呼吸plan新樓買家,應該趁早信主 #1617

諗SIR:

 

你好,本人剛30歲,剛結婚,月入$4.3萬,月初剛用$780萬買入Malibu單位作自住用途,銀行剩下50萬現金以及10萬股票(939、2800)。

 

開支方面,因為新樓2020年中才入伙,未來兩年都要付約$1.7萬供樓、$1.2萬租、$5千家庭開支、$5千個人開支、$2千父母家用、$2千儲蓄。

 

想問問諗SIR,我餘下的50萬現金,應該放在Mortage Linked戶口賺息(2.15%)、付多一點首期借少點按揭、還是才其他投資較好?

 

付了首期突然無儲蓄的擔心人上

 

answer:

不少近年買了新樓的人都好似本案讀者咁,現金近無,用了收入大部份去供樓。不少人入到銷售廳就無左定力唔睇清楚自己「咩料」就亂上左會,更令人擔心的是,新樓提供的高成數按揭低息只維持頭2-3年,見下表(由GOHOME.COM.HK提供)不少近年新盤,叫你簽野個陣就收你P-2.25%,更或是免息免供,好客氣! 一旦收樓3年過後,用P (prime rate)黎同你計息。就好似讀者咁,未來兩年要用1.7萬供樓,兩年之後估計要用高過1.7萬月供!

若果2-3年後唔想用發展商貴息plan而想轉按走,留意就當樓價到時唔跌,銀行會將你樓價打折再計6-7成咁借錢比你,好似讀者咁780萬樓,如2020年跌價比當年跌了10%,即700萬市價,銀行會再把700萬扣當時之印花稅回贈、兩/三房傢俱市值、入伙利是、回律師,七除八扣下假設扣掉100萬,銀行會將700-100=600萬的六成借比你,即360萬! 但業主原先是借了500幾萬的,即是如在跌市冇現金200餘萬補差額,就要焗用發展商plan貴息,供唔掂發展商就收番你間樓再賣!

 

所以讀者的擔心,其實未係最擔心,the worst is yet to come…

 

由於讀者儲蓄能力已被發展商奪走,只能月儲2000,即只得50萬去面對跌市補唔到水,可能是筆者多疑吧,但本人意見是此情況已達七級兇險,就當樓市2020年唔跌唔升讀者都要面對捱貴息。講返轉頭,43K月入的人單拖買780萬樓就係唔夠班,當然我係SALES唔會咁同你講。絕不要用自己的工資水平去決定自己買那一水平的樓。因為香港樓,唔係比香港人買的。好多買香港樓既人,根本唔使做野。搞好筆者的2.59法則,或自己有一套,就唔會一開波就做錯買樓budgeting了。如沒一套想法,為何花幾百萬買野? 平常一個香港人,買部相機都話小心非常、又search討論區又話要講價,那請在買樓前好裝備自己。

 

那讀者仲有咩出路? 一是祈禱,搵主吧,又或去求地鐵同會德豐,可否笑笑當無deal過,當然如老豆有錢再救一次就係前世積福了。二是自己發奮,將人工推大5倍。三是筆者認為的蠢方法,大大提升自己現金水平做準備,呢幾年收斂一點等間樓甩左發展商高息按才再做人,又或可而家盡做些信用卡現金低息分期,低息借得幾多得幾多然後做定期! 當然如頂到2020收樓然後沽走可平手或賺就恭喜哂。

 

好似當年滿名山的買家,零首期買樓只「篤手指」,博到2018年冇跌又過左3年SSD,就咁沽走至少執一百幾十個。但3年前滿名山的故事會否今時再重演呢? 筆者為左唔好比勇武既經紀打死,只好答:「有一定可能」。其實筆者都想自己錯擔心,最後成班買新樓的業主無事,大家笑下筆者傻仔有咩所謂?  2012年到而家寫足六年blog,冇仇家冇Haters就呃你的。但筆者擔心既係股樓大跌令破產排長龍,日日出街都要對住你班人。今天到此為止,要趕去為新樓買家祈禱。








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