30歲兩樓收租有車位,發生咩事? #1522

個人一直對樓市及投資有興趣,可惜一直未能參加你課程,最近從上海返港,已報讀收息101課程,二月廿四日終可親自拜會諗Sir您

我本人30歲,單身。月入折合港幣35000,積蓄90萬。每月能存20000。我深信被動收入能改善生活,現與家人居於元朗鐵路屋苑單位,自己資產如下:

 

  1. 九龍灣私人樓,買入不夠4年,暫未能轉按。買入3.9m,銀行估價5.05m,現放租10.4k,欠3.6m
  2. 九龍灣一房,暫未能轉按。買入2.1m,銀行估價3.5m,現放租

 

C 車位買入90萬,放租2300

 

期待你的回復,感謝!

中華浪人

 

ANSWER:

筆者上星期都寫過一篇文章叫一位同學唔好買樓,主要係佢老豆攪到佢銀行太多CASH,唔使利用樓既槓桿。

 

至於今日呢位,都係唔使買樓,佢30歲太生性,已經買左兩間樓,應已用盡借貸力,好難再買。更何況30歲有兩樓加一車位之配搭,只要結婚及婚後搵老婆名單人HOLD樓,那就完成一自住兩收租仲加一車位的步驟,咁既牌面就當30-45無所為一味靠租客供樓,到40-45歲已領先同儕,生活起碼富足。

 

唔買樓,可以揸CASH,或者買債。當然後生可少部份買股。雖然本BLOG讀者不少是炒股高手,話唔定二月初的波幅已有人日賺百萬,不過諗sir自己冇買賣,跌1000點不影響本人陪阿仔返學之心情。如閣下好似諗sir咁蠢,唔識搵市場快錢,那不妨認識後考慮債、保險、或ETF呢D投資物。

 

讀者可將策略比其他人行得更穩,利用上方基金作債基疊增,收8-9%年息。上圖已顯示基金3年之annualized stadnard derivation只2.15%,比一般債基之4-6%更低,比內銀股份之15-20%更低!

 

報價在2018年2月7日,即港股由33000跌至30500左右水平的日子,可見根據aastock的報價,債基價格又11.12跌到11.02,跌幅少於1%。筆者只見不少買股買牛熊的人在二月初被台離場,但買債既仲係收住息咁食花生。當然若市再向下,收息人買債都應利用ETF做好對沖向下風險準備,舊生可參考收息104,當然減倉亦可以,但減幾多或者除減之外仲有冇其他選擇? 這些已在課程討論,總之望住5粒豆做人。

 

另在上圖顯示,基金投資了34.1%在有評級債券,另外有關對比基金所用之夏普比率、存續期都在廿四號講解。另外相信有人質疑30歲3萬人工點可以兩樓一車位?  仲計三資產入手應是:

第一間報自住可九成、當時3.9MIL買入,只需40萬首期。當然買入後偷偷地報自住是違規,小心內地公安拉左佢! 或者坐洗頭艇由深圳去香港。

第二間可六成、留意而家都可以報自住樓,不過HKMC唔做,只有銀行做一按。當然你「狼死」,可搵財仔借二按仍可兩成首期上會但貴息,估計讀者應只行了一按,亦因如此只夠買一房。2.1MIL買入需80萬首期。

第三係車位,由於唔係住宅不用付15%印花稅,缺點係最多只做10-15年按揭及一般只按5成。不過讀白應該是一炮過比哂的!

 

那讀者30歲擁三項資產,讀者要付幾多錢? 為40萬+80萬+90萬=210萬,當佢做左七年野,要月儲2100000/7*12 = $25000/月,此數亦接近讀者報稱月儲20K的數。當然估計讀者買車位既錢,極有可以是番按第一間樓卹得,因樓已供4年仲係當年入手價之90%,應該從中拎過錢。咁既情況,要月儲既數目比25K可更少。所以話30歲要生性有樓,唔係冇人做到。








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