1000萬? 500萬? 100萬分別投資什麼? #1626

諗Sir,

你好,小弟剛上了收息103第1 堂,編號為TEDP39??
小弟40歲,和太太合共每月收入為24萬,育有兩位小孩。我們的資產如下:


(i)         自住港島藍籌屋苑,2014年1000萬買入,現估值(恆生)1860萬,現欠銀行650萬,月供24,000。

(ii)       家人自住新界新地屋苑,2009年200萬買入,現估值(恆生780萬,現欠銀行290萬,月供11,000。

(iii)     上環單幢收租樓,家人早年買入,現估值(中銀)750萬,,現欠銀行330萬,月供12000,每月收租20,000。

(iv)     灣仔單幢收租樓,2015年410萬買入,現估值(中銀)600萬,現欠銀行180萬,月供8000,每月收租15,000。

(v)      合共有現金100萬;MPF 合共約有600萬

(vi)     股債基金800萬,每月回報60,000 (上堂前已買落)。


借貸力:

夫婦二人借貸力為 240,000 / 10,000 x 2.59 x 50% = 31M

已用借貸力為 6.5M + 2.9M + 3.3M + 1.8M= 14.5M (47%)



開支:

四老家用約11,000。 四人每月支出約60,000。 保險及年金約35,000

諗Sir 係之前曾經回覆,知道收租效率比較低,但考慮到兩樓收租35,000可以應付3層樓供款;另唔想攪劏房(及已無名可用),所以希望繼續收住租,房產唔想有任何變動住。


另一方面,會積極考慮直債 / 債基作增加每月被動收入。諗法如下:

(i)         將自住物業加按,按出350萬。

(ii)       減低風險,賣走股債基金,套現800萬

(iii)     以1000萬開私人銀行(借貸成本1mth HIBOR + 0%)

(iv)     餘下約250萬入番mortgage link 戶口,賺住息又可作contingency money.



以1000萬作直債及債基疊增投資,假設回報10 – 12%,增加每月被動收入到10萬。

上收息101及103時知道了C, D 及E餐。首先用D餐要等時機,暫不考慮。

假設1000萬入E餐,每月派息6.52%,LTV = 60%,每月收息大約12萬,減埋每月還息1.6萬,符合本人預期。



就此,想問諗 Sir,


(1)       以上套現收息之法是否合適?

(2)       重注買一隻債基不能分散風險,以1000萬作投資,直債與債基應如何配置又達到預期收益?


期望您的回覆亦期待上103第2堂。
祝身體健康,課堂長開長有!!!

 

ANSWER:

讀者住宅收租效率低,主要是睇產出租金與壓死幾多錢之比較。筆者不愛用租金除以單位市值得租務回報率去評估物業揸放,而係計較每蚊資產淨值能為持有人帶來最佳效果。理財就是將每蚊的價值盡顯現,投資就是將每風險去買最大回報,這些都是能計,及部份節錄自1990年諾貝爾獎得主William Sharpe的學說。容許借一借近日莊偉忠先生的post,大概就是說男人會講大話,女人會講大話,數字唔會講大話。


當然,為什麼既能計但世上沒人能將股票投資100%全贏出? 這個日後面談。筆者文字功力有限,在免費文章只能交待顯淺而易見的事情。

 

講返讀者,收租效率低主因上環單幢收租樓,壓死750-330 = 420萬,而月產出現金流為20k-12k =8000。即420萬壓死而只收10萬8一年,回報少於2.5%,迫近港元定存利率。至於港島都新界新地樓都屬同一問題,錢壓死大舊,更用作自住。誠然讀者股債基金有800萬,明白開始有錢就可以任性,所以唔將全配置做到最靚都無問題。多謝讀者提出股債基金係佢上堂之前買落的,上完堂已知中計就當配息近似都要快全賣走。那現在有成一千萬現金,更可考慮由私人銀行提供之服務得融資=1month hibor+0% (其實大銀號樓上鋪用BLR- 自己Best Lending Rate多,係同什麼hibor脫節的)去擠高回報率,咁究竟做咩好?

 

先講有得一千萬HKD,可以穩陣些少保本的直債為主、債基為副。有1000萬在手,而家拎其中500萬去定3個月而家收息都25000,所以到得1000萬每三個月就當只做定期都收$50000/一季,開始可想打穩陣波。而穩陣波,即利用保本或高發行級別的公司直債為佳、又或部份錢做定期、只留少許錢做不保本之債基。下圖幾張定期單係筆者一個做倫敦金的壞朋友借比筆者,有1.75%亦有另一張做左1.95%,特此證明而家係大行做定期都有近2%,咁就唔使拎到老遠去中信煩一輪又要應承10幾萬樣野去貪個3.0%(可能3%只係比頭一個月你)。

 

若果是百萬戶而未到千萬的,由於直債是約160萬入場而令500萬以下資金者的資金流動性大降,所以用隨時可買賣的債基好。債基+ETF,係幾百萬先生的朋友。

至於100萬資金之下者,可用股票、及嬰債,嬰債可2000美金都入到場。但嬰債之波動性比直債高,雖有3倍槓桿但同時可能伴隨一年20-30%價格波幅,所以100萬資金以下者就算用嬰債都只限在30-40%資金投入程度。REITs暫不考慮,始終穩當的REITs在加息週期下很受壓,亂買野的垃圾REITs恐怕在市跌會「跌死人」,見勁如領展都受壓足半年到2018/7月先可喘定氣,你就知再選次質素的買恐怕有排捱價。

股票當然是一個選擇,不過筆者一向唔用股票收息,要用就用黎作賺價。一公司的盈利能力同派息多少,係相亙排斥的。plowback ratio(自留率)升的時候,股價上升受限。加上買股票需把市場風險近乎全吃進,所以筆者要買還是選不派息但很有增長前票的公司之股份,否則不買,派息根本不應交股票來做。

 

1000萬留意 (在此給予次選,及不能槓桿發揮低融資成本的)

A.長江基建擔保/ Perpetual /4.850% /評級BBB

價約:$86.95

87萬收48500,年息5.5%/  Perpetual

 

B.渣打銀行/ 7.014%/ Perpetual

價約: $106.8

 

500萬留意

收息101的債基有10-12%年息

上述為未經解釋的投資概念,如用自行理解作投資,再加上銷售戈員再曲,咁筆者可以解救唔返。當然除了債基,配一些細額直債或保險可以。

 

100萬留意

下方彩圖一隻ETF係19%年息的,我們在下表得知佢每季有息而TOTAL(0.68+0.713+0.814+0.773)=2.98,而價格在下圖見由$15.58升至$15.7,年息率為2.98/15.7 = 19%。當然佢有佢既風險,不過比起不少港股,呢隻ETF半年來個價仲升左,所以派近20%息既野唔係樣樣都在2018年死寂的。下ETF在美國買的,我們在收息104會談多點。

同時亦有嬰債。嬰債本身只6-7%附近,但可予3-4X槓桿。下面灰色圖那隻有7%COUPON,到期保本,中途可放。

 

>2000萬?

有得呢個現金唔似普通打工仔,一般是生意人或遇貴人有機遇的(仲有係富二代)。拎得2-3千萬上身開始小心身邊冷箭,人性從來是醜惡。所以用海外樓將部份錢收係香港之外地方,或者為自己同家人準備多一本PASSPORT,才是要做正事。

 








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