折息上升會否影響收息? #1497

諗SIR 你好, 我是DV42 學生,

 

先祝諗SIR新年快樂, 財源廣進!

 

本人想在上收息103 堂之前想confirm 一下我的投資額及計劃, 懇請諗SIR指點.

課中提及不落TU 之債基疊增方案:

本人40歲,手持新界三房一間,30年plan已供了一半已市近約1000萬。如手持現金150萬

月入8 萬穩定,已婚兩子,查詢如下:

計算回報如下

 

債基疊增
投資回報 150 6% 9
借款回報 180 6% 10.8
利息(assume 3%) 3% (5.4)
淨收入 14.4 (回報=9.6%)

 

  1.  堂上提及直債、債基、REITs、保險,那我應由那開始? 債基嗎?
  2. 請問不落TU 的借款時會查TU 嗎? 現有按揭影不影響借款?
  3. 借款有沒有最短年期, 可隨時還嗎?
  4. H+1.8%還準嗎? 利息有cap 嗎?
  5. 請問收息103堂一月有堂嗎? 想心急盡快開戶.

謝。學生

 

ANSWER:

直債入場門檻較高,需10萬美金起。早前介紹的mini-bond(其中一類直債)令入場門檻低至$1000-2000美金,可經香港一些券商買入,惟買入後要留返錢係該券商,要射走比較難。萬一券商倒閉,最多賠15萬。所以學生相信銀行買債或執行收息無可厚非。當然唔係話銀行唔會執,不過可能性比券商低好多。

 

債基入場費低好多,港幣十萬都有得傾。若只需收3-4%年息那無需疊增不少銀行都做到,惟要收10%在借貸條件上需符三原則,才能成事。加上筆者發現原來有些銀行於疊增借錢後,唔記得將借貸記錄mark返係借貸人的信貸資料報告(TU),變相借左等於無借,呢d漏洞及依唔足程序既野,我地知道都唔可以鼓勵。至借貸時由於已夠第一浸借基做抵押,所以要借出黎既時間查TU不嚴。但若問銀行可否應承肯定唔睇TU報告咁借錢比你? 相信讀者在對自己認真講一次後已獲答案。

 

我記得某專家在過年時提出HIBOR在過年後會保持在高位不會回落,那事實已證明了一切。一個月HIBOR從29/12高位1.19回落至1.01。隔夜HIBOR更錄年內最大跌幅,其實年尾拆息抽星同樓市係農曆年淡靜同樣是循環現象,實在不需拎埋佢做文章。至於讀者問「H+1.8%」還準? 答應是債基借貸成本永遠都保持係H+1.8%,唔係「準唔準」而係「條件不變」。當然係一個月折息抽升之時,借貸成本是會上漲的。但債基之派息實在範圍是6.5%-6.9%/年,而堂上的計算就以6.0%年息作範例,留了不少buffer位,此情下就當利息成本升了,年息仍可過10%。至於債基在不同銀行實行,大致都是無年期限制,隨時可拎返。不過你去獅子做那當然成本及Overhead很貴,而識渠道就可以又平而竟然避埋TU。

08

配合讀者情況,佢人工高而儲蓄少,中短期配置用債可以,但長遠利用樓去增加儲蓄進度及產出現金流去替代打工份糧為正路。留意債基及直債之限制是產出利息每年都近同銀碼,同學安排後頭幾年收息梗係開心,但如十年八載後息口金額無上升,開心便被通賬所掩蓋,即利息收埋唔夠抵抗通賬。你唔好以為通賬每年3-4%好碎料,根據過去10年政府公佈之CPI,物價已累升了38.75%,而恆生指數就重返30000點。此情之下,債基只宜做3-5年之配置,賺到錢應加上造好借貸力,買樓去吸收隨通賬上升的租金現金流為穩妥。103只在2月有堂。

11








本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室