在下次跌浪買入更優質私樓,所以應趁此機會同自己搞個大翻身。人到三十人工仲係位署中庸之間,老實說都係庸才一個,係時間決定應利用樓房借貸及睇準合適時機為自己爭取退休本錢了。有人話投資不是富人的事嗎? 為什麼中庸一輩更要早為著緊? 諗樣認為窮中產成世人都搵埋唔多,如不及早理財及借助時機,在此洗費早及銀紙貶值的香港,根本好難有出路。

 

 

賣出單位後可將資金作定存或債券穩住資本,二百萬收息少既都有六千幾蚊一個月,稍進取可以有一萬元,夠讀者租間兩房單位。如讀者有信心係下次金融危機仲保有份工及keep住有$25k每月出糧,那等跌市再用二百萬求一開二未遲,有望在36歲前圓三間樓之夢。否則要趁市未差就用一百萬七成上會買間兩房,淨低另外一百萬再作打算。

 

 

本樣的書本快要面世了! 係同「有出路」有關的。希望我的意見可幫大家在此「亂世」,求一個出路吧!










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