150萬花紅用黎加按收息#1523

一路有追開lum sir既文章, 非常實用,簡直造福網民。

 

現況:

  1. 現有自住聯名(老婆)物業 (2014年2月買入價為3.68m, 現押在BOC尚欠1.4m, P-2.7%, 剛過罰息期, )
  2. 手上有1m cash可以隨時運用
  3. 除mortgage外,無其他負債
  4. 家庭月薪約30k,但小弟之行業剛好食正條水,剛出1m花紅,悲觀預計未來1-2年都係差唔多情況2,樂觀d就長做長有

 

自住樓係boc做緊mortgage, 而且一直未過罰息期……但漫長既等待終於完結,2018年2月剛好2年過左罰息期 & SSD,所以希望規劃好,準備買樓003班一開二之計劃,打算之後再置業作收租之用。我會把物業50%業權轉到老婆名下,再搵間Mortgage Link比較好既銀行 (屬意係HSBC, 現估價約5m左右),希望按60%,多出資金放在mortgage link或者尋求其他穩定產品賺息。現時債息上升,風高浪急,是否時候? 請lum sir指點

 

ANSWER:

讀者出了一舊花紅,如果老闆已幫你報稅,那應趁今年入息「暴增」,好好把握借貸力去借錢。可能大家心諗:「只不過一年花紅,真係可以將我人工由30000/月計作1,000,000+(30000*12)/12 = 113000嗎? 如可成真那未計老婆借貸力都由30000/10000*2.59*50% = 3.88mil提升至 113000/10000*2.59*50% = 14.6mil???

 

筆者意見是如果成舊花紅你有打足稅,稅單睇到銀行至少計一半。另外當然要有關花紅之糧單。由於按揭是計申請個刻財務情況,讀者真係要把握今次機會。之後就當被炒,需銀行寫明要債仔當財務情況變更時知會銀行,不過真係冇見人入過銀行主動叫佢更新失業既情況。另外讀者到溫情滿溢既小銀行有著數,最好係例淡既三月去,計到半份bonus都可將借貸力增至8-9mil。講到底銀行為做生意,你又有間屋抵比佢,就當剛好企係金管條界上面,三月係年頭「借庫」總較易傾。

建議讀者將物業按到八成,因為佢主欠錢,要趁此時增加。讀者手上有1m,不屬太差,但重申要把握今次出花紅良機,除了錢多了,借貸力亦增了。

 

有錢後買樓定買債? 由於讀者行一拆二後已將夫婦其中一人甩名,另一半買樓可上八成,因此加按後連自己現金應有250萬在手至場,可以其中80萬用單名再買樓,120萬入債基疊增收息,淨50萬策應。始終市況易變,買股難料,買債都唔可以all-in。

 

網上智慧說高收益債券基金不宜持有,更有被銀行call-loan風險。網上話不宜持有之因是:「債券價格對利息o既影響, 係linear o既, 基本上一加息, bond price 就跌, 絕無例外。」筆者經常提及利用債基、直債、式短公司債去收息,佢地都是一些(BBB>B)級的債券,走勢近似下面一隻ETF,叫HYG,那我們看看HYG走勢,理解由2007年之後債基走勢:

 

 

  1. 2013年之後伯南克話收水,HYG不見大跌
  2. 若果債價同息口走勢成反比,為何2008年美國大減息之時,HYG不會升呢?
  3. 近日又吹美國加息,10年期國債孳息率逼近3%,那為何美股或港股要跌千點以示,而HYG單人日跌幅只0.37%呢? 就當幾天跌幅累計, 跌1蚊都冇。計埋有槓桿,將跌幅放3倍又如何?

 

先講,筆者都好想係息口同債價成反比咁容易,那方便筆者工作。筆者自己解說是:「債都有很多種,唔同評級對息口加減之反應各異,不能說加息就令全部債都跌。」難度加息又會令全部股票都跌咩?再見下圖,根據AASTOCK報價,搞到10%年息的債基,呢幾日由$15.65跌到$15.57,跌左0.5%,少過盈富基金。當然銀行唔會比你買到又穩又收到息既野,個客既投資組合越有升跌,更易令客人出入貨去賺佣,你自己諗係唔係? 筆者寫BLOG講一套慢而穩既收息理念五年,已得罪了輪商、券商、金融人…

當然由2013-14年已上收息101的同學,此刻應再進一步做好對沖,令收來利息不會被市場變動而影響。








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