18k人工想夾二千萬樓的狂徒 #1625

你好,有一段時間冇搵你及上堂
我有幸2013年用一成首期買左550萬嘅荔枝角昇悅居,現在我43歲 ,月入六萬三,另加兩個月bonus, 太太要看管兩個一歳嘅twins ,不可工作

想問現物業估價$900 兩房,銀行按揭有450萬,h +1.7, cap 2.15%,月供兩萬,16年轉按,28年供
,另外私貸50萬,每月還1萬

現想轉按取$50 cash 投資穩陣工具,可以嗎?

另外,早前有兩成按是透過hkmc,果d保險費分28年俾,但轉按都已經俾左,冇得扣除?因為現在$900萬做六成不用買按保

 

ANSWER:

供左幾年甩HKMC,可將部份保費退還。不少人做轉按時將加按資金作為主要目標,筆者看法是把HKMC「甩走」作為主目標更實際,因一些人將樓偷偷出租,一旦被HKMC發現而處理不當,後果同意可頗嚴重。所以咪「人做你又做」,明好規則才進場未遲。當然付50%首期正名出租買樓更好! 而按至5成的租約更可為業主提供收入證明,用租客補強借貸力。不少人從2000年至今,買樓> 供樓> 九成轉七成甩二按> 七成轉五成正命出租> 有租約增大借貸力> 再買樓。就用上方法周而復始,煉成七樓在手的境界!

 

當然早年做按揭唔需要出示信貸報告,業主用上述「置業階梯」可以更兇。現時用因近乎強制要查TU加上要比買家印花稅而變得十分克制,就當有好肯合作之律師「作法」,都只能將七成威力展現。當然今時買樓都可利用通賬眨走債項而致富,仍是窮人上流的大路法門。你看早幾十年有置業的父母,只要肯花時間長坐樓,在過去幾十年未開哂機印銀紙前,臨老都勉強「可保不失」。

 

讀者一個養四個,借貸力為63000/10000*2.59*50% = 815萬。可惜50萬私債把借貸力打走1/3,只剩540萬左右。筆者不太建議人用私貸,因此舉借得錢少但太扣借貸力,不屬精明。現時讀者借貸力有540萬而已借450萬,計一計其實將現居按盡,盡都有能按幾十萬出黎了。至於應否按? 由於估計讀者現金少,那就將50萬再按埋吧。何況900萬買按了500萬餘出來,樓市要跌4成可才CALL LOAN,此情之下大把香港人已沒頂,未到讀者。至於按出後應買什麼? 用番收息101的方法做債基再疊增收10-12%吧! 因買股票讀者資金唔多,怕佢再輸埋更莫財。何況1人打工養4個,客觀條件不支持冒進投資。其實只要識計,就知買股票的風險比起買樓、買債,波幅都倍而計之而跌到價即CALL LOAN。買直債由於入場要20萬美金,讀者不宜。至於用保險去收息要鎖死5-8年,對現金少者亦不適合。

近日收到些讀者想將已賺錢的樓再換大(封信係估計比筆者的,因佢無稱謂只係對我同事落左order),好似前兩天由同事提交,有位月入萬餘的人在過去幾年買樓賺了幾百萬,估計心雄想老婆老公每人一家900萬樓,即萬餘月入者試圖持有1800資產在手,將收入同資產比擴為1000倍。見此案即想到,其實林鄭係唔需要花咁多精力幫月賺萬餘呢一群。由來文見佢地狼起上黎,買樓同槓桿仲盡過中產階層。另外不要習慣去提出「想要」的東西,而是要訂立步驟,去做到想要之目標。提議多睇97年-04年的香港樓市記錄片,另可學習去計一個18k人工既人借貸力有多少。想樓市冷卻政府可強制在售樓處播當年股樓災記錄片,原理同煙仔廣告一樣。筆者見到呢類提案,就知大平賣的路近了。








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