1968年幾多部電視機價錢等於一間樓? #1596

 

你好諗SIR,

本人是收息101,103的學生 35歲 . 修讀課程後收獲益良多, 一直希望能早日達成財務自由. 近這10幾年來不斷嘗試由多方面發展, 但最後都係屢敗屢戰, 屢戰屢敗… 回看10幾年做錯了不少決定, 流失了不少機會. 所以希望諗SIR 能為我作點建議另我向著正確方面前進.

本人月入6萬, 太太2.8萬, 扣掉每月家庭開支和私貸還款(2萬), 每月能儲3 – 4 萬

現金20幾萬,

股票140萬 (5%回報 現金流7萬左右/年)

日本樓價值70萬港幣(10%回報 現金流7萬左右/年)

基金10幾萬(早10年前買落,無現金流,亦需被綁20年才可取回現金)

最近亦買了馬來西亞樓大約價值300萬, 需準備150萬現金作首期.

 

有幾個問題想請教諗SIR:

– 請問公屋(家人早年買落, 已供斷, 未補價) 能再做按揭嗎? 有建議應怎樣做會較為合適呢?

– 如可做按揭, 將其按盡用作FULL PAY馬來西亞樓是否合適做法呢?

– 上完101,和103後,一直都希望長期投資債基增加現金流, 但因為加息關係而導致到現在還未開始做摃桿買債基, 但如以長線收息睇, 是否不用太介意當前加息呢? 或會在什麼時間為較好買入機會呢? 還有堂上的套餐到現在還是否合適作投資呢?

– 最後如我每月能儲3-4萬作投資用, 請問諗SIR 會有什麼建議怎樣佈署呢?

 

非常感謝回答.

101,103學生上

 

ANSWER:

未補價公屋唔可以做按揭,當年唔比地價自然今日要套現難。市面有些財務公司會「幫」你先借出補地價款項而方便閣下賣樓的,收貴息,想夾硬黎就去試試。

 

加息係唔會令債基價格下跌,見同美國加減息預期相關之(STPP)與代表債基走勢的proxy:HYG沒有「你升我跌」之關連。筆者將顯示加減息預計的美股STPP同HYG於下圖做比較,你見兩者有時係同升同跌、有時係佢升我跌,即係冇關連。打從2012年呀陸大師聯同雜誌已講加息會推低樓價了,又或加息不利股市債市; 可是美國打從2013年8月收水開始行緊縮政策,股市債市樓市全部無跌! 各位請留意,受訪者不一定要為雜誌使出真材實學。加上諗sir與不少受訪者都有同一經驗,就是有機會翻看自己受訪的文章,對出街內容多感無奈。一眾財經記者是以自己的經濟角度、又或點樣可以引人注意觀看的角度去撰寫報導,把最有質量之內容扭曲或刪走。希望大家用自己腦袋為接受事物多加過濾,亦不介意你認為筆者本篇文章無用,即close browser。

買樓貴在有槓桿,因為香港人買香港樓可以做盡達九成槓桿加上約2%年息借貸,仲要攤30年還。此高抵押力的投資物於世間罕見,讀者應已在堂上聽筆者問過:「究竟有冇投資物可以有同住宅一般高的抵押力呢? 即可抵押8-9成、欠款可攤30年、計息只2% ??」如看倌知道請在FACEBOOK有關本文的post留comment說出及簡單解釋答案,我地送出6月23日下午三時諗SIR與KEVIN SIR係尖沙咀做講座的席次10個予答得最好的十位! 由於當場會送出諗sir於2018年6月25日將出版的新書<小本收息王>予出席讀者,故每席次原價$100的,現有機會免費送贈。當然各收息101的學生擁優勢,佢地有聽書就唔使諗已知答案了。至於讀者若明白為何買樓,就唔會有full pay馬來西亞樓的打算。其實佢根本未明白理財要做什麼,只係無方向地划船。不斷繞錯路而最尾力盡沉沒是近乎肯定的。

 

樓是長線的投資,其實單睇升幅股票比樓多,買樓的精要是先問銀行借入美金(港元)去控有能收租的資產。時間一長一旦美金貶值,其實供樓就會變輕鬆。即係買樓就是為了長線沽空美金,呢點係香港有港幣同美金掛勾政策下更見有效。見下圖有舊報紙,1968年5部電視機價錢,等於一間樓。由於電視機是消費品而樓是有租收的資產,所以2018年1000部電視機都未必夠買間大西北一房。

買馬來西亞樓不具此(沽空美金)功用。若信馬來西亞經濟起飛而將樓價帶起,何不用250萬之10%買入Malaysia ETF:EWM(見下圖),你鐘意搵人槓桿3-4倍買入埋都得! 咁賺價既佣金低加上賺得勁。而淨低250萬之90%,可以做定期,3年已定返10%息返黎咁就令成件事保本(因為25萬買ETF而225萬做左定期,就當ETF全輸3年後定期有息收都本息夾埋有留250萬)。有定期後盾,真係用ETF槓爆都唔驚了,何況讀者咁做馬來西亞成三百幾萬放過去未計佣。

答文已千宇,今天到此。








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