40K初婚太太有病,應否賣樓? #1552

諗sir您好,

本人近日在網上搜尋到諗sir之blog, 深受啟發,隨即報讀收息101(51班)及月底之收息103, 因近期剛做樓按, 希望諗Sir能抽空為本人來緊之部署給些意見。

 

希望諗sir能提供一些意見, 謝謝!現況如下:本人30歲,月入40k (另雙糧及花紅各一個月,報足稅),剛結婚,現金約10萬,扣除每月所有家用及開支約可儲5千,  除剛做之Mortgage外無負債

 

太太同年, 早年因身體狀況未能工作, 幾近完全康復, 但因未曾正式工作, 不將她往後可能的收入作計算, 現為家庭主婦, 未曾置業

 

本人名下有一full pay自住樓, 估價約630萬(樓齡49年, 藍籌屋宛), 剛到獅子銀行做重按, 30年Mortgage, 套現6成得約370萬, 首年1.68%, 其後H+1.3%, Max P-2.85%

借貸力: (480,000+(80,000*0.7))/12*50%/10,000*2.59 = 5.78MIL (假設雙糧及花紅計7成) 已用64%借貸力 

 

自知儲蓄率不高, 希望將套出金額收息10%-20%, 數年後如樓價跌, 人工又有增長, 並把Mortgage降至50%後出租拉高借貸力,到時可用太太名9成上會(我作擔保)購買另一物業,向一生三宅邁進。諗sir 於堂上有提到如現金不夠300萬之選擇, 但手上之籌碼又剛好比300萬多一點, 未知可否提供一些配置的意見(如: 債基/直債/現金之比例)。需要留多少現金作防守會較好?  另外因自住樓樓齡高, 是否需要考慮於短期換走? (因除獅子銀行肯做30年外, 其他數間銀行只肯做25年)。希望諗sir能提供一些意見, 謝謝!

 

answer:

49年樓都可獲獅子銀行重按 30年的,價碼600餘萬的,應是美孚新村吧。本案讀者明顯有讀好及理解筆者個案,給一個讚! 當然唔讀筆者個案而致富的更叻! 始終靠炒賣或收租致富的,對社會少貢獻,亦恐怕枉行人生路。讀者消化了的知識有:

  1. 明白將自住樓結欠減至五成再出租,做足功夫後可令借貸力提升
  2. 明白借貸力點計及知道借貸力用左幾多是關鍵
  3. 明白自住樓已達49年是問題,幸好眾多銀行中仲有獅子肯幫佢
  4. 明白在借貸中,業主及擔保人是不同角色不同責任

 

由於太太有病剛癒,初婚之際應先站好陣腳,過1-2年再考慮買第二間樓是合理選擇,到時太太有糧單借貸力應可提高。30歲有300萬,月供大致11K,應怎運用? 建議是股票加債基及直債打底。由於買直債一般是10-20萬美金入手,故流動資金少於此數者宜用更靈活的債基月月收息先。當然直債有到期保本之特性,很吸引,讀者可考慮一些入場門檻低一點的直債埋手,可考慮入手東亞銀行直債,之前一路講開個條冇到期日,派8.5%的。今次用條2020到期的,由於有到期要歸本,派息低一點,6.125%,10萬美金可以入啦。東亞為BBB評級,持有3-5年東亞直債,用收息101課程之對應表可查到,違約率約1.2%左右。

 

讀者將300萬當中80萬入直債,收$48000一年,可同時把利息及資金中抽5萬出黎,共十萬元每年投放一隻股票。限制自己每年只買一股,可以逼自己做足功課先投資。雖筆者少叫人買股但本身不抗拒股票,只不過反對用超過身家三成買股,更反對一些人以為買大隻股就可以擺埋唔理就賺。只有本身發行股票的人,才會叫你最好擺埋唔理。由於讀者年少可趁呢兩年學好分析股票,年升過倍的機遇確實股票能做到,但成功之前必先付出不少,勿只羨煞旁人而忽略其台下功夫。至於一些人說買股要長期持有的,就要看看你會唔會好似巴菲特咁不時有人通水比你走鬼,否則同一間公司長期談戀愛是很差的deal。筆者自己做生意,雖未是上市或公眾公司系列,不過再重申一次,同公司長期談戀愛是很差的deal。其實同香港長期談戀愛都是頗差的deal,不過可能你仔女同老母都係香港,你有孝心就繼續捱一下。你頂唔順就買野每月收下息,當每月多份糧好似喉糖咁幫你舒緩一下。

 

由於只將收番黎既息加些少錢買股,基本上買股蝕本門已封,如果選股有法,息口更是由6.125%再倍上! 至於淨低220萬,可50萬留現金,淨低170萬入手債基收息,讀者可以行E餐或C餐都得,分別派10%及15%。佢三月已修畢TEDV51,那最快4月10日就可有息收,最遲五月前都知派息到唔到呢個數。170萬收15%,一年派$21250,如果計埋東亞債那$48K,300萬留50萬CASH做BUFFER之情下,月收$25250。蓋過按揭供款11K後仲有14K淨,加快儲蓄進度。








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