諗sir 你好
小弟前年有幸看到你的blog,大開眼界! 有好幾個禮拜晚上都淘醉於翻看不同的文章 奈何當時未有儲蓄,未有實行任何計劃。
近月基於有貴人出現 ,現處於迷茫階段,望諗sir 能指點迷津
小弟29歲 收入4萬
女友同齡 收入2.5萬
共有負債大概三十萬(年青時無知亦無理財觀念所至, 亦魯莽以personal loan 借貸,現擔心會影響借貸力)
沒有任何投資
現儲蓄大概有八十五萬,原計劃先找清有關負債。在「父幹」額外幫忙三十萬左右情況下,找細價樓先上樓。
基於雙方長老級人馬亦居住於馬鞍山區 ,所以屬意於同區置業(已補地價居屋也有考慮 但亦擔心居屋之市場價值)。但馬鞍山區之價格已追上市區,可選揀之盤所餘無幾。
與此同時,有世交uncle 得悉我們有意上樓。反建議小弟先租馬鞍山樓,同時購入深水埗區洋樓間套房租出,所需四成首期由佢借出。(uncle 借錢賺2厘息為名,幫小弟為實,還款期可以十年至十五年亦可)
此做法可藉有關租金抵消洋樓按揭外 額外資助小弟還款給uncle
亦可在無動用借貸力下借款200萬左右
租金:20000
按揭:11000
十年計還款給uncle:20000
意味十年後uncle 款項還清後 小弟會有一已供大部份而提供固定收入的洋樓
但小弟有以下考慮
- 冇好好善用九成上會quota
- 十年或十五年還款二百萬 導致現金流減少
- 只向uncle 借款以九成按揭上會其他樓宇並偷偷租出 雖冇套房之租金回報好 但不用額外還款所以能有更多儲蓄作流動資金
- 還原基本想法 頂多問uncle 額外借數十加上原先還債後所餘五十多萬 低頭買下較大自住樓做個樓奴
小弟首選為以uncle 建議 然後自己租馬鞍山屋苑居住 再以自己所餘50萬左右儲蓄作投資
兩三年後以女友名再買另一間
未知此舉是否正確 望諗sir 幫忙 謝謝
PS.有關uncle 有租出套房經驗 手上有大概十間同類洋樓
小弟最終作那類選揀 uncle 亦會肯借錢協助
再次感謝解答
迷茫青年上
ANSWER:
無疑,uncle世交的建議是最好的。佢唔只肯用2%平借200萬比讀者,最重要係佢「借出」自己打理套房既經驗比讀者,呢樣才是無價。不過筆者若自己就唔會選深水埗區、或油尖。深水埗既客主打要平房,一咪係度講價。就好似電訊商「內地移動」,主要做想平又或者菲傭客,咁既生意就當有錢賺都做到嘔血。更何況打工仔已嘔左條命比老細,又何來仲有血淨嘔比租客呢? 至於油尖,落場之前起碼要識睇僭建同差佬封屋,最好有拍開既律師樓幫手,貿然進入只會「打橫」被送走。
一些充滿分支家庭及套房選擇既地方,可以是讀者心水。套房是利用舊樓產出高租務回報,而用此去反租新樓屬賺得最盡,在金錢角度上考慮當然建議。至於將屋改建套房違反了建築物條例,情況類似唐唐起個唐宮或者司長個玻璃屋,屋宇署知道係會派人上黎搜證,嚴重者可即刻派人同你拆除,費用由政府往後追收。當然大部份業主都獲釘契的懲罰,即係唔拆唔比賣樓。那好似讀者uncle咁有成十間套房樓咁忙碌,月月淨現金流以十萬計,又邊度咁得閒去賣樓呢? 由於肯定uncle手上200萬自己去買樓投資更有出路,所以讀者獲2%年息借貸200萬同意係有心「輸送」。
至於讀者自己的九成上會quota,其實借盡就係420萬,買470萬樓就係買到又大而又借到最盡,再買大點的屋就要多付首期,例如買600萬樓就冇60萬上會呢支歌仔唱。所以讀者要善用UNCLE的200萬資金,最醒就係買紉500-520萬的樓,80-100萬上會,上年尾有買樓003同學安排過,係九龍東係做到一開五收成30K月租的,片都拍埋,放左係「真。樓盤傳真」節目。假設讀者問UNCLE借左200萬,可100萬投入買樓,淨100萬可收息。買520萬的樓比100萬首期,月供是16K,而該樓收租30K,即月供比UNCLE的20K,有30-16K=14K已有著落。把淨低的80-100萬投入債基再疊增收息,年息在12%,月收8K-10K,即讀者正現金流產出有約24K,而UNCLE要求還20K,淨低4K仲夠貼自己租樓住。而10年過後讀者就有間供了大半的套房樓收租,到時再用將揭把供款期拉長,月現金流就不只14K了。UNCLE明顯是熟悉樓,但投資人現今務必樓、股、債都要有認識,起碼做到唔洗比人呃,進一步做到幫自己收息去補貼租樓,改善家人環境,中途站為成功將自己從老闆處「贖身」,多去陪伴家人。
債方面,收息101的債基處提供10-12%/年息為基本,往後更可深化而成就20%,當然息高令風險同增,要搞好概念先好試。不盡用200萬買樓之下,令女友下一步再買樓更易打算,讀者及女友合共借貸力約770萬,買第一間可以,第二間買之前要將就整好一些文件。 收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排: *如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點:尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排: *如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點:尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
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*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
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第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物第七堂:即市策略及發問 真人實體班:5-6月待定
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:5-6月待定
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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