林(諗)sir 你好!
我於2010綠表買入西灣河東欣苑 建728 實539 賣入188萬玩欠約45萬按揭未還!
約20萬流動現金!
現樓應升值約到 500萬!
夫婦兩約43歲,兩人月入4萬5千!
東欣苑有入契斜坡和公用升降機,怕日後需分擔大額維修費用?固慾換樓增加靈活性,因綠表不能加按!亦想計劃退休保障!想買兩層樓一自住一放租!
請 林 sir 給予意見!
ANSWER:
建議作出投資決定前,將閣下之因素分類成短、中、遠期影響因素
在買賣住宅前, 建議將因素:
短期: 單位漏水、個人資金短缺、單位遇上收購案、立場法團已通過的維修案、單位價格漲至與估值偏離、聽日有冇屋住
中期: 過3-4年後單位達40樓齡、往後有地鐵、基建
長期: 日後退休供唔起樓、日後大額維修費用、2047地權問題
如讀者是考慮今時是否沽出居屋,主要考慮是單位價格漲至與估值偏離:
根據成交數據,2010年1月的居屋平均實呎價是$3498,而2017年10月是$9747,上升2.7倍
有關私樓的中原城市指數,74.87升至162點,升2.16倍。居屋升得比私樓勁主要係2012-2014有浸細價樓風潮
我們再觀察2017年初10月數據,居屋實呎由$8421升至$9747,升15%
中原城市指數144.28升至162.34點,升13%
2%的分別,就當7年compound都只係14.8%,看法是居屋的升勢不復當年,加上綠表屋按唔到,應該賣走。
另一點考慮是,沽樓能否解決個人資金短缺問題? 從沽樓而獲得比不沽更多的機會。看讀者情況係可以。而讀者有工作可以再買樓,不存在沽樓後買唔返之情況。
至於日後維修或2017年有不少人談論的地契問題,屬距離太遠而不應納入今時買賣樓考慮。閣下宜將自己的情況寫低再作考慮,往往得到奇效。
賣樓後得500-45萬=455萬,夫婦兩人每人一間上會,一自住一出租,估計每間樓首期用100萬,而買400萬樓估計可以的。留意兩人的工資究竟承擔到多少債項,好應學識自己計。早前已video解答了網上一個案,案主輕信銀行職員話應該可以借到400萬比佢,就憑此買樓,實在有點輕率。畢竟未同銀行簽按揭OFFER LETTER,銀行是零責任。何況簽左OFFER LETTER,都可以利用市況突變而令樓房估值偏離為由,終止借貸協議。後果輕是殺訂重是比對家追差價,不能不察,錯一次後悔成世。
留意將八成上會樓出租是犯規的,要攪好。另外有淨250萬可利用收息101的債基疊增方案收年12-15%息,一個月收25K-28K是可以,大大改善讀者儲蓄率。
明白不少人難為自己作決定,因為打工仔日常很少做決定的訓練。但投資著自己的錢、同老闆手上資金一樣,好要考慮清楚。
另一點留意,本身儲蓄少或人工一般的朋友,要留心能否將當初的投資決議落實執行。共患難而不同共富貴的例子比比皆是,故錢到手後緊記要緊足當初寫低既指令做。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV99)課程安排: *如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點:尖沙咀 收息101(TEDV99)課程安排: *如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點:尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
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