月入120K夾心爸爸苦況 #1526

諗 Sir你好,

之前已讀完收息101及103,剛開始進行債基疊增,及剛報了ETF班,希望可進一步做好理財。

 

本人現年43歲,月入12萬,太太現為全職主婦,有一名6歲兒子,需供養長輩。夫婦二人以往靠努力工作儲錢,雖然現時工資不錯,但隨著步入中年,兒子還細,未來教育及醫療的開支只會有增無減,加上現只得本人一個收入,更覺單靠雙手搵錢是不足夠,的確需要好好理財才能做好退休安排。因此,想請教諗 Sir如何優化整體資產配置,為退休生活打好基礎。現時資產情況如下:

1)現自住九龍新樓,本人名下,市價估計約1250萬(未過3年SDD),600萬貸款,月供2.3萬。

2)已補地價荃灣居屋,25年樓齡,太太名下,估值580萬,200萬貸款,月供1.2萬,月收租金1.7萬。

3)現金儲蓄220 萬(大部分放在兩個mortgage link戶口收2.1% p.a.)

4) 股票及基金120萬

5) 剛開始執行債基疊增,自資70萬加杠杆,淨回報約14%p.a.。

6) 純儲蓄term saving 保險50萬,保證回報3.2%p.a., 3-4年後取回。

7)每月支出約9萬(包括2筆mortgage供款)

問題:

1)應否購入第3個物業(因夫婦各已有樓,需要借用長輩名購入),及從那類型物業入手為佳 (因本人只可為擔保人,相關LTV及DSR會收緊).

2)或將居屋單位換碼至一個私人大型屋苑單位(但現時居屋貸款是太太以前有工作時申請,所以換碼等於放棄了現存200萬的借貸力),加上換碼後的單位需要本人作為擔保人,所以如未來在再想增添第3個單位收租,又再要以本人做擔保,恐怕很難計到數)

3)或一動不如一靜,暫時什麼都不做,先以債基疊增收息,靜候樓市回調才考慮添置第3個物業。

謝謝

 

ANSWER:

現夫婦只有讀者一人工作,家庭借貸力減為120K/10000*50%*2.59 = 1554萬。已用借貸力為600+200 = 800萬,用掉800/1554 = 51%。基於借貸力在旺市最多只用7成,建議讀者最多運用1554*70% = 1087萬借貸力,亦即再借都唔好超過1087-800 = 287萬。咁計讀者就當要買第三宅,係不想用高首期及用途多報為出租之情下,最多買市值500-550萬的樓。此價碼唔係冇選擇,但以讀者資產淨值達1500萬而言,再買幾百萬樓對於大局改善不多。不如好好搞定產出現金流,為每月九萬銀的洗費作打算。

 

留意太太借貸力可作塑造,利用買樓003借貸力由無變有之法門,冇做野既太太都可合規齊文件變回受聘,至於佢點返工係太太同佢老闆之間既事,銀行冇得干涉,不過對答流暢一定有幫助。另可由數字計出讀者的憂心何在,雖工資達12萬但月支出已達9萬,計佢一個月真儲起3萬(未計交稅),工作一年才能累起4個月支出,那工作10年才可累起約4年支出,而流動資金計為約400餘萬之下,再咁落去讀者要大大降低生活質素才可退休,仲未計阿仔讀書又或置業上的支出,12萬月入爸爸其實都唔易捱。

 

最困讀者的無疑是兩間樓壓死了讀者(1250-600)+(580-200) = 1030萬的錢。加上樓市一跌,呢1030萬便「見財化水」,膽大者可將兩樓逐間賣,然後再換入市值約500萬的屋苑兩房收租,5成上會,而自己反租九龍三房黎住。兩間收租兩房如偷偷地八成上會,首期為100萬而月供約16K,大致同租金睇齊,咁做好處係讀者只用了200萬就槓起成1000萬樓房,而自己套到[(1250-600)+(580-200)] – 200 = 830萬。呢舊錢就當保守點收10%年息,已產83萬一年,夠讀者三季的支出總和。更何況讀者已試買70萬債基收緊14%一年息,在債基買多定少都享同一派息率之下,讀者可由70萬進一步擴展債基疊增的投入銀碼,分不同時間買入,安全系數有一定保障。然而咁做令成家人流動資金水平急升至1200萬,往後仍有極大發揮空間,唔方便既只係要月付約30K租樓,小朋友要將就一下。由於夫婦賣樓再換只付正常印花稅率,讀者可在SSD期過後考慮下上述方案。

 

當然行保守唔賣樓,好處是唔使煩搬屋搵樓,這個筆者明白。讀者自住樓已按盡,冇得搞。惟太太的樓可在準備好借貸力之後,搵家人個名行一拆二按爆八成,即係將580萬的80% ~ 430萬套出,減除尚欠銀行的200萬,讀者仍可多揸230萬現金係手,連同原有之400萬,有成600-700萬去收息或預備已佔一定先機。一拆二後可太太及其親人各揸一層,變成讀者實質控有三間樓(雖名義上不是),在45歲完成一生三住,等租客慢慢幫手供甩樓仍層不錯選擇。至於手上六百萬餘可用收息101之債基疊增收息12-15%或ETF收息,14%一年等於月收$70K/月,大大降低讀者負擔壓力。

 


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