家人破產屋村仔照上流買兩宅 #1589

諗SIR您好：

男友是您去年收息101及103學生。希望跟着諗SIR所教套路增加資產及收入，早日達成一生三宅及財務自由。

男(35歲)：公務員，月入48k (正職35K + OT allowance 8K + 兼職大專院校講師5K)

女(27歲)：公務員，月入55k

資產：

(1)   2018年頭購入大埔區兩房單位，女方單名，月供16K (尚未收樓，現估值590萬)

(2)   男方持有:

A餐15萬槓1.5倍 (HKD)

B餐15萬槓1.25倍 (AUD Hedged)

平均收息達18%。組合跌超過30%就call loan，槓桿利息支出現2%

(3)   兩人共有現金約250萬，沒有股票或其他投資

每月共可儲蓄約65k（已計算日後按揭支出及預計租金收入約14k）。計劃2018/19年內結婚，支出一切從簡，婚後與女方家人同住。短期目標以男方名義多購入一間兩房單位作收租用途。中長期希望可以生1-2個小朋友，減少工作量多放時間在家庭，男方在減少OT及不再任兼職的情況下可維持現時的收入水平並持續增長；女方則希望可在拿取了10年房屋津貼後約40歲左右有足夠被動收入，到時候保留選擇權去全力照顧家庭或多做義工，從另一角度服務社會。

有以下問題請教：

(1)   有關物業買賣，我倆性格都較穩陣保守，主力留意自己熟悉的區份（沙田及大埔）。但可負擔的兩房選擇不多，加上第二層住宅將以男方單名上會，不知道其收入中allowance及兼職部份在按揭時會否計足？一直想找500 – 550 內的兩房但未有心水。又怕再蹉跎幾年過了四十歲關口影響按揭年期。請問諗SIR建議現時再入手多一間物業及有建議區份嗎？抑或應加碼在債基？或有其他建議？

(2)   剛在FACEBOOK睇到諗SIR 對幾隻債基或同類型債基有賣出或換貨指示（https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=2226505844042630&id=263953733631194）　。想查詢一下上述兩隻買的債基怎處理？

(3)   最後一個問題有點複雜，有關女方及家人現時的自住物業，雖未有逼切解決的需要，但長遠怕有影響打亂上述部署，想請諗SIR指點一下迷津。該物業為一未補地價居屋（現估值550萬），當年由女方父母以長命契形式聯名向房署購入，及後女方父親破產，業權被收回。但由於該物業是我們唯一住所，破產管理人未有要求我們遷出，物業一直由母親獨力供樓至還清按揭 。現時物業的業權已不屬於父親而屬於「母親＋破產管理人」共同擁有。我們久不久便收到信件着令母親同意一起賣樓分錢，或要母親「開價」回購那另一半業權，我們一直未有正面處理此事。不幸母親於去年病逝，在母親過身前不久，我們諮詢律師後曾做了一個動作把長命契改為分權共有，並立了平安紙把母親所擁有的業權留給我，以免清盤人可把整個物業無償收回。現時我們 實行敵不動我不動，如清盤人未有進一步行動，我們便繼續以這裡為居所住下去， 暫無打算轉名到自己名下以免日後再買賣物業要交雙倍稅；亦不打算賣（因要和清盤人對分並要扣減清盤人的支出，賣了可能最後我們一蚊也收不到）；不能出租（只有一半業權，未補地價）；我也不能向清盤人回購一半業權（因沒有綠表身份。請問諗SIR我們有甚麼更好的方法處理此事？如日後被逼強制賣樓應如何應對？

我與男友都算是沒有父母幹的一群，總算托賴仕途順利有穩定工作及收入。眼見母親經歷與清盤人交涉的委屈以至心力交瘁，勞碌一生卻連一個物業也保不住，實在不想問題再發酵甚至要把這個攤子留給下一代。今年年頭買樓亦因為希望可以進可攻 退可守，假使日後母親留下來的物業真的保不住，亦有另一居所可與老父及未來老公同住。因此買第一間時是非買不可，決定得很爽手，買第二間卻顧慮很多 …… 我亦旁觀父親的過度消費以至破產影響到整個家庭計劃，更加希望可以有正確的理財方法為自己以及下一代建立好財務安全網。

謝謝諗SIR的解答！

ANSWER:

讀者聽律師建議把母親持有一半的「長命契樓」改做分權共有是合適的，此來破產管理人就不可趁母親離世而按長命契之原則，由在生一半(即破產管理人)全取離世那方之全業權，即間居屋就唔會比破產管理人「食左去」。現時間居屋成半契樓，出路有三條，其中兩條讀者已提了，就係要麼讀者開價買左破產管理人個份，又或讀者接受建議將自己個份賣比破產管理人。第三條是將自己半份業權交比拍賣行，但賣價要比市價低2-3成。有些人有錢同熟例就會專買兇宅同半契樓去投資，此等樓房不能承造按揭，要有錢一炮過買才可。故其市價再打六至七折「筍價」其實是反映了不能按揭上會的缺憾。至於讀者，可等樓市低向破產管理人仲出「友誼之手」，趁低將一半業權買返。又或趁市好高時叫拍賣行主打平價單位有樓住將半份業權賣走甩身(但要先補地價)，畢竟同拍賣行買野很多時有辛辣條款指明新買家唔比問契要全盤接受，即只要拍賣到讀者就收錢甩身無後顧，大家如想入拍賣行執平野「武功」要先練好才成。

有澳幣者，留意橫行區為5.60-6.00兌港元，利用收息104之法做好破位對沖。

至於讀者被發現無綠表身份最多應是補回自己半份業權之地價可了事，但當然用另一身份去另外屋苑同房委會問清楚最好，因讀者不是律師加上居屋買賣唔熟，何況是更複雜之半契居屋。至於讀者男友想靠兼職收入增加借貸力，只要其收入有報稅情況是樂觀的，雖未睇過有何證明文件，但如屬大學講師理應七成兼職收入可計到，十成就真不知道。至於讀者屬公務員餘生理財可用買(儲)樓做主力，因公務員雖收入不具驚喜但銀行借錢好鬆手。但究竟應否今年再買? 筆者看法是如果屬500-600萬單位，18年尾至2019年初入市可以。因兩人合共之借貸力不俗，共(48000+55000)/10000*50%*2.59 = 1300萬，現只用了約450萬，仲有「大把子彈」，未計手上持有250萬CASH。加上樓市就算要跌，估計重災區不在600萬之下樓房。600萬之下樓房升是因為扭曲的按揭政策而上升，但1500萬市值之上既樓升大多就是經濟繁榮而推動的投資因素。萬一樓市下，投資需求可以好快消失，即今日我想買樓投資但下月如股災就不必了。惟筆者看法是按揭二按最多只借420萬此政策不易撤銷，在此情下即600萬之下樓房買入可付較少首期，此優勢可助此兵價碼樓房安然渡過下浪跌市。要知道，金管局從1988年開始加了不少印花稅及按揭政策，每十條新加的條款之中，最尾因市跌而取消的少於一條。

最後談債基，讀者將錢投入最盡可派息的A套餐(25%)及B套餐(20%)為不智之舉。較理想組合是選一種派息較高的(20%)而另一種只用10-15%派息水平的，至於疊增程度做得好，現時市況不要疊盡而應學讀者將MARGIN CALL觸發點選在20-30%。一些同學如現時槓盡收成25-30%息一年但MARGIN CALL觸發點只得10%，就要趁美股呢輪升市快作調整了。至於讀者修畢收息103，有比街外人更低息的借貸條款，減少了利息支出間接扯高了回報，此為他們到堂付出時間後應得之事。筆者收息101沒有市況預言只是從小投資者角度客觀講解投資應如何作法，敢講內容就好似裝修技巧一樣，唔難明白看上去就似自己學習為牆身塗油一樣。不過現在社會行專精化，絕大部份人都唔會自己搞裝修，比錢人攪有竅門少冤枉路快搞掂，省回時間可做自己專業範疇內事情。

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第二堂 (三小時)

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第三堂 (三小時)

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