1000萬? 500萬? 100萬分別投資什麼? #1626

諗Sir,

你好,小弟剛上了收息103第1 堂,編號為TEDP39??
小弟40歲,和太太合共每月收入為24萬,育有兩位小孩。我們的資產如下:


(i)         自住港島藍籌屋苑,2014年1000萬買入,現估值(恆生)1860萬,現欠銀行650萬,月供24,000。

(ii)       家人自住新界新地屋苑,2009年200萬買入,現估值(恆生780萬,現欠銀行290萬,月供11,000。

(iii)     上環單幢收租樓,家人早年買入,現估值(中銀)750萬,,現欠銀行330萬,月供12000,每月收租20,000。

(iv)     灣仔單幢收租樓,2015年410萬買入,現估值(中銀)600萬,現欠銀行180萬,月供8000,每月收租15,000。

(v)      合共有現金100萬;MPF 合共約有600萬

(vi)     股債基金800萬,每月回報60,000 (上堂前已買落)。


借貸力:

夫婦二人借貸力為 240,000 / 10,000 x 2.59 x 50% = 31M

已用借貸力為 6.5M + 2.9M + 3.3M + 1.8M= 14.5M (47%)



開支:

四老家用約11,000。 四人每月支出約60,000。 保險及年金約35,000

諗Sir 係之前曾經回覆,知道收租效率比較低,但考慮到兩樓收租35,000可以應付3層樓供款;另唔想攪劏房(及已無名可用),所以希望繼續收住租,房產唔想有任何變動住。


另一方面,會積極考慮直債 / 債基作增加每月被動收入。諗法如下:

(i)         將自住物業加按,按出350萬。

(ii)       減低風險,賣走股債基金,套現800萬

(iii)     以1000萬開私人銀行(借貸成本1mth HIBOR + 0%)

(iv)     餘下約250萬入番mortgage link 戶口,賺住息又可作contingency money.



以1000萬作直債及債基疊增投資,假設回報10 – 12%,增加每月被動收入到10萬。

上收息101及103時知道了C, D 及E餐。首先用D餐要等時機,暫不考慮。

假設1000萬入E餐,每月派息6.52%,LTV = 60%,每月收息大約12萬,減埋每月還息1.6萬,符合本人預期。



就此,想問諗 Sir,


(1)       以上套現收息之法是否合適?

(2)       重注買一隻債基不能分散風險,以1000萬作投資,直債與債基應如何配置又達到預期收益?


期望您的回覆亦期待上103第2堂。
祝身體健康,課堂長開長有!!!

 

ANSWER:

讀者住宅收租效率低,主要是睇產出租金與壓死幾多錢之比較。筆者不愛用租金除以單位市值得租務回報率去評估物業揸放,而係計較每蚊資產淨值能為持有人帶來最佳效果。理財就是將每蚊的價值盡顯現,投資就是將每風險去買最大回報,這些都是能計,及部份節錄自1990年諾貝爾獎得主William Sharpe的學說。容許借一借近日莊偉忠先生的post,大概就是說男人會講大話,女人會講大話,數字唔會講大話。


當然,為什麼既能計但世上沒人能將股票投資100%全贏出? 這個日後面談。筆者文字功力有限,在免費文章只能交待顯淺而易見的事情。

 

講返讀者,收租效率低主因上環單幢收租樓,壓死750-330 = 420萬,而月產出現金流為20k-12k =8000。即420萬壓死而只收10萬8一年,回報少於2.5%,迫近港元定存利率。至於港島都新界新地樓都屬同一問題,錢壓死大舊,更用作自住。誠然讀者股債基金有800萬,明白開始有錢就可以任性,所以唔將全配置做到最靚都無問題。多謝讀者提出股債基金係佢上堂之前買落的,上完堂已知中計就當配息近似都要快全賣走。那現在有成一千萬現金,更可考慮由私人銀行提供之服務得融資=1month hibor+0% (其實大銀號樓上鋪用BLR- 自己Best Lending Rate多,係同什麼hibor脫節的)去擠高回報率,咁究竟做咩好?

 

先講有得一千萬HKD,可以穩陣些少保本的直債為主、債基為副。有1000萬在手,而家拎其中500萬去定3個月而家收息都25000,所以到得1000萬每三個月就當只做定期都收$50000/一季,開始可想打穩陣波。而穩陣波,即利用保本或高發行級別的公司直債為佳、又或部份錢做定期、只留少許錢做不保本之債基。下圖幾張定期單係筆者一個做倫敦金的壞朋友借比筆者,有1.75%亦有另一張做左1.95%,特此證明而家係大行做定期都有近2%(編按: 2020年3月尾,行山銀行有2.2%做4個月),咁就唔使拎到老遠去中信煩一輪又要應承10幾萬樣野去貪個3.0%(可能3%只係比頭一個月你)。

 

若果是百萬戶而未到千萬的,由於直債是約160萬入場而令500萬以下資金者的資金流動性大降,所以用隨時可買賣的債基好。債基+ETF,係幾百萬先生的朋友。

至於100萬資金之下者,可用股票、及嬰債,嬰債可2000美金都入到場。但嬰債之波動性比直債高,雖有3倍槓桿但同時可能伴隨一年20-30%價格波幅,所以100萬資金以下者就算用嬰債都只限在30-40%資金投入程度。REITs暫不考慮,始終穩當的REITs在加息週期下很受壓,亂買野的垃圾REITs恐怕在市跌會「跌死人」,見勁如領展都受壓足半年到2018/7月先可喘定氣,你就知再選次質素的買恐怕有排捱價。

股票當然是一個選擇,不過筆者一向唔用股票收息,要用就用黎作賺價。一公司的盈利能力同派息多少,係相亙排斥的。plowback ratio(自留率)升的時候,股價上升受限。加上買股票需把市場風險近乎全吃進,所以筆者要買還是選不派息但很有增長前票的公司之股份,否則不買,派息根本不應交股票來做。

 

1000萬留意 (在此給予次選,及不能槓桿發揮低融資成本的)

A.長江基建擔保/ Perpetual /4.850% /評級BBB

價約:$86.95

87萬收48500,年息5.5%/  Perpetual

 

B.渣打銀行/ 7.014%/ Perpetual

價約: $106.8

 

500萬留意

收息101的債基有10-12%年息

上述為未經解釋的投資概念,如用自行理解作投資,再加上銷售戈員再曲,咁筆者可以解救唔返。當然除了債基,配一些細額直債或保險可以。

 

100萬留意

有嬰債。嬰債本身只6-7%附近,但可予槓桿,槓桿自己要調較不可盡用。下面灰色圖那隻有7%COUPON,到期保本,中途可放。留意呢隻ETD係A GRADE評級,唔同出面B-/C評級那些第一浸個市跌已死哂。留意要用美國證券行買,倒閉風險較大,證券行資金同銀行冇得比。

 

>2000萬?

有得呢個現金唔似普通打工仔,一般是生意人或遇貴人有機遇的(仲有係富二代)。拎得2-3千萬上身開始小心身邊冷箭,人性從來是醜惡。所以用海外樓將部份錢收係香港之外地方,或者為自己同家人準備多一本PASSPORT,才是要做正事。

 

 

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

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第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
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上課地點為尖沙咀

此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

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  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
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DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
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那些免費網站可幫助我上手美股?

更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
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真人課

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



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