Hi 諗sir, 我成日聽你既節目,你講得好好呀,支持你,另外我有問題想請教你:
我同老公係90後新婚
最近家人出錢幫老公買左層朗屏40年單橦樓3房,裝修keep得好, 約$9500 呎,送平台,近西鐵站,打算輕輕執下自住
- 請問我地呢個投資得算好唔好?
- 兩公婆月入35000, 手上30萬積儲,扣掉還錢比父母，開支 , 月儲5000,打算反part time 增加5000收入因為想買多層舊樓間套房收租
3.請問40年舊樓可以按到幾成?
4.以我地收入現況,適合買多層樓嗎? 手上資金可以點打算?
謝謝諗sir解答
90後小夫妻上
answer:
3房近西鐵裝修keep得好$9500呎好唔好?
ans: 讀者或者聽經紀或報紙的說話，聚錯了焦。我們應看該樓宇有否升降機、樓齡、或一些查冊之因素去判定該投資是否吸引。用呎價對比，或者近唔近地鐵，只屬經紀銷售話述，就此顯淺因素去判斷對家開價是過平或貴對不起自己辛苦賺既錢(當然…本案讀者的錢是父母資金….)。我地講少少，例如讀者間樓如冇升降機，那$9000/呎筆者也不會考慮，因為做按揭年期短好多及單位可塑性低。至於銀行估價係唔會問準業主個單位有冇裝修既，因為用金融人無恐錯人之專業判斷，根本不應用內部裝修去衡量單位價值。其餘可參加買樓001再講。
返part time能否增加收入讓銀行按揭批更多錢?
ans: 銀行批按揭只計核實收入，即有證明的收入。就當你月月教琴或揸車將收入好乖入哂同一戶口，銀行仍只無視。當然有車行證明司機或琴行證明教琴老師，又好一點。如果你識攪，一些原本不應有借貸力的人都可變有，所前提是不應利用假文件去騙貸，咁要坐監的。我們應知道銀行要咩文件，點去應對，合規去令客觀條件出現。
40年舊樓可以按到幾成?
ans: 按幾成係睇兩個人是否首置、是否自住、是否有LIFT、當然如業權不清或者佢「送」個攻台有僭建，可即變為銀行按唔到都得。至於40年樓，是關係最長可拉幾年還。好似40年樓可拉30年、45年樓只25年。奉勸各位買樓之前就要將批按揭之條件攪清，如未攪清就好似讀者咁已簽臨約，就當最尾借唔到要殺訂經紀照收佣的。所以經紀有時真不清楚按揭細節，又或明知唔得佢都會叫你「上船」。
以我地收入現況,適合買多層樓嗎?
Ans: 讀者借貸力為35000/10000*50%*2.59 = 450萬。即如冇特別借貸，借盡450萬，咁講應該買一間樓已借盡，當然如家人有米可提供擔保，咁就另作別論。講多少少，年青人首間屋苑置業應以大屋苑單位為主，單幢樓萬一要賣可以擺半年都冇客，大屋苑流轉量高正可對應年青人始終資金較少此現實。單幢樓亦要面對每幢樓管理不一、用料不一。而買屋苑樓可減少受此等情況影響。
手上資金可以點打算?
Ans: 手上30萬，可以買些股票，反而年輕人用收息101的方法去疊增收息10-=15%就不妥。至少股票要用10-20%資金買入，銀碼多少無關，主要是試請楚自己能否找到一套大機率之勝出方法。若然10年過去找不到，起碼有個結果，專心收息。咁總比人到40有錢才初初學生買股票仲好。至於撥10萬過去做債基疊增收息是可以的，但年青人不用多，又係試收1-2年睇下收息個波幅同回報是否合自己心水就可以。讀者年輕已有理財意識，肯起步已屬不錯。
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