諗Sir:
你好！閱讀過你的書籍，有很多啓發，往往有看到曙光的感覺。早前亦已報讀一月初的收息101（TEDV49)，希望上課前先得到一些指引，非常感激！
今次來函主要問如何部署自己60歲退休後生活，及想為兩名子女將來在置業方面做點籌謀（但這想法不想在子女大學階段前透露）。
過去十年，除了盡心工作，全幅心機培育子女成長，把自己的需要完全放低，現在這年紀才開始重新思考退休後生活，自知慢人一大步，希望諗Sir給我一點指引。
有關資料如下：
十年前以自己名買自住物業(成交價$5,000,000)，港島區大屋苑三房單位，自己交首期及供樓，每月供款$10800，現市值$15,000,000，租值每月$30,000。尚欠銀行$2,500,000（尾期至2034年底）。2016年7月曾加按，因當時樓價剛跌而自己收入有限，申請只批盡$1,100,000（分了一半給老公作投資），共30年期，每月還$4,200。
自己48歳，工作穩定可做到60歲，月入$36,000。股票$1,000,000,現金只有$100,000,強積金現約值$830,000。危疾保額$680,000。
老公48歲，工作穏定可做到60歲，月入$68,000。股票及期權值$2,600,000，現金$200,000。老公較有計劃，年青時已買自己危疾保險及子女教育基金。
子女兩人讀初中，品格及學業成績皆不錯，可望留港升大學，讀碩士則去外國。
我每月供樓及所有開支後剩$13,000，老公每月剩$40,000。
另外，我倆也很愛磚頭，沙士後兩人曾分別以個人名義買賣樓宇，但看錯市，過早售出。現何有能力為子女將來的居住問題做點籌謀？
中產家庭之苦是夫婦二人的生活已省儉，但子女的開支卻很傍大，而且往往很多突發的大額開支，這些傍大支出一直至他們大學畢業才會停止。自己在這年紀才起歩計劃，希望諗Sir幫忙提點。
謝謝！
很遲起步的人
——
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ANSWER:
感覺到讀者屬盡心的父母，如今仔女已升中學，係時候開始為自己打點，殊不知過去十年少做少錯揸樓最實際，因自2007年開始貨幣濫發能產出租金的樓最珍貴。股票唔一定有息加上派息可大幅被削，不屬抵銷通賬的資產。租金收入可隨通賬升跌加上有高成數低息融資(按揭)，為世上僅有。慬得此道理讀者就不會輕言賣樓，如今只剩自住樓及資金數百萬，在同儕之中用「雙手搵錢」去抵抗人地「錢搵錢」作競價，自然覺得咩都好貴。想扭轉情況，思想就要由「想獨贏」轉做「先做好同輸贏」。即理財首步是累積資產令自己唔會跑輸比大市，例如持有2-3間樓。做好呢步先至做頻繁炒樓及炒股去參與考眼光及要人輸我贏之遊戲。各位勿過份高估自己能力或相信廿蚊雜誌講既野，輕率作理財決定。
如能重新開始，必定要做好哂需要文件先落銀行加按樓房，就唔會得出只能加按110萬的“悲劇”。要知讀者及老公月薪共104，000，理論借貸力為1300萬。為什麼將間千幾萬既樓加按時，於金管指明可將樓5成市值按出而結欠只餘250萬，為什麼是可憐的只可按110萬? 當中一係讀者未發現到削減佢借貸力的地方，又或工資組成不屬定薪。點都好，借都要借得有技巧。由於年紀大加上資金不高，將樓按盡拎錢是讀者必作的。
另一討論，是讀者過份把資金投入股票。不少人將有剩錢就買股，這想法是錯的，因港股波幅很高而將儲蓄長放市場屬危險。留意你將錢「擺」係股票，有咩風吹草動令價跌你需全接受，而今時香港，真係有好多業績欣欣向榮，與你一同成長的上市公司? 建議手法是打游擊咁買股，睇對睇中先買，仲要係快出快入，此為未來買港股的生存之法。當然不排除讀者先生投資有道，將股票同期權混合大賺，返工只係副業。那是否如此要見面再決。
改善生活，可由提高收入開始，而建議步驟如下:
- 重塑借貸力。以讀者人工應唔只可以加按咁少
- 加按。如他日樓市跌就冇得再加。若早趁高加按就可在市跌更有彈藥入市。知識加按有風險有可能被CALL LOAN，如果讀者早些做生意或收入是幾十萬咁黎，當然唔需要出此下策加按。筆者同意若人人投資樓房，就令社會減少真實產出，大家無聊玩抬價遊戲。對於成日叫各位買樓買債而唔憑自法創新努力去賺錢兼貢獻社會，筆者知道罪孽深重
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