年紀大仔又細點收息? #1581

十分 十分 十分慶幸剛剛認識閣下,拜讀大作如獲至寶。打算盡快讀閣下的課程,請問我是否要讀收息101起呢?

 

本人情況如下,今年50+歲,是個單親媽咪,有一個13歲的仔,月入$85000

我感恩,有位眉精眼企,有錢有力,眼光獨到的母親,在她的帶領下擁有以下三個單位:

1。自住二房同母聯名$1050(7年樓齡)欠$463,月供$24000

2。我單名二房收租(5年樓齡)入價680,仲欠$342,收22000/月,月供15000,現估價920,我自己揀的無眼光 無升幅

3。廣州市中心入價¥230(8年樓齡)現值¥850租¥9000(欠銀行$137萬港幣供款,月供$13000)這單位因家庭原因不能出售

 

現金:$200萬Mortgage Link 月派$3K

現金:¥60萬收10%息,月派¥5K

 

打算明年送個仔去外國讀書,學費+機票約40-50萬/年,想用這$200萬產生每年有30萬嘅利息收入,我年紀大仔又細,又怕輸又貪心,請教諗sir我應該怎做!萬分感謝

 

ANSWER:

一般港人犯的錯誤,把手上現金就全部買邊一樣野好。有兩前設是銷售人員日夜灌溉客戶的: 一是要客諗邊一樣最好,因為香港沒經紀同時會比股匯樓債意見,例如地產經紀不斷要客諗買樓係最好,那順手就擠走其他競爭者。二是有錢唔好樣樣放,一炮放哂係我度你唔使煩,那周時將銷售人員的佣金擠到最大,是嗎? 故筆者不只是客觀地告訴你買什麼好,而是怎作配置及點買先可慳時間慳佣同樣重要。當然讀者今時理財成績算不錯,估計是一人返工搵九皮加上要湊仔,忙極下根本沒時間入金融機構「被搜括」,少做兼用樓死儲今時到50+終有好收成。當然如早懂正確理財相信陪小朋友及母親的時間會多左,亦唔使攪到近尾場先什麼「如獲至寶」或「恍然大悟」,點都好睇下點幫小朋友讀好書及有樓淨。

 

廣州樓難加按到,這亦體現內地樓要賺就要賣的壞處,唔可以疊住贏。加上買第二房極重稅,更多資料請到內地中銀看看香港收入能否批到廣州翻按把贏幅套出? 博一帶一路能否予點新路向。誠然廣州市中心(荔灣)及新商貿區(天河)的樓價升幅凌厲、筆者亦實地見識過天河有人大攪高級劏房租比商務客,回報倍於10%計。惟內地資金流出不易,靚地點亦不見得便宜,港人再上內地買樓只可小注怡情。

 

香港的自住樓應該加按,原因是想投資200萬,最穩就肯定有現金400萬在手。當然進取一點300萬現金買200都可,但反對200萬現金入買,一陣收兩下息市場震一震,又要叫生叫死去將錢套返出黎,便做不到買樓長儲長賺的效果。將$1050萬樓加按可得1050*60%-463 = 167萬,係現金水平提高後才行債基疊增仲要由最保守的E餐開始,收12%息就算,亦要用堂上的方法去判定分注入市的時間,慢慢收慣息才將E餐部份轉C餐收15%,令367萬現金之中的200萬利用平均價買入債基收12-15%息,年添30萬利息收入幫兒子讀書。

 

當然加按167萬表示月供按揭增167/259*10000 ~ $6400,估計讀者要先供$6400數個月才慢慢搵到位入債基把收息金額提高去COVER返$6400月支出。惟此舉亦是無可奈何,分段買好過為左急增收息金額而一要波就全傾$200萬用某一日的價買入,萬一買入個價偏高了就不是月供幾次$6400能彌補。

 

至於讀者若真有「怕輸又貪心」的性格就唔使黎筆者課程啦,要知方法是死的。人心向正自然結果皆正,人心向惡要就當有方法亦只會執行得一塌糊塗。這個大概就是「The Secret」那本書講的吸引力法則吧(*筆者沒睇過呢本書)。投資就是付出風險去買回報的一個過程,可以用技巧做到付少點風險就買到同樣回報,但無辦法就到一毛不拔就有回報返,請留意筆者只係導師而唔係神、魔法師、或預言家之類。答文已達千字,到此為止。








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