走了很多冤枉路 – 在股海中浮沉 #1567

諗Sir，您好！

本人是收息101(TEDV51)學生，亦已報讀到6月的收息103，現在常常閱讀諗Sir的文章及短片，才認識投資債基、債券、保險各方案的優點，獲益良多。希望利用收息方案準備孩子留學和未來退休，但近日市場變化令到本人難以思考，希望諗sir教導。

 

本人51歲，太太52歲，本人月入$54000(14個月糧)，太太月入$33000。

 

育有兩名孩子，大仔已在日本留學，細仔亦將於今年去日本留學，孩子都很乖，在日本生活很慳錢，估計倆人每年留學開支共約$35萬。

 

1. 自住紅磡私樓(太太名下)，我是擔保人，現值$970萬，欠銀行$380萬，每月供$15000；
2. 北角物業(我名下)，現值$380萬，欠銀行$160萬，月供$6600($3700本金+$2800利息)，收租$8300，扣除物業稅及各項雜費，收租只夠供款；
3. 大陸羅湖物業(我名下)，現值￥110萬，欠銀行￥28萬，月供￥1500(￥500本金+￥1000利息)，收租￥2800，冇其他雜項開支，每月有￥1800入袋。
4. 私人貸款每月還$6000(3年後還畢)。

 

現金$100萬；

定期人民幣￥10萬。(7月到期)

股票$12萬，股票基金$33萬(2020年到期)

(股票永遠輸多贏少，只能保本已萬幸，自從上過諗sir的收息班，覺得以前好似走了很多冤枉路 – 在股海中浮沉)

 

萬一身故，家人亦有錢去還清按揭，所以本人買了保險如下：

人壽保險一份($104萬)，月供$900；

危疾保險一份($50萬)(供15年，2030供滿)，月供$1300；

儲蓄年金一份(供20年，2035供滿)，月供$4000 (供滿後，每月可取$8000 (經紀說))

已根據收息101的建議，將一份人壽保險取消，省掉月供$1100。

 

希望利用收息方案來減輕留學開支及為未來60歲退休準備！

(60歲退休金約有$400萬)

 

打算轉按紅磡物業到$440萬，套現$60萬；再賣掉股票和基金，加起來有$100萬；再賣掉北角房子，可能有$200萬，共$300萬買年息有12%-15%的債基方案，每年便有$30多萬作留學開支。

 

北角是單幢樓開放式單位(24年樓齡)，拜讀過諗Sir的文章，此類單位供應多客源窄，而且現在收租只夠供樓，所以想賣掉套現$200萬，待樓價下跌20%或以下時，希望可以買入一房或兩房單位收租，這段時間用疊增買債基賺12%-15%，既可增值，亦可以幫補部分留學開支。這個諗法是否正確呢？ 可惜本人年過50，不知是否還有機會買樓？希望諗Sir多多指教！

 

因年初有多間銀行提供回贈和首年定息按揭(轉按$440萬)，回贈金額約7萬，所以我將紅磡物業轉按！但事與願違，近日銀行剛通知我：金管局2017年中有新指引，因本人北角物業有按揭，紅磡物業(我是擔保人)只能最多按$400萬，即只能套現$20萬…… 不知如何是好！

(到今天仍等待銀行批核……)

 

是否因為做了擔保人而削弱借貸能力呢？銀行沒有正面回答。請問諗sir有沒有方法可以做擔保人，又不會削弱借貸能力呢？ 如果做聯名供款人，是否有利於借貸能力紀錄呢？有什麼方法可以加強借貸能力呢？

 

羅湖房子也是開放式，若賣掉，可能有$100萬用來買債基，但現在出租回報有7.7%，有點不捨得……

 

越諗越不懂！雖然自覺做到“一生三宅”，但其中兩個房子都是開放式單位，不算是什麼優質物業，加上本人和太太都年過50，加上近日市場風險升溫，應如何重新配設資產？自覺選擇困難，希望諗Sir指點迷津！

 

祝

業務投資蒸蒸日上

 

ANSWER:

太太名下紅磡樓市值970萬，自住可按六成，亦即可套970*60%-380 = 200萬。讀者借唔足主因手上有私貸，只要讀者再按紅磡樓時唔會甩擔保，咁就不會因對「樓房A」的擔保而影響你對「樓房A」之加按。已在之前文章講過借私貸很影響再買樓借貸力，至於有幾影響就在買樓001課堂計出黎。點都好讀者應cut走私貸，將一房的北角樓賣走，到時可套到380-160 = 220萬+按紅磡樓得200萬，加起來手上多420萬資金。大大彌補50歲只得百餘萬現金在手的缺點。讀者算醒覺得早，係樓市高位時發現金融銷售員的把戲，及早將錢由股市抽走及用盡借貸力把樓加按，套出樓市賺幅。否則樓市大跌後紙上富貴消失，儲既錢又唔多，身家又被股市捲走，人到50先出現此等情況，要搞都屬太遲。就當400萬退休金到手只能「窮洗」捱過世，咁既人生仲有何意義?

 

賣左樓應該買返，讀者係擔保人只焗限佢唔可以高於八成上會，但15%重印花稅仍可免付。借貸力係六成按紅磡樓已用600萬。讀者同太太原借貸力可高達1126萬，惟50歲人要將借貸力打八折，55歲就要64折，原因不在此述。那讀者現借貸力用掉600/1126*80% = 66%。仲有300萬可借，不妨考慮入手400餘萬的屋苑樓收租，11-13K/月。又或更進取者可再花20萬餘裝修做劏房，那同價碼的樓就能予20K月入了。留意一旦違反建築物條例，樓房有被釘契可能，或者只能收租而不可賣，直至拆走僭建。由於錯失30-50歲大好理財光陰，所以只好將借貸力用盡去「補鑊」。由於買樓(預150萬首期)後估計仍有420+100-150 = 370萬現金在手，提供一定安全系數，故賣北角及按盡再買四正兩房可行。

 

至於佢問既聯名供款人、擔保人、加強借貸能力呢D唔講啦，佢有時間先報買樓001時學吧。更重要的是將淨低370萬收息。留意年達50歲，有感收20-25%息的債基疊增A及B餐不會讀者。建議是大部份行只收8%/年的老豆之選，再把30%資金行C餐收15%息。至於直債不好做，手上370萬資金唔算少但直債要20萬美金起手，在不構成資金壓力下讀者還是入手隨時可買可賣的債基吧。那370萬當中拎300萬做，分段入。100萬入C餐派15%即年15萬息，另外200萬行「老豆之選」一年收16萬。即300萬組合年收31萬，約10%回報多一點，希望呢25K新月入可助讀者有更安好之晚年。60歲時自住樓供滿加有收租樓一間，及債券類投資收息月3-4萬，已是讀者能做之最好安排，亦不可羨慕早醒覺的其他人。至於股票可以買，限在10-30萬本金投入可以，但勿再相信「買中騰訊幫你追返所有」的謊言啦。揸隻股票升一倍都唔放，已屬難得。內地樓唔使搞，至於保險點執佢修畢收息101應已有方略。

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