志於一生三宅者務必在心三點 #1620

你好,諗Sir,我是你的讀者,你出的書,我每本都看的津津有味,謝謝你帶來的知識

我有以下情況的困惑,希望諗Sir可以指點迷津,感激

本人情況是:今年33歳,月薪4萬5千,(沒有收入證明)本人名下物業,大約三十二年樓齡,在沙田區,市值5百萬,6成按揭,月供大約8千4

丈夫今年34歲,月薪4萬5千,有正常收入證明,名下物業,樓花,深水埗區,剛買了9個月,9成按揭,月供大約1萬1千左右

本來希望做到最少一生三宅,希望自住物業,是新樓齡,大二房,另外2間是收租。我這樣的情況應該如何佈署⋯⋯

等你的意見,謝謝

 

ANSWER:

現時按揭批核已收緊,就當之前提供薄弱收入證明(例如手寫糧單幾張、或僱主報稅表格[即IR56.B表])能按到貸,不表示今日能批貸。至於讀者講明冇收入證明,就大大打消佢能添至三宅的可能。既然佢有睇筆者作品,應在第一本著作<樓換樓>中有睇到成為庸才不要緊,先要肯認,然後找對助力。幫助一可由家人而來、二是由銀行而來。家人可擔保你再添資產,主觀睇親情夠不夠,個人品行是否良好。銀行當然亦可借錢予你,接受客觀條件,例如人工夠不夠? 人工是否「老作」? 份工是否穩陣而借貸人仲可以「撈」多幾年?

 

證明

筆者善於同學生合法產出客觀條件,情況與搵工無異,好似你想做股票分析員,考到CFA令你成功機率大增。你想搵到600萬借貸,計到要有600/259*10000*2 = 46000人工先可以。要借貸報告冇借貸,要46000人工有銀行AUTO-PAY入帳記錄可稅單證明。如果讀者冇收入證明,佢一係叫佢老闆俾返證明佢,又或者「搵個老闆」咁出糧比佢。當然係香港出糧同時要付mpf,又要交稅的,些少成本在所難免。如果準確去做冇做突野,係可便宜一點及快完成的,這在筆者買樓003借貸力由無變有的課程有講。

 

現金

如讀者由得自己冇收入證明,家庭借貸力限在45000*50%/10000*2.59 = 582萬。若自己收入夠文件證明,就當只收入七成計到,都可將借貸力升至(45000+45000*70%)/10000*2.59 = 990萬,在此條件借下供下儲到三間樓唔難。當然買完頭兩間樓「人頭」已用足,再買要比15%重印花稅,故未來1-2年先料未遲。何況讀者來文從未提過佢手上有幾多現金,有感對現金之重要性看得太輕。現金水平不足,就當有幾多資產係手,都可因流轉性不足而隨時「暴斃」,勿只求買樓而唔識防守。現金少不應短期考慮再買樓,錢可投直債或債基收息去賺6-10%年息唔好急。等都有一種技巧,所以樂於種花者的能力不好看輕。

 

細單位

至於讀者的深水埗區樓花,月供1.1萬的,估計是單幢樓細單位。呢種單位最不宜買,更何況深水埗是繼九龍城區後,細單位(統計署之A類)供應第二多的地方。為什麼唔好買亦可簡作解釋:「君見深水埗劏房臨立,該些業主400萬買入同你一開四,收租兩皮而供只八千幾! 換言之市差時減租減到二千都仲可打供租平手! 掉轉500-600萬係劏房區買一房或studio,租客會將你間新樓同劏房類比,令到你既租永遠加唔起!」未計$3-4蚊呎的管理費,新業主未收樓已知中了大伏。








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